Empiétement sur notre terrain

[Ccilguice]

Bonjours à tous!

Ma famille a acheté un terrain dans le sud de la France, il y a quelques années. A cette époque, le domaine était desert, nous avons fait parti des premiers à nous y installer.
Depuis, le domaine est occupé et s'est rempli.
Nous ne nous y rendons que 6 mois par ans.

Or tous les ans, les voisins grapillent sur notre terrain, ils construisent pendant l'hiver, lorsque nous ne sommes pas là, et chaque année nous avons la desagréable surprise de voir que les voisins nous grignotent notre terrain petit à petit.
Jusqu'à présent nous n'avons rien dit, nous avons toléré.

Oui mais voilà, notre voisin le plus "imposant" va vendre sa parcelle de terrain avec la jolie table de pique-nique avec dalle en béton qu'il a installé sur notre terrain.

Mes questions :
Même si le voisin a construit sur notre terrain, nous appartient-il toujours?
Lors de la vente, il va faire croire à l'acheteur que cette parcelle lui appartient et donc hausser le prix de vente, en a-t-il le droit?
Est-il trop tard pour faire un bornage partagé?
Le jour où nous aurons l'envie ou le besoin de construire, et que nous aurions besoin de la parcelle de terre déjà occupée, aurons-nous un recours?
Serons-nous obligé d'aller au tribunal?

Merci de m'avoir lue jusqu'au bout, et merci d'avance pour vos réponses je suis un peu stressé par cette histoire et je ne sais trop que faire.

[Jurihand]

Envoyer un courrier à vos voisins en leur expliquant ce que vous venez d'écrire et en leur proposant le passage d'un géométre à frais commun. Comme vous avez laissé faire les frais comuns semblent s'imposer Vous avez 30 ans pour demander que l'on vous rende. Mais je ne vous conseille pas d'attendre autant.

[Nihilscio]

Le terrain vous appartient-il toujours ?
Oui, bien sûr, quoiqu'à terme les apparences puissent tourner à l'avantage du voisin qui s'étend insidieusement par le jeu de la prescription acquisitive. Il ne faut donc pas laisser faire.

Le sort des aménagements faits par le voisin sur la partie du terrain qui ne lui appartient pas est régi par l'article 555 du code civil. Vous pouvez soit obliger le voisin à remettre le terrain en état initial, soit conserver les aménagements en en payant le coût. Une solution amiable pourrait cependant consister à récupérer sans frais la table en béton si elle vous intéresse, ce qui épargnerait au voisin les frais de sa démolition, de son enlèvement et de la remise en état du terrain.

Lors de la vente, il va faire croire à l'acheteur que cette parcelle lui appartient et donc hausser le prix de vente, en a-t-il le droit ?
On n'a pas le droit de mentir. Le faisant, le vendeur devrait répondre de sa fraude devant l'acheteur.
Pour vous, le risque à long terme est que le nouveau propriétaire du terrain ne puisse se prévaloir de la prescription acquisitive pour revendiquer la propriété de la bande de terrain indûment accaparée par son vendeur.

Est-il trop tard pour faire un bornage partagé ?
Il n'est jamais trop tard. Le bornage est un droit.
Article 646 du code civil : Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs.
Cependant, il est assez probable qu'un bornage ait été fait peu avant votre acquisition. Aussi, avant de vous lancer dans une opération de bornage, serait-il opportun de chercher si des bornes ne sont pas encore en place et si un bornage n'a pas été publié à la conservation des hypothèques
Vous pouvez consulter deux excellents articles : Le bornage amiable et judiciaire
Peut-on partager les frais de bornage entre voisins ? - Notretemps.com
Si le voisin refuse de procéder contradictoirement au bornage, il faudra le lui imposer par un recours en justice.

Le jour où nous aurons l'envie ou le besoin de construire, et que nous aurions besoin de la parcelle de terre déjà occupée, aurons-nous un recours ?
Vous aurez un recours tant que le temps n'aura pas consolidé la situation de fait, ce qui peut arriver au bout de dix ans (articles 2272 à 2275 du code civil). Il ne faut pas attendre d'avoir l'envie ou le besoin de construire, il faut préserver dès maintenant votre droit de propriété. Plus vous attendez, plus ce sera difficile et cela pourra finir par devenir impossible.

Serons-nous obligé d'aller au tribunal ?
Il faut commencer par tenter de rentrer dans vos droits de façon amiable. En cas d'obstination du voisin, il faudra en passer par le tribunal. Mais vous pourrez demander au tribunal, en plus de reconnaître votre propriété sur la partie litigieuse, de condamner votre voisin indélicat à des dommages-intérêts.

Vous pourriez dès à présent prendre conseil auprès d'un géomètre-expert.

[Ccilguice]

Merci pour ces 2 réponses et d'avoir pris le temps de me rédiger une réponse aussi complète. Cela m'aide grandement.

Nénamoins, il me reste quelques questions:

Qu'est-ce qu'une prescription acquisitive?
Cela voudrait-il dire que si le futur acheteur (sur une tromperie du vendeur) pense avoir acquis la table, elle lui appartiendrai?
Comment puis-je prévenir le futur acheteur?

Sinon est-il possible que je demande à ce que le voisin me rachète la partie qu'il a construite? Ou sinon, plus lucratif, et si je lui louais (dans l'hypothèse ou cela est possible bien entendu)? lol

En revanche, il me semble qu'aucun bornage n'ai été effectué avant notre acquisition. Je sais qu'il existe un cadastre, mais je n'en sais pas plus.

[Vero1901]

Posté par Ccilguice

Qu'est-ce qu'une prescription acquisitive?.

C'est le fait pour un occupant de se prevaloir de l'occupation "paisible, publique, sans interruption et sans contestation" pendant une periode d'au moins 30 ans pour reclamer la proprieté de ce bien

D'ou l'importance de faire une LRAR a votre voisin pour demander la restitution de l'empietement (afin de faire repartir la prescription a zero) et de reclamer un bornage (pour prouver ledit empietement)

Posté par Ccilguice

Cela voudrait-il dire que si le futur acheteur (sur une tromperie du vendeur) pense avoir acquis la table, elle lui appartiendrai?.

Non, meme si l'acheteur est de bonne foi, il ne deviendra pas proprietaire de la table du seul fait de la tromperie de son vendeur.

Pour qu'il puisse devenir proprietaire, il faudra que l'occupation de votre terrain ait duré 30 ans au minimum... et qu'il engage une action en revendication par prescription acquisitive.

Posté par Ccilguice

Comment puis-je prévenir le futur acheteur?
.

Plusieurs possibilités :
1- si vous connaissez le notaire chargé de la vente, vous lui faites une LRAR pour l'avertir de l'empietement dont vous etes victime
2- si le bien est mis en vente dans des agences, idem : faites des LRAR aux agences pour les prevenir en indiquant que vous etes pret a engager une action judiciaire en vue de la restitution de votre parcelle...

Posté par Ccilguice

Sinon est-il possible que je demande à ce que le voisin me rachète la partie qu'il a construite? Ou sinon, plus lucratif, et si je lui louais (dans l'hypothèse ou cela est possible bien entendu)? lol.

Pour la location, a mon avis, cela va etre difficile : aucun acheteur n'accepterait d'acheter dans ces conditions

Par contre, vous avez parfaitement le droit de vendre la partie litigieuse a votre voisin pour regulariser la situation
Cependant, il vous faudra tout de meme faire un bornage ou, au moins, un arpentage

Posté par Ccilguice

En revanche, il me semble qu'aucun bornage n'ai été effectué avant notre acquisition. Je sais qu'il existe un cadastre, mais je n'en sais pas plus.

Le cadastre ne prouvera rien : en effet, c'est un document fiscal qui ne prouve en aucun cas la propriete

Seul un bornage (amiable ou judiciaire) dument enregistré sera opposable aux tiers et prouvera vos limites

[Nihilscio]

Je pense que si le terrain voisin est vendu, le nouveau propriétaire pourra prétendre de bonne foi posséder un juste titre sur la partie litigieuse et bénéficier de ce fait de la prescription abrégée de dix ans à compter de la publication de l'acte au fichier immobilier.
Donc, s'il est conseillé d'agir au plus tôt, il me semble en tous cas indispensable de le faire sans laisser passer ces dix ans.

[Emmanuel Wormser]

la LRAR n'interrompt pas la prescription...
il faut introduire une action pour interrompre.

attachez vous les services d'un avocat spécialisé en droit civil... dès la rédaction de la lettre visant à réaliser un bornage : si une démolition doit être engagée, l'action se passe devant le TGI où le ministère d'avocat est obligatoire.

avez vous une protection juridique attachée à votre contrat d'assurance habitation ?

[Ccilguice]

Oulalah, ça m'a l'air bien compliqué tout ça!

Les frais d'un avocat spécialisé ne risquent-il pas d'être onéreux dans ce cas là? Le fait d'avoir une protection juridique dans son contrat d'assurance habitation simplifie-t-il les choses?

Sinon je sais qu'il est possible d'obtenir une protection juridique "indépendante". Mais je ne sais pas si les frais d'avocat pourra être couverts par cela.

Si je résume, il faudrait qu'au plus vite j'envoie une lettre recommandée avec accusé de réception afin de régler cela à l'amiable, puis de faire effectuer un bornage car le cadastre ne prouve rien. Puis si cela ne se règle pas, prendre un avocat qui pourra nous assister au tribunal.

Existe-t-il un modèle de lettre type dans ce genre de situation? Sur ce site par exemple?

Merci d'avance pour vos réponses. Je ne suis pas très douée en droit et je vois que vous êtes tous très calés sur le sujet!

[Nihilscio]

Les termes de la lettre de mise en demeure initiale ne doit pas présenter un problème. Il suffit de dire en langage de tous les jours qu'on a constaté un empiètement sur son terrain, qu'on demande restitution de la partie de terrain indûment occupée et que si nécessaire on fera faire un bornage dont les frais seront partagés comme la loi le prévoit.

[Vero1901]

Posté par Emmanuel Wormser

la LRAR n'interrompt pas la prescription...
il faut introduire une action pour interrompre.

autant pour moi
c'est la notion d'occupation "sans contestation" que cela interrompt...