Notion de limite séparative

[Gemiface]

Mon permis de construire viens d'être refusé suite à une interprétation par la DDE de la notion de limite séparative.
En l'occurrence mon terrain se trouve dans un lotissement avec la particularité d'être situé pour 1/2 dans le lotissement et pour l'autre 1/2 hors lotissement en zone non constructible (Npb). Cette parcelle n'a qu'une seule référence cadastrale et est indivisible.
Or la limite fictive constitué entre la zone hors lotissement et la zone dans le lotissement du terrain est considérée par la DDE comme une limite séparative. Je dois donc selon eux construire sur cette limite ou à 3 mètre.
Pourtant l'union régionale des conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement d'ille de France (moi je construit dans le 22) définit la limite séparative de la manière suivante :
" La limite séparative est une frontière, matérialisée ou non par des bornes de repères (bornage), à la cote des sols existants, délimitant la surface d'une propriété, en sorte que, lorsqu'on la franchit, on pénètre sur la propriété du voisin ou sur le domaine public"
Dans mon cas quand je franchi cette ligne, je vais de chez moi à,,, chez moi et ça ne pourra pas changer car le terrain est indivisible !
Auriez vous connaissance d'une définition par le code de l'urbanisme, le code civil ou la jurisprudence. L'idéal serait une jurisprudence qui aurait déjà tranché le problème.
Merci de votre aide

[Marieke]

La limite de terrain inconstructible est bien déterminée sur les plans du POS ou PLU de votre commune, elle pourrait à tout moment être "bornée" et matérialisée par un Géomètre (ce que vous auriez du faire vous aussi pour être sûr de ne pas dépasser cette zone) donc la DDE est tout à fait en droit de la considérer comme limite de terrain pour respecter les règles d'urbanisme car vous ne pouvez empiéter sur la zone non constructible

[Mitchou]

La DDE ne fait pas acte de la limite de zonage, car dans ce cas c'est certain: ce n'est pas considéré comme limite séparative.
Le problème de la DDE est de savoir comment considérer une parcelle avec deux natures juridiques différentes à savoir d'un côté Gemiface propriétaire et de l'autre Gémiface propriétaire d'un lot faisant partie d'un ensemble immobilier différent (Il se trouve qu'à la constitution du lotissement ils ont exclu les parties inconstructibles donc la limite périmétrique du lotissement correspond à la limite de zonage.)
Je pense qu'ils considèrent deux unités foncières différentes avec donc une limite séparative, un peu comme si vous étiez propriétaire d'une parcelle et de celle d'à côté en indivision.
Bref à mon sens ça ne tient pas, et aucune limite séparative n'existe, et vous pouvez donc construire où vous voulez sans pénétrer sur la zone inconstructible.
Quant aux jurisprudences, je n'en ai pas, désolé.

[Marieke]

Posté par Mitchou

La DDE ne fait pas acte de la limite de zonage, car dans ce cas c'est certain: ce n'est pas considéré comme limite séparative.
Le problème de la DDE est de savoir comment considérer une parcelle avec deux natures juridiques différentes à savoir d'un côté Gemiface propriétaire et de l'autre Gémiface propriétaire d'un lot faisant partie d'un ensemble immobilier différent (Il se trouve qu'à la constitution du lotissement ils ont exclu les parties inconstructibles donc la limite périmétrique du lotissement correspond à la limite de zonage.)
Je pense qu'ils considèrent deux unités foncières différentes avec donc une limite séparative, un peu comme si vous étiez propriétaire d'une parcelle et de celle d'à côté en indivision.
Bref à mon sens ça ne tient pas, et aucune limite séparative n'existe, et vous pouvez donc construire où vous voulez sans pénétrer sur la zone inconstructible.
Quant aux jurisprudences, je n'en ai pas, désolé.

Pour la construction en limite 0 cela ne change rien , je suppose que ce sont les 3 m qui posent problème
Allez MITCHOU cherche !!!

[Gemiface]

Bravo pour la vitesse à laquelle vous répondez. J'apporte une petite précision :
Je suis à 2,14 m de cette limite et la DDE ni moi même non plus ne pouvons borner car il est bien précisé que l'ensemble du terrain est absolument indivisible. Sinon je comprendrais tout à fait qu'on applique la bande des 3m.
J'ai demandé au ministère une définition exacte de cette notion de limite séparative, cela m'apportera peut-être la solution.

[Mitchou]

Posté par Gemiface

Bravo pour la vitesse à laquelle vous répondez. J'apporte une petite précision :
Je suis à 2,14 m de cette limite et la DDE ni moi même non plus ne pouvons borner car il est bien précisé que l'ensemble du terrain est absolument indivisible. Sinon je comprendrais tout à fait qu'on applique la bande des 3m.
J'ai demandé au ministère une définition exacte de cette notion de limite séparative, cela m'apportera peut-être la solution.

Je ne pense pas, la définition des archis est correcte, en gros c'est une limite qui sépare deux fonds, deux unités foncières. Le problème est que la DDE pense que votre partie de parcelle en lotissement est une unité foncière à part alors que non.
Tiens une question qu'y a t il écrit dans votre titre de propriété, à part parcelle section X n° Y, je serai curieux de savoir comment un Notaire a pu rédiger un acte sur une parcelle à moitié sur un lotissement, sans avoir auparavant isolé cadastralement le lot ...

[Mitchou]

Posté par Marieke

Pour la construction en limite 0 cela ne change rien , je suppose que ce sont les 3 m qui posent problème
Allez MITCHOU cherche !!!

Non justement, le problème se situe entre zéro et 3 mètres.
A zéro c'est ok, à 3m c'est ok puisque conforme au POS, alors qu'à 2.5m ben pas possible, enfin d'après eux.

[Mitchou]

Définition d'unité foncière:

Dans un arrêt de principe, mais rendu en matière de préemption, le Conseil d’Etat a défini celle-ci comme « « îlot d'un seul tenant composé d'une ou plusieurs parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision » (CE, 27 juin 2005, n° 264667, cne Chambéry c/ Balmat).

La limite séparative s'applique justement aux unités foncières. Votre DDE confond unité foncière et assiette sur laquelle s'applique les règles d'urbanisme, dans votre cas deux assiettes, mais une seule unité foncière.

[Emmanuel Wormser]

400% d'accord avec Mitchou...

la question des unités foncières à cheval sur deux zones se pose régulièrement quand il s'agit d'apprécier les droits à construire -COS en particulier- de l'unité (en l'occurence, on a le droit de construire sur chaque partie ce que son propre règlement prévoit).

en revanche, les notions de limite et de distance aux limites doivent à mon sens s'apprécier sur l'unité foncière.

je recherche une JP et je reviens !

[Marieke]

Posté par Mitchou

Non justement, le problème se situe entre zéro et 3 mètres.
A zéro c'est ok, à 3m c'est ok puisque conforme au POS, alors qu'à 2.5m ben pas possible, enfin d'après eux.

En effet c'est bien entre les 2 tu as raison c'est compliqué !
Je vous ai trouvé cela :
TA Nice, 6 mai 1993
- Le problème posé par les terrains recouverts par plusieurs zones d'un plan d'occupation des sols n'a reçu jusqu'à présent que des solutions très ponctuelles et largement liées aux éléments propres à chaque espèce. Ainsi dès 1970, le Conseil d'Etat avait estimé que chaque partie d'un bâtiment situé à cheval sur la limite de deux zones devait respecter la règle de hauteur de la zone où elle se situe (CE 20 novembre 1970 Lepage, req. n°75.650). Cette jurisprudence a été confirmée beaucoup plus tard (CE 18 mars 1988 Brun, req. n°70.020). L'ensemble des décisions en la matière se complète toutefois pour former un tout cohérent.

Un principe a déjà été élaboré de longue date par le juge administratif dans des hypothèses proches : il n'est pas possible "d'effacer" la limite d'un périmètre soumis à une réglementation spécifique pour faire bénéficier une partie de propriété de droits qui ne lui sont pas applicables. C'est le cas pour les limites d'un lotissement (TA NICE 4 juillet 1975, Fayet : Leb.T. p.1335 - TA GRENOBLE 15 février 1978, Deburghraeve : Leb.T. p.975). C'est le cas également pour les limites d'une zone d'intervention foncière (CE 29 juillet 1983 Association de Défense de Kergavarel : AJDA 1984 p.52, note J. CHAPUISAT).

C'est durant les années 1980 que s'est dessinée une jurisprudence appliquant par touches successives ce même principe à la pratique administrative de la "globalisation" des droits à construire lorsqu'un terrain est recouvert par des zones ou des secteurs différents d'un plan d'occupation des sols.

Et celui là :
CAA Lyon, 19 avril 1994
Ainsi, pour en revenir plus précisémént à l'hypothèse d'une unité foncière située dans plusieurs zones distinctes du POS, la régle fondamentale demeure le calcul des droits à construire zone par zone, en fonction de la surface existante dans chacune d'elles et sans possibilité de transfert des droits d'une zone sur une autre.