Cession de terrain contre la remise d'une construction

[Cfeltz]

Bonjour,

Avant de poser mes questions j'expose la situation.

Une personne A propose la cession de 50% de son terrain contre la construction d'une maison sur les 50% restant (cette maison lui appartiendra une fois achevé).

J'ai trouvé un sujet sur ce site parlant alors de "cession de terrain contre la remise d'une construction".

Je suis la personne B qui souhaite acheter ce terrain pour y construire ma maison ET celle de la personne A. Le terrain ne me coutera donc "que" le prix de la construction de sa maison.

Voici maintenant les questions :
- la personne A a-t-elle des frais à prévoir (notaire, etc...)
- comment la plus-value de la personne A est calculé en cas de revente, dans quelle mesure sera-t-elle imposé ?
- y a-t-il d'autres questions que je dois me poser ;-)

Et pour finir, les mêmes questions pour la personne B.

PS.: je me pose également les questions par rapport à la personne A car celle-ci hésite entre la vente totale de son terrain et la cession contre la remise d'une construction... et en l'occurrence il semble que son notaire lui déconseille la cession et je ne sais pas pourquoi...

[Franci]

Comme j'aime les choses simples (celles qui font ne pas se poser de questions ) je suis le notaire.
Le vendeur divise en 2 lots , vous vend une partie ,construis sa maison , et vous la vôtre.

[Cfeltz]

Moi j'aime bien me compliqué la vie si cela me permet d'y gagner des sous...
Si je lui achète le terrain il me coutera 360€/m² alors que si je lui construit sa maison il me coutera 220€/m² !!!

[Jc A]

En droit immobilier l'obligation de faire n'est pas légale ( en théorie)

Donc le Notaire va faire un acte avec paiement en dation (la maison)... avec une date limite de livraison.
attention ne sous estimez pas le prix de la maison pour échapper au fisc, il peut y avoir des redressements douloureux pour tous.

Ce genre de montage n'est fait que par les pros de l'immobilier qui revendent la maison une fois construite... pour éviter d'avoir trop de trésorerie dehors, quitte à payer plus de frais au final.

Si ce n'est pas votre cas vous n'avez pas grand chose à gagner

[Cfeltz]

Bonjour,

Posté par Jc A

Donc le Notaire va faire un acte avec paiement en dation (la maison)... avec une date limite de livraison.
attention ne sous estimez pas le prix de la maison pour échapper au fisc, il peut y avoir des redressements douloureux pour tous.

Je n'ai pas bien compris cela... "échapper au fisc ???"
De quel remboursements douloureux parlez-vous ?

Voici dans les grandes lignes le projet :
- "Dation" du terrain contre la maison
- Construction de 3 maisons mitoyennes de 100m²
--> la première sera pour le propriétaire actuel du terrain
--> la seconde sera pour moi (en résidence principal durant 2 ans avant de la vendre)
--> la troisème sera pour mon ami (en résidence principal également quelques années)
Au niveau des fonds propres, nous avons 170000€.
Le projet devrait nous coûter 300m² x 850€/m² = 255000€.
Coût du crédit : entre 20 et 25K€
Rq.: le père de mon ami étant dans le batiment nous aurons de bons prix, notamment au niveau du matériel. Il a récemment fait construire deux maisons à 750€/m²
Chaque maison devrait avoir un prix de vente final compris entre 250 et 300K€ en fonction de la conjoncture.
Cela fait au final 2x250K€ = 500K€
500K€ - 225K€ - 25K€ = 250K€ de bénéfice.
Sauf erreur de ma part, en cas de vente avant les 5 ans nous auront à payer la TVA sur les 260K€
--> 250K€ - 19.6% = 200K€ de bénéfice.
Je me doute que j'oublie de nombreux détails car ça ne me parait pas possible de gagner autant si "facilement".
Toute remarque en rapport avec le projet est par conséquent la bienvenue... d'autant que la partie jurique / fisc je ne la maîtrise pas trop...
Merci d'avance

Christophe

[Cfeltz]

Personne pour réagir à mes propos ?

[Franci]

Ben non,on est des gens prudents,on a pas l'âme de promoteurs .
Sans vouloir vous porter la poisse , les 2 derniers promoteurs amateurs que je connais bien (une opération de vente à la découpe et une d'urbanisation d'un terrain à vocation commerciale) ont tous bu la tasse.

[Jc A]

Posté par Cfeltz

Personne pour réagir à mes propos ?

votre plan me laisse un peu perplexe...

1- la division doit se faire par DP ou PA, et c'est donc un terrain viabilisé et construit que vous livrerez en dation (il vous faut signer l'acquisition de la totalité du terrain)... ce qui fait repartir les plus value à zéro pour le vendeur en cas de vente par lui. N'oubliez pas les frais notariés, ils seront tous à votre charge.

2- Qui réalise ? vous, votre ami, ou une SCI de circonstance (pour le terrain) ?
attention à la TVA sur le terrain (car dation à estimer à 200 K€, même si vous ne sortez pas l'argent)

3-les frais d'adductions AEP, EU, Télécom et [électricité] ? Ou sont ils ?
Idem pour les frais de branchements et la DO

4-Vous pensez construire à 850€ TTC le m² en tenant compte de la RT 2005 ?
N'importe quel promoteur table sur 900€ HT+ garage et terrasses à 400€... et il n'y a ni la cuisine intégrée, ni les revêtements muraux pas plus que les murs de clôture et aménagements extérieurs.

5- lors de la revente à 2 ans le fisc va regarder si la coutume n'est pas habituelle... ne vous amusez pas pas à refaire ce type de plan plusieurs fois de suite...
Il peut tenter de vous redresser pour des "livraisons à soi même" s'il n'y a pas de factures avec TVA en justificatifs... en plus de la TVA que vous avez mentionné.

Ne vous fiez pas trop aux prix de revente des 3 dernières années qui étaient dopés par des taux bancaires bas... et n'oubliez pas pas les taxes... TLE, TRE, TDENS, TDCAUE qui seront à la charge du titulaire du PC...

Bon courage pour faire de la promotion quand les pros stoppent leur programmes.

Cordialement

[Cfeltz]

Bonjour et merci pour tous ces éléments de réponse.
Si je comprend bien voici les principaux éléments qui posent problème :
- dans le cas d'une revente le "vendeur" devra payer l'impôt sur la plus-value à hauteur du prix de vente de la maison (partons sur 250K€).. autrement dit, s'il n'est pas en résidence principale dessus il va devoir payer 27%+19.6% de 250K€ = 116K€ d'impôt !!!!!!
- la TVA sur le terrain en dation représente également 19.6% de 200K€, soit encore 40K€ d'impôt !!!!

Ces deux points représentent déjà à eu deux plus de 150€ de perte pour nous !!!

Concernant le coût de la construction, le père de mon ami qui est dans le batiment a récemment terminé une maison du même genre pour 750€/m² (nous avons 40% sur le prix des différents matériaux).

Cependant je ne sais pas ce qu'est la RT de 2005????

Concernant le projet nous ne le feront qu'une seule fois... après quoi il s'agira de construire la véritable habitation principale... mais aujourd'hui je n'ai pas encore assez d'argent pour faire la maison de mes rêves


Je vais finalement repartir sur mon projet initial qui consiste à ne construire qu'une seule maison... en fonction de mon budget.
Je pense qu'il est possible de faire une bonne plus-value, mais si ce n'est pas le cas j'y vivrais tout simplement plus longtemps que prévu ;-)

Merci en tout cas pour tout ces éléments qui me permettent de mieux réaliser à quel point l'état fait tout pour qu'on ne puisse pas se faire de l'argent trop facilement !!!

Cordialement

Posté par Jc A

votre plan me laisse un peu perplexe...

1- la division doit se faire par DP ou PA, et c'est donc un terrain viabilisé et construit que vous livrerez en dation (il vous faut signer l'acquisition de la totalité du terrain)... ce qui fait repartir les plus value à zéro pour le vendeur en cas de vente par lui. N'oubliez pas les frais notariés, ils seront tous à votre charge.

2- Qui réalise ? vous, votre ami, ou une SCI de circonstance (pour le terrain) ?
attention à la TVA sur le terrain (car dation à estimer à 200 K€, même si vous ne sortez pas l'argent)

3-les frais d'adductions AEP, EU, Télécom et EDF ? Ou sont ils ?
Idem pour les frais de branchements et la DO

4-Vous pensez construire à 850€ TTC le m² en tenant compte de la RT 2005 ?
N'importe quel promoteur table sur 900€ HT+ garage et terrasses à 400€... et il n'y a ni la cuisine intégrée, ni les revêtements muraux pas plus que les murs de clôture et aménagements extérieurs.

5- lors de la revente à 2 ans le fisc va regarder si la coutume n'est pas habituelle... ne vous amusez pas pas à refaire ce type de plan plusieurs fois de suite...
Il peut tenter de vous redresser pour des "livraisons à soi même" s'il n'y a pas de factures avec TVA en justificatifs... en plus de la TVA que vous avez mentionné.

Ne vous fiez pas trop aux prix de revente des 3 dernières années qui étaient dopés par des taux bancaires bas... et n'oubliez pas pas les taxes... TLE, TRE, TDENS, TDCAUE qui seront à la charge du titulaire du PC...

Bon courage pour faire de la promotion quand les pros stoppent leur programmes.

Cordialement

[Jc A]

la plus value se calcule sur la marge, pas sur le prix de vente
prix de vente - coût achat, travaux et frais liés = xxx € x taux = à payer (retenu par Notaire sur prix de vente en général)
il faut donc garder toutes les pièces... coût de foncier et toutes les factures réglées. En sachant que si vous faites une partie des travaux vous même le montant à payer augmente ...