avis juridique sur ce qu'engage un achat immo

[Emilie33]

Bonjour,
Je voudrais votre avis sur un cas de conscience lié à un achat immobilier.
Ma sœur est célibataire sans enfant et trop âgée pour en avoir. Elle vit en concubinage depuis 4 ans avec un homme qui n’a pas d’enfant non plus. Il sont locataires d’un appartement. Sans trop m’étendre dans les détails, je précise que mes proches et moi-même apprécions peu la façon dont cet homme traite ma sœur. Il a une tendance à se mettre en situation de dépendance par rapport à elle pour beaucoup de choses : financièrement, en lui faisant financer des biens communs (meubles) ou des vacances à elle seule. D’autres détails : il ne fait aucune tâche ménagère alors qu’elle a un travail plus loin et plus prenant que lui (elle est cadre et gagne mieux sa vie que lui); elle a eu une petite hospitalisation de quelques jours, il n’est pas allée la voir, juste la chercher une fois fini. Pour résumer, il aime l’argent, le luxe, et a une recherche de confort évidente à ses dépends à elle et, bien que nous ayons essayé de lui ouvrir les yeux, elle semble accepter pleinement la situation. Pour compléter le décor côté juridique, il serait tenté par le mariage " parce que tout le monde est marié dans sa famille ", selon ses termes. Elle n’y semble pas prête (elle a peut-être encore quelques doutes malgré tout). Voilà le décor présenté.

Maintenant voici un fait nouveau : il a toujours rêvé d’être propriétaire, et jusqu’à présent ma sœur n’y semblait pas favorable. Mais depuis qu’elle a obtenu une promotion en juin, ils nous ont appris qu’ils visitaient des maisons dans l’intention d’en acheter une. Cette nouvelle nous réjouirait tous si nous étions dupe du manège de cet homme. Voici ce que nous craignons : lorsqu’on achète un bien immobilier, on signe un compromis et ensuite on va chez le notaire. La plupart de nos amis vivant en concubinage qui ont acheté un appartement ou une maison ont reçu le même discours chez le notaire : " pensez à vous marier ". Ce que la plupart ont fait. La question mariage est alors arrivée après l’achat. Nous craignons donc que, si notre hypothèse d’un homme opportuniste est bien réelle, il fasse d’une pierre deux coups et que ma sœur se retrouve à la fois propriétaire et mariée, comme un piège qui se referme. Je précise qu’elle n’y connaît rien en droit (elle est chercheuse), est un peu tête en l'air et pourrait se faire avoir.
Mon cas de conscience est le suivant : comment faire pour que ma sœur soit prévenue de la question possible du mariage avant même d’avoir signé un compromis de vente ? C’est très délicat, car je ne veux à la fois surtout pas lui suggérer l’idée du mariage et surtout pas non plus qu’elle se retrouve devant cette espèce d’évidence que nos amis ont connu : " vous achetez donc il vaudrait mieux vous marier ". Y a-t-il par exemple des livres simples qu’on peut offrir et qui fassent réfléchir ? Lesquels ? Ou avez-vous d’autres idées ?
D’autre part, s'ils sont toujours concubins et du fait qu’il n’y aura pas d’enfant, y a-t-il des précautions à prendre en cas de problème (décès ou autre) pour que notre famille (mes parents surtout car ce serait les héritiers je suppose) ne se retrouve pas dans une situation délicate ? En quoi cet achat immobilier peut-il engager les familles ?
Merci de bien vouloir me donner un avis juridique éclairé car moi je n’y vois pas bien clair dans tout ça, d'ailleurs vous avez vu j'ai été plutôt longue . Merci d'avoir lu jusqu'au bout. Et merci aussi pour elle.

Votre soeur est peut être un peu "tête en l'air" mais d'une part elle n'est pas idiote et d'autre part étant largement majeure, elle peut décider seule de ses actes. Si elle achète un bien en étant en situation de concubinage et qu'elle apporte des fonds propres il faudra inclure une clause de réemploi de ces fonds et que la contribution réelle de chaque concubin reflète leur niveau véritable (ex: pas d'achat en indivion à 50/50 si elle apporte la majorité des fonds), si elle achète en étant mariée, il faut qu'elle se marie sous le régime de la séparation de biens.

[Golfy]

Votre soeur semble avoir fait des choix de vie qui ne sont pas les vôtres ... Plutot que de l'infantiliser en pensant que ...., ayez une conversation à coeur ouvert avec elle, entre soeurs, en lui faisant part de vos doutes, et de vos peurs ...
vous verrez bien comment elle réagira; en tout cas, elle sera prévenue.
Elle peut très bien aussi decider de se marier sans acheter de maison, et là aussi, c'est SON pbl, SA vie .... vous ne pouvez que la soutenir et être là en cas de coups durs

D'autre part, tous les notaires ne conseillent pas (systèmatiqueemnt) de se marier ! ils sont là pour expliquer les avantages et inconvénients de cahque situation matrimoniale de chacun et de leurs projets de vie. Et si votre soeur decide de se marier et de donner la maison à son ami/mari, c'est aussi SON droit.

[Emilie33]

Merci d'avoir répondu si vite.
Ma soeur est loin d'être idiote et est libre de ces actes, c'est certain. Mais elle est trop bonne, elle a déjà eu des déboires par le passé et elle peut se faire avoir. D'où l'inquiétude de l'entourage. Et l'envie de se préparer à répondre à des litiges possibles.

Qu'est-ce qu'une clause de réemploi des fonds ?

En cas de décès de ma soeur, les héritiers (mes parents) peuvent-ils vendre la maison même si le concubin est en désaccord et dans l'incapacité de racheter la part de ma soeur ?

D'autre part, concernant une possible clause de tontine, est-ce opportun ?Car si j'ai bien compris, en cas de séparation litigieuse par exemple, cette clause pourrait lui être défavorable ? Est-ce pour cela que vous préconisez l'indivision ?

Caution ou hypothèque ?

Assurances décès à 100% ou partielles ? Que préconisez-vous ?

Grand merci !