[Civil] Quels sont les droits entre l'usufruit et le nu-propriétaire dans la copropriété ?

[Denis_63]

Quels sont les droit entre l'usufruit et le nu-propriétaire dans la copropriété?

Dès lors que le démembrement de la propriété a été notifié au syndic conformément à l'article 6 du décret du 17 mars 1967, le syndic doit réclamer à chacun le paiement des charges qui lui incombent. A défaut de clause dans l'acte opérant le démembrement de propriété, la contribution au paiement des charges s'effectue en fonction des règles posées par le code civil (article 605 et S.). Par conséquent, l'usufruitière devra payer les dépenses qui se rattachent à la jouissance, alors que le nu propriétaire paiera les grosses réparations (article 10 de la loi du 10 juillet 1965).


Pour la participation aux assemblée générale de copropriété, la solution qui a été retenue par le législateur est de n'habiliter qu'une seule personne pour se prononcer sur les résolutions soumises en assemblée générale de copropriété.

À cet effet, la loi prévoit qu'"en cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun" (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 23, al. 2). Ce mandataire peut être le nu-propriétaire ou l'usufruitier ou encore une personne étrangère à la copropriétédésigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un des intéressés ou du syndic".
Donc au cas de désaccord persistant et d'impossibilité d'avoir un représentant commun, votre voisine devra saisir le président du TGI qui désignera ce représentant. Elle pourra solliciter d'être elle-même ledit représentant.


Quand un bien est démembré, qui est redevable de la taxe foncière ?
CODE GENERAL DES IMPOTS, CGI
Article 1400

I. Sous réserve des dispositions des articles 1403 et 1404, toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel.

II. - Lorsqu'un immeuble est grevé d'usufruit ou loué soit par bail emphytéotique, soit par bail à construction, soit par bail à réhabilitation ou fait l'objet d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public constitutive d'un droit réel, la taxe foncière est établie au nom de l'usufruitier, de l'emphytéote, du preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou du titulaire de l'autorisation.
III. Dans les sociétés immobilières de copropriété visées à l'article 1655 ter, la taxe foncière est établie au nom de chacun des membres de la société pour la part lui revenant dans les immeubles sociaux.





Quelle est la valeur économique de l’usufruit ?

On peut utiliser la formule suivante pour le calcul de la valeur économique de l'usufruit :
U = R1/(1+t) + R2/(1+t)^2 + ... + Rn/(1+t)^n, où :

- n est le nombre d'années que dure l'usufruit, donc l'espérance de vie restante en fonction de l'âge, l’état de santé pour un usufruit viager,
- Ri est le revenu net (loyer brut - charges - impôt sur le revenus..) que pourrait procurer le bien immobilier durant l'année i,
- t est le taux d'actualisation de l'agent.


Pour un placement sans risque, la valeur prise est le taux servi pour un emprunt OAT sur la durée d'espérance de vie de l'usufruitier. (OAT 10 ans = 4% puis environ 0,15% par tranche de 5 ans). Ce taux doit être pondéré par le risque du placement et en particulier pour l'immobilier. ( environ +1,5%)

Cette formule signifiant que la valeur de l'usufruit est égale aux flux des revenus futurs actualisés.

Valeur du bien immobilier = valeur de l’usufruit + valeur de la nue-propriété


Quelle est la valeur fiscale de l’usufruit ?

La valeur de l'usufruit dépend de l'âge de l'usufruitier. (art. 669 du Code Général des Impôts).

AGE de l'usufruitiers moins de : VALEUR de l'usufruit : VALEUR de la nue-propriété
21 ans révolus : 90 % : 10 %
31 ans révolus : 80 % : 20 %
41 ans révolus : 70 % : 30 %
51 ans révolus : 60 % : 40 %
61 ans révolus : 50 % : 50 %
71 ans révolus : 40 % : 60 %
81 ans révolus : 30 % : 70 %
91 ans révolus : 20 % : 80 %
Plus de 91 ans révolus : 10 % : 90 %




Quelle est la valeur fiscale d’un usufruit temporaire ?
La valeur de l'usufruit temporaire est égale à 23% de la valeur de la pleine propriété du bien pour chaque période de 10 ans sans possibilité de fractionnement