Terrain enclavé

[Yyllen]

Mon ami et moi souhaitons acheter le terrain de 23 ares de l'oncle de mon ami pour construire une maison. C'est actuellement un verger, il est en zone constructible, nous avons vu une notaire qui nous a dit que par conséquent nous devons payer les 7 ares au prix du constructible et les 16 ares restants au prix du verger. Or, ce terrain n'a aucun accès à la voie publique. Les terrains l'entourant appartiennent tous à des propriétaires privés. Aucun de ces terrains n'appartient ou n'a appartenu à la famille de mon ami. L'accès le plus direct à la route est un terrain situé en contrebas du futur nôtre, il est non construit et ne fait que 9 m de large (9 m à traverser pour nous pour accéder à la route). Il semble que le terrain que nous voulons acheter avaient 2 droits de passage : un situé vers l'arrière et un autre situé sur un terrain à droite qui est aujourd'hui construit. Lors de la construction de la maison de droite, les voisins qui ont le terrain en contre-bas ont vendu le terrain situé à droite. Ils ont dit aux grands-parents de mon ami qu'ils pouvaient désormais accéder à leur terrain par le terrain en contre-bas sans que ce soit formalisé. Pour accéder à pied, nous utilisons donc le terrain en contre-bas. Nous ne savons pas depuis quand les 2 autres droits de passage n'ont pas été utilisés.
Si jamais les propriétaires des 4 ares du terrain en contre-bas refuse de nous les vendre, quel recours avons nous pour accéder à notre terrain?

Pour info, la notaire nous dit que tant que nous n'avons pas de certificat d'urbanisme positif nous ne pouvons pas demander un désenclavement au titre de l'art. 685 du code civil, car l'enclavement est de notre fait (car nous acheterions un terrain en sachant pertinemment qu'il es enclavé). Elle dit aussi que la Mairie ne nous donnera pas de certificat d'urbanisme positif si nous n'avons pas de droit de passage! Le serpent qui se mord la queue, en résumé!
L'Adil au contraire que nous avons contacté par téléphone nous a dit que la servitude de passage était évidente!

C'est un peu long, mais j'ai essayé d'être précise...
Merci de votre aide!

[Marieke]

Dans la mesure où le terrain est enclavé il faut demander un droit de passage, au titre le l'article 682
- soit ce droit existe toujours sur un acte précédent car les gens qui possédaient le terrain sur lequel était établie l'ancienne servitude ne peuvent pas l'annuler comme cela et dire de passer ailleurs si elle était inscrite sur un acte , elle reste valable (servitude conventionnelle) et il faut commencer par le vérifier
Si le 2ème terrain leur appartient également qu'ils fassent un acte modificatif d'assiette de servitude ...s'il appartient à quelqu'un d'autre ce n'est pas possible c'est cette servitude inscrite qui demeure ....à moins que l'autre voisin accepte en effet , ce qui n'est pas sûr....donc retournez voir le Notaire
- soit il faut demander une procédure de désenclavement , s'il n'y a rien sur les actes et c'est au Notaire d'agir je ne comprends pas son attitude...et pourquoi elle évoque le 685 sauf si rien n'apparait sur les actes...et donc il y a eu extinction sur la première servitude pour non usage, si vous passiez de l'autre côté

Etes vous aussi sûrs que ce terrain n'a pas été enclavé "volontairement" suite à des ventes de terrains familiaux ...car là le passage s'effectue forcément sur l'un des terrains appartenant à l'ancien lot...
Vous pouvez aussi vous renseigner près du CAUE voir le portail des CAUE de France

Lire :
droit immobilier
Dossier : servitudes et mitoyenneté

[Yyllen]

Merci beaucoup de ta réponse Marieke.

Pour commencer, c'est moi qui aie fait une erreur: la notaire me parlait bien de l'art. 682 du code civil. Elle dit que pour elle nous ne pouvions être désenclavés car lorsque nous allons acheter le terrain, nous saurons qu'il est enclavé et donc c'est une forme d'enclave volontaire (exception à l'art. 682 écrit au code civil - édition complète: la bleue pas rouge - a-t-elle précisé)
A priori aucun des terrains environnant n'appartenaient à la famille de mon ami; au contraire il y a une cinquantaine d'année ils ont cherché à racheter le terrain en contre-bas pour désenclaver notre terrain. Mais le propriétaire a refusé de vendre.
Le bureau des hypothèques est ce l'endroit où se trouve le livre foncier? si oui, je souhaiterais bien y aller moi-même (je fais maintenant assez peu confiance à la notaire), est-ce possible? (la notaire m'a dit que seuls les notaires ont accès).

Merci d'avance

[Marieke]

Le Bureau des Hypothèques se trouve au centre des Impôts, vous pouvez avoir les actes moyennant une dizaine d'euros chacun il faut y aller muni du numéro de la parcelle
Bien sûr que vous pouvez avoir les actes y compris ceux des voisins !
Si maintenant il n'y a aucune servitude conventionnelle il faut prendre un avocat (voyez votre assurance et la protection juridique ) pour demander le désenclavement
La servitude légale pour cause d'enclave, lorsque le passage est insuffisant
Caractère d'une servitude demandée dans le cadre d'un permis de construire
Par ailleurs qu'en est-il du terrain sur lequel vous passez à pied
Autorisation de passage et servitude de passage

Vous êtes sûre que vous ne vous trompez pas dans les articles du Code Civil et qu'il ne s'agit pas du 684 (et donc d'enclave volontaire) et donc d'exception au 682 car vous avez accepté la suppression de la servitude de départ...du fait de la division du terrain de voisins....il faut voir un Avocat ...
Servitude légale de passage après enclave volontaire

[Yyllen]

merci pour vos réponses!

Je ne pense pas être dans le cas d'une enclave volontaire. Mais si c'était le cas l'art. 684 oblige-t-il le propriétaire de la partie du fonds divisé ayant accès direct à la voie publique à donner un accès à la voie publique à celui étant enclavé par division (et cela même des années après la division du fonds)? Ou a-t-on seulement le droit de demander?

Merci d'avance

[Marieke]

C'est un problème pointu donc voyez un avocat , je suppose (comme je ne suis pas juriste) que le Notaire a voulu dire qu'en acceptant de fait la suppression de la servitude qui était peut-être trentenaire et non conventionnelle...sans demander en contrepartie un autre accès par un acte ....votre oncle s'est enclavé de lui même.......il faut vous adresser à un expert...et éclaircir tout cela...

[Yyllen]

Merci beaucoup pour ces conseils!
Je vous tiendrai au courant de la suite...

[Rac8]

Posté par Yyllen

Merci beaucoup pour ces conseils!
Je vous tiendrai au courant de la suite...

Oui ce serait très interressant de savoir le fin mot de votre pb !