terrain enclavé

[Pgeod]

bonjour,

Pour préciser les choses, vous n'êtes enclavé que si le nouvau propriétaire vous refuse le passage d'usage que vous empruntiez jusqu'alors.

Si tel est le cas, vous vous trouveriez bénéficiaire d'une servitude légale qui peut ou non s'exercer sur le fonds actuellement traversé selon les critères du code civil.

Si l'actuel passage d'usage venait à être reconnu comme servitude légale, l'assiette et le mode de passage serait lui prescrit par 30 ans d'usage, sauf à ce qu'il s'avère insuffisant pour la desserte de votre fonds. Cette dernière hypothèse permettrait de demander alors l'élargissement de l'assiette et un mode (jour/nuit/tout temps, à pied/à cheval/à vapeur...) différent.

Cependant, s'agissant de terrains anciennement ruraux, ce "chemin de servitude" peut éventuellement être un ancien chemin d'exploitation relevant des dispositions du code rural, dont l'usage est imprescriptible et qui ne peut être fermé que de l'accord unanime des propriétaires riverains. La disposition des lieux, les plans et actes anciens, peuvent présumer de cet état de fait, et donc de la nature juridique dudit chemin.

...

[Jc A]

je ne suis pas juriste, mais géomètre de formation... même si j'ai changé d'activité. Les juristes interprètent des textes actuels mais ne connaissent souvent pas les règles d'usage. Aucune parcelle n'est enclavée sans droit !

La règle est la suivante à moins qu'elle ne soit abolie par écrit dans les derniers textes d'urbanismes... pour être légal, un accès à une parcelle enclavée ne peut être réalisé que sur le même lieu-dit vers la voie communale la plus proche. Le lieu-dit et ses limites figurent sur les feuilles cadastrales (trait point en plus gras), le lieu-dit étant aussi indiqué sur l'extrait de matrice.
l'usage trentenaire n'est pas une servitude légale, mais un droit de passage en découle.
Il vous faut consulter le cadastre Napoléon (la plupart du temps conservé en mairie, à moins qu'il n'ait été envoyé aux archives départementales). Il y a eu beaucoup d'erreurs de retranscription lors des mises à jour de feuilles de cadastre (faites par des dessinateurs sans connaissances des droits fonciers)Si vous voyez un pointillé longeant une limite de parcelle qui rejoint la votre, vous aurez une preuve irréfutable de vos droits de passage et l'emplacement exact. Seuls les passages modifiés ou conflictuels sont enregistrés par acte notarié! Votre voisin ne pourra contester que s'il vous cède une servitude notariée en un autre lieu sans aucune indemnité de votre part.

[Jch11]

L'urbanisme et le droit civil n'ont rien à voir (la délivrance d'un PC en est la plus flagrante démonstration : rien n'empêche un PC légal pour une construction en totale contradiction avec le code civil).

Et si l'usage veut, dans la mentalité des gens, qu'un passage utilisé pendant plus de 30 ans devienne servitude (la fameuse "loi trentenaire" pour le néophyte... loi qui d'ailleurs n'existe pas mais qu'on sert à toutes les sauces), il n'en est rien quand l'affaire se retrouve devant les juridictions compétentes. C'est là qu'intervient la différence entre le géomètre qui constate sur le terrain et le juriste qui juge sur la légalité (pour faire un comparatif plus actuel : la vitesse est limité sur autoroute à 130 km/h et pourtant il n'est pas rare de rouler plus vite - l'agent d'entretien le voit tous les jours mais le gendarme verbalise)

De plus, le cadastre, dont l'origine remonte à Napoléon (on retrouve même dans certaines régions occitanes ce qui est appelé un compoix - ancêtre rudimentaire du cadastre) n'a jamais servi à définir un quelconque titre de propriété ou reconnaissance de servitude mais permet juste à calculer un impôt pour les différents propriétaires terriens et n'a aucune valeur juridique.

[Jc A]

En cas de litige le tribunal nommera un expert (Géomètre Expert et non juriste), qui ira rechercher par ou se faisait l'accès à l'origine (donc cadastre Napoléon, ou toutes les chemins de passage étaient reportés sur plan )

Vous savez en plus de 30 ans d'expérience professionnelle, j'ai vu des choses hallucinantes... la plus grotesque était un chemin rural attribué aux riverains lors d'une révision de plan, donc sans titres. Les notaires lors des ventes successives, ont indiqué que les surfaces correspondantes appartenaient aux parcelles. J'ai conseillé au Maire (qui est un ami) de rétablir le chemin par la force.Malgré les grands avocats des riverains pour plaider leur causes, c'est le cadastre Napoléon qui a été rétabli (en première instance, jugement confirmé en appel ).
Et ils ont du en payer tous les frais ayant refusé de signer le document pour le rétablissement du chemin rural dont la mairie n'avait fait aucun acte de cession.
Une parcelle ne peut être enclavée que par la malveillance d'un propriétaire d'un fond servant ! sans compter que trop souvent les Notaires "oublient" de retranscrire les servitudes légales d'origine... qui pourraient dévaluer l'estimation du "bien".

[Jch11]

Vous confirmez par votre anecdote ce que je disais.
Le cadastre n'a eu aucune valeur juridique.
Dans le cas d'espèce, les riverains s'étaient appropriés un chemin rural suite à une erreur de report de plan cadastral (apparemment lors de la rénovation des plans napoléoniens effectuée à partir des années 1930). L'existence du dit chemin a pu être démontré par le cadastre napoléonien alors que les riverains n'ont pu prouver leur propriété du fait de l'absence de titre.
La constatation par l'expert judiciaire n'a fait qu'abonder dans le même sens pour les décisions des juges (1ère instance et appel). Il y aurait eu production d'un titre de propriété ou d'actes de cession de la part de la commune, le dénouement aurait peut être été différent. Allez savoir !?!

[Jc A]

c'est bien pour çà que je suggère à Casinus d'aller consulter le plan Napoléon ou de se rendre aux archives départementales. Sur les plans d'origine du cadastre toutes les parcelles avaient un accès mentionné, soit directement sur un chemin communal, soit par un chemin privé mentionné sur les plans.
Autant on relève des erreurs de formes et de surfaces dans ces plans d'origines ( le matériel utilisé n'était pas le même qu'aujourd'hui ) , autant les plans étaient complets sur le plan accès, fossés et ruisseaux.

[Jeanpasse]

Bonjour
Pouvez vous préciser où l'on peut consulter le plan Napoleon, ou bien, en général où se situent les archives départementales?
Merci

[Jch11]

Posté par Jeanpasse

Bonjour
Pouvez vous préciser où l'on peut consulter le plan Napoléon, ou bien, en général où se situent les archives départementales?
Merci

pour les archives départementales (où vous aurez de très fortes chances pour retrouver le cadastre napoléonien... et même des documents encore plus vieux), un petit tour ICI (par exemple) pour avoir l'adresse dans votre département !

[Jeanpasse]

Bonjour
Merci Jch11 pour cette précision qui sera certainement utile à tous les intervenants.

[Miloup]

Bonjour,

Jc A, Ce que vous écrivez au sujet des parcelles enclavées ne pouvant obtenir un accés que sur le même lieu-dit m'interpelle beaucoup.

j'ai déjà eu de vagues informations à ce sujet, pourriez-vous apporter plus d'informations?

Je suis confrontée à ce problème, par des gens qui se sont installés dans des granges dans le lieu-dit limitrophe du mien.

leurs terrains sont desservis par un chemin qui porte un nom et figurant sur le cadastre.
Seulement ce chemin est à l'abandon, et, impraticable à ses deux extrémités, ce qui fait que ces personnes traversent plusieurs propriétés, croisent un chemin (en tirets condamné par un voisin)puis traversent sans aucun droit ma parcelle, pour rattraper la route communale goudronnée.

Le Maire m'interdit de clôturer sous le prétexte que ces gens serait enclavés.

Le Maire peut-il exiger cela alors que ces habitations sont situées dans un autre lieu-dit ?

Merci d'avance.