Recours gracieux sans fondement

[Thierry-78]

Bonjour,

J'ai déposé un permis de construire pour une extension validé par la mairie, affiché le panneau et eu dans les 2 mois une Lettre recommandée avec AR du voisin (copie faite à la mairie le meme jour) stipulant je cite que "le POS ne permet pas de construction à moins de 8m d'une autre construction. Or la nouvelle construction reduit cette distance sur notre propre terrain à 4m nous empéchant toute future construction. Une servitude est donc créee de fait"

Le PLU stipule que toute construction doit etre à minima à 4m de la limite du terrain et 8m de toute autre construction. La maison du voisin est à 5m de la limite. Notre extension sera à 4m de la limite, donc à 9m de la maison du voisin.

Donc je ne comprends pas la notion de servitude de fait. En quoi le fait de creer une construction à 9m de la sienne (le PLU impose 8m) et à 4m de la limite de terrain (conforme au PLU) constitue une servitude de fait ? Dans tous les cas, si il voulait construire, il faudrait qu'il soit à 4m de la limite du terrain, donc ma construction n'apporte aucune contrainte supplémentaire.

La mairie a vu et revu le dossier et nous indique que c'est bien conforme. Il nous reste à ne pas perdre trop de temps.

Trois questions pour vous :

- quand le maire aura donné sa réponse (rejet du recours), le voisin aura 2 mois pour faire un recours administratif. Quelle chance celui ci a t il d'aboutir ?

- Le recours administratif peut il etre effectué avec d'autres éléments que ceux exprimés dans le recours gracieux.

- Ai je le droit (meme si je reconnais que c'est risqué) de commencer la construction alors qu'un recours administratif a lieu ?

Merci pour votre réponse.

[Jc A]

Un peu rapidement les particuliers s'imaginent que la purge des recours dure deux mois ! le contôle de légalité peut parfois retirer le permis dans un délai supérieur (c'est indiqué sur les demandes de permis).
C'est ce même contrôle de légalité (service de la DDE rattaché au Préfet) qui va donner un avis au Maire en cas de recours de tiers.

A moins que votre construction fasse plus de 8m de hauteur ( car la distance à respecter est de H/2 avec un minimum de 4m ), le recours sera déclaré comme abusif. La réponse du Maire lui demandera très certainement de retirer son recours en lui indiquant les sanctions encourues pour maintien d'un recours abusif.

Attendez le retour de ces courriers avant de commencer vos travaux, c'est plus prudent, et demandez au Maire de vous délivrer une attestation comme quoi votre permis est libre de tous recours.

[Thierry-78]

Merci pour votre réponse

Le maire peut il délivrer une attestation comme quoi le permis est libre de tous recours alors que le voisin peut encore faire un recours devant le tribunal administratif ?

Merci encore

[Jc A]

Posté par Thierry-78

Merci pour votre réponse

Le maire peut il délivrer une attestation comme quoi le permis est libre de tous recours alors que le voisin peut encore faire un recours devant le tribunal administratif ?

Merci encore

Si son recours est irrecevable et abusif, l'administration délivre en général cette attestation. A moins qu'il n' y ait d'autres motifs, je doute fort que votre voisin insiste... je ne suis pas juriste, mais j'ai déjà entendu parler de pénalités d'indemnités par jour perdu (pour le titulaire du permis) + sanction pénale.
Sur mes permis j'ai déjà eu une quinzaine de recours, pas un seul n'a été maintenu ! (et je n'ai même pas eu à intervenir...)

[Thierry-78]

Je comprends mieux le recours :

Le POS indique que
-1- toute construction doit etre à 8m d'une autre construction
-2- toute construction d'habitation doit etre à minima à 4m des limites séparatives
-3- les constructions annexes isolées non destinées à l'habitation peuvent être implantées sur les limites séparatives. A défaut d'être implantées en mitoyenneté, elles doivent respecter les marges d'isolement définies ci-dessus

Mon voisin indique donc que si je construit de l'habitation (extension) à 4m de la limite séparative, lui n'a plus la possibilité de construire une construction annexe en limite séparative (car il doit être alors à 8m) et donc que ma construction lui crée une servitude !

Pensez vous que ce recours est recevable ?

Merci pour votre réponse.

[Emmanuel Wormser]

merci de recopier la règle des implantations telle qu'elle est rédigée, pas telle que vous l'avez comprise...

je pense qu'il y a une distinction entre constructions sur une même propriété et entre deux propriétés...

pour info : les règles du PLU constituent ce qu'on appelle "les servitudes d'urbanisme" : il a raison, le voisin, pour les termes employés, mais c'est peut-être un peu tard pour s'en rendre compte !

JCA : d'où sortez vous le H/2 ? !!! et ne rêvez pas sur le recours abusif : la sanction est rarissime.

[Jc A]

Posté par Emmanuel Wormser

JCA : d'où sortez vous le H/2 ? !!!

tout simplement de l'article R111-18 du CU et du fait qu'un règlement de PLU ne peut être plus permissif que le CU.
Si le point le plus haut du pignon est à 9m, le recul sera de 4,5m....

[Emmanuel Wormser]

Posté par Jc A

tout simplement de l'article R111-18 du CU et du fait qu'un règlement de PLU ne peut être plus permissif que le CU.
Si le point le plus haut du pignon est à 9m, le recul sera de 4,5m....

là, je hisse le drapeau rouge : article R111-1 du CU :

Les dispositions des articles R. 111-3, R. 111-5 à 111-14, R. 111-16 à R. 111-20 et R. 111-22 à R. 111-24-2 ne sont pas applicables dans les territoires dotés d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu

le R111-18 ne s'applique donc pas en commune dotée de POS/PLU.

[Cleyo]

Bonjour à tous,


Dans quel article du POS se trouve la règle selon laquelle la distance entre deux constructions doit être de 8 m minimum ? Comme l'a indiqué Emmanuel Worsmer, il n'est pas forcé, en effet, que cette distance s'applique aux constructions situées sur des terrains différents. Cette règle, la pluàpart du temps, ne s'applique qu'aux constructions sur une même entité foncière. La distance entre deux constructions sises sur des terrains différents est réglée par les distances d'implantation au regard des limites séparatives et de fond de terrain.

Concernant le H/2, je pense que vous avez un peu pêché par enthousiasme, Jc A (Je regrette pour ma part que le R. 111-4 ne soit plus applicable en cas de POS, mais, bon... c'est un autre débat).

Enfin, sur le terme employé de servitude dans le recours gracieux, je chipote car personne n'utilise le terme de servitude dans le cadre d'un recours gracieux en urbanisme. On ne crée en outre pas de servitude d'urbanisme quand, justement, on viole une disposition du texte.... Je ne vois pas, enfin, en quoi l'impossibilité alléguée de construire créerait une "servitude" quelconque, qu'elle soit d'urbanisme ou d'autre chose. Je pense plutôt qu'il a trouvé la formulation très pro et jolie, sans aucune connaissance derrière. Enfin, bref.

Le maire va probablement rejeter ce recours. Rien ne vous empêche d'écrire à votre voisin afin de lui indiquer les distances, et la manière dont elles sont calculées et lui demander comment il calcule la sienne. Vous pouvez aussi attendre la fin des délais....

Si en effet le POS s'interprète comme vous l'a indiqué le service instructeur, alors vous n'avez pas de souci à vous faire.

Cleyo

[Thierry-78]

Je suis très heureux d'avoir généré tant de débat mais je suis perdu dans les reponses

voici le texte du POS pour la partie concernée :


"Article U. H. 7 - Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives.

1) Les vues directes doivent être assurées dans les conditions prévues à la rubrique
"vues directes" des définitions figurant en annexe 1 au présent règlement.


Les constructions doivent être éloignées des limites séparatives de la propriété sur laquelle elles sont édifiées. Les remblais, terrasses, perrons et emmarchements ne doivent pas empiéter sur les marges d'isolement déterminées ci-après.


2)

a - Limites séparatives latérales

Pour une façade comportant au moins une baie de pièce habitable (pièce principale, cuisine, chambre isolée) ou de travail, la distance horizontale D de tout point d'un bâtiment à tout point de la limite séparative la plus proche doit, en règle générale, être au moins égale à la hauteur H du bâtiment, sans pouvoir être inférieure à 4 mètres (avec obligation réciproque pour assurer normalement une vue directe de 8 mètres).

La hauteur H à prendre en considération est :
- pour les constructions à couverture en terrasse, la hauteur à l'acrotère,
- pour les constructions à couverture en toiture, la hauteur à l'égout du toit ou à la partie supérieure de toute baie pièce habitable (pièce principale, cuisine, chambre isolée) s'il en existe une qui dépasse l'altitude de l'égout du toit.

Le point le plus élevé de la façade en cause ne doit pas dépasser la hauteur maximale autorisée et doit se situer au-dessous de la droite de pente telle que D = H (au lieu de D = H).

Pour une façade ne comportant, sur toute sa hauteur aucune baie de pièce habitable (pièce principale, cuisine, chambre isolée) ou de travail, la distance D peut être réduite de moitié pour tout point de cette façade sans pouvoir être inférieure à 2,50 m

Pour un terrain dont la largeur L est supérieure à 24 m, le total T des marges latérales d'isolement ainsi déterminées ne peut être inférieur à 12 m. Pour un terrain dont la largeur L est comprise entre 12 et 24 mètres, ce total T ne peut être inférieur à 0,636 L - 3,27 mètres avec un minimum de 5 mètres.

Enfin, tant que le total des marges latérales minimales d'isolement est inférieur ou égal à 8 mètres, ces marges minimales sont réparties également de chaque côté de la construction. Quand ce total est supérieur à 8 mètres chacune des marges latérales ne peut être inférieure à 4 mètres.
La largeur à prendre en compte est celle du terrain prise au nu de la façade sur rue de la construction projetée.
Pour l'application des règles du présent paragraphe, un terrain d'angle est réputé avoir une "largeur" égale à la 1/2 somme des longueurs des limites séparatives que l'on prend ainsi en compte en lieu et place des façades sur rues.

b - Limite séparative en fond de propriété
Les règles définies ci-dessus pour les limites séparatives latérales sont applicables mais la marge d'isolement ne doit pas être inférieure à :
- 6m dans le secteur a
- 4m dans les secteurs b, c, d et e.

3) Saillies sur marges d'isolement ou d'espacement.

Les saillies inhérentes au gros oeuvre telles que acrotères, corniches, avancées de toiture, qui ne sont pas génératrices de vues, sont limitées à 0,80 m d'avancée.

Les saillies fixes, mobiles ou temporaires d'objets de faible dimension ne faisant pas partie de la construction, telles que auvents, marquises, sont soumises à la même limitation.

Les saillies de faible importance inhérente au gros oeuvre, telles que celles résultant de l'encadrement des portes et fenêtres, des appuis de fenêtres... ou réalisées à titre d'élément décoratif, telles que bandeaux, pilastres... sont limitées à 0,15 m d'avancée.

Toutes autres saillies notamment celles susceptibles de donner des vues telles que les balcons ouverts ou fermés, sont interdites dans les marges d'isolement mais autorisées en façade sur rue.

4) Constructions annexes

Des constructions annexes isolées non destinées à l'habitation peuvent être implantées sur les limites séparatives. A défaut d'être implantées en mitoyenneté, elles doivent respecter les marges d'isolement définies ci-dessus.

Des constructions annexes en superstructures non destinées à l'habitation peuvent également être édifiées dans les parties de terrain séparant l'habitation des limites latérales

Dans ce cas, ces constructions doivent laisser une marge latérale minimale de 2,50m et avoir une profondeur au plus égale à celle du bâtiment auquel elles sont adossées.

Dans le cas où cette marge de 2,50m ne peut être obtenue (marge latérale inférieure à 5,30 m), une construction annexe peut être adossée d'un côté à la maison et de l'autre coté à la limite séparative.

Dans tous les cas, les constructions annexes doivent répondre aux conditions suivantes :
a) ne pas faire obstacle à l'ensoleillement des habitations,
b) ne pas compromettre la bonne tenue de l'ensemble,
c) avoir une hauteur totale au plus égale à
- 3,00 mètres à l'acrotère si la couverture est une terrasse;
- 2,30 mètres à l'égout et 4,10 mètres au faîtage si la couverture est une toiture ;
- 2,60 mètres à l'égout et 5,20 mètres au faîtage dans le cas où la construction annexe est un garage accolé à l'habitation ou un garage pour deux véhicules.

5) Dans tous les cas, l'implantation des bâtiments doit tenir compte de l'orientation et de la topographie du terrain, de la présence d'arbres à grand développement, ainsi que du parcellaire voisin et des constructions qui y sont édifiées.
6) En cas de construction de bâtiment d'habitation sur des terrains résultants d'une division ou d'un lotissement, il sera fait application des règles de distance entre bâtiment d'habitation prévues par l'article U. H. 8 pour les constructions à réaliser sur une même propriété."