Usucapion : Jonction des possessions

[Tignou]

Bonjour,

J'ai pu lire sur le Net que dans le cas de l'usucapion (pour empiètement sur la parcelle de son voisin) qu'on ne peut pas joindre à sa posession celle de ces prédécesseurs si le titre de propriété de celui qui invoque l'usucapion ne fait pas mention de la bande de terrain litigieuse (Cour de cassation, 3e Chambre civ., 17 avril 1996).

Si j'ai tout compris celà revient à dire que dans ce cas il faut que le propriétéaire actuel justifie d'une possession de 30 ans à lui seul?
Que doit il y avoir dans le titre de propriété pour que la jonction soit possible?

Merci pour vos commentaires sur cette jurisprudence.

[Chris_ldv]

Bonjour,

Il faut établir un acte de notoriété prescriptive devant un notaire.

L'établissement d'un acte de notoriété constatant l'accomplissement de la prescription acquisitive suppose que le possesseur souhaite formellement invoquer le bénéfice de ce mécanisme ; le possesseur, en effet, n'acquiert pas de plein droit la qualité de propriétaire par le seul fait de l'expiration du délai de prescription.

Il faut démontrer que le possesseur s'est réellement comporté comme le propriétaire, et ceci d'une façon paisible publique, sans interruption et sans opposition, pendant une durée de 30 ans, exigée par l'article 2229 du Code civil.

L'acquisition de la propriété immobilière par le jeu de la prescription acquisitive est opposable à tous sans aucune formalité particulière, mais il faut démontrer la preuve de cette possession, d'où l'établissement d'un tel acte de notoriété.

D'une manière générale, on estime que l'acte de notoriété trentenaire est un acte de faible valeur juridique, et ne peut s'appliquer qu'à des terrains de valeurs réduites.

Cordialement,

CLDV

[Tignou]

Oui, mais ma question porte non pas sur l'article 2229 du Code Civil, mais sur l'article 2235 qui met en avant le fait que la jonction des possessions est possible. Or, la portée cet article semble être quelque peu restreint par la jurisprudence active (Cour de cassation, 3e Chambre civ., 17 avril 1996).

Ce qui semble être mis en avant par cette dernière, est que l'article 2235 ne peut s'appliquer qu'à la condition que le titre de propriété fasse mention de la bande de terrain (à son profit) que l'on souhaite usucaper.

Dès lors, le point de départ pour le calcul du délais de prescription n'est pas le même selon si l'article 2235 est applicable ou non.

Enfin, c'est ce que j'ai cru comprendre....

D'où ma question, que doit t'il y avoir concrètement dans le titre de propriété pour que l'article 2235 soit applicable?

[Emmanuel Wormser]

l'usucapion pour un empiètement ?

peu de chances d'aboutir, la possession n'étant pas certainement pas sans équivoque, publique, et non fondée sur un acte violence (l'empiètement est une des plus grandes violences possible portées à la propriété...).


usucaper une parcelle complète, usucaper une maison, usucaper une forêt... oui, mais un empiètement, bonne chance.

[Pgeod]

bonsoir,

Ce qui est sous-entendu dans la décision à laquelle vous faites allusion, c'est que l'auteur du bien immobilier, en s'abstenant de relater la vente du bien litigieux dans l'acte de mutation :
- soit, ne s'est pas affirmé comme le propriétaire du bien du temps de sa possession;
- soit, qu'il ait entendu ne pas céder le bien litigieux à son successeur.

Cette décision d'espèce ne remet pas en cause le fait qu'on peut joindre à sa possession la possession de son auteur, sauf à préciser que cette jonction des possessions doit être caractérisée par une volonté non ambiguë de l'auteur, transférant la possession à défaut de transmettre la propriété.

Pour ma part, je trouve que cette décision est un peu alambiquée.
Une décision contraire, compte tenu du peu de moyens de droit qui sont opposés, m'aurait assez satisfaite.

...

[Tignou]

Oui, je parle bien d’usucapion pour un empiètement…

Prenons l’exemple suivant :

En 2000, Mr A et Mr B achète deux propriétés limitrophes.
Le titre de propriété de Mr A stipule qu’il a acheté un terrain de 1000m2 cadastré A999.
Celui de Mr B, qu’il a acheté un terrain de 2000m2 cadastré B888.
Un arpentage est réalisé sur le terrain, et montre que ces deux terrains constituent bien une superficie totale de 3000m2.
Donc jusque là, tout est OK : les titres de propriétés ne sont donc pas discordant.
Mais, cet arpentage révèle aussi qu’en réalité, vue l’emplacement de la clôture, Mr A dispose actuellement de 1500m2 (au lieu de 1000m2) et Mr B de 1500m2 (au lieu de 2000m2).
Il s’agit donc d’un empiètement de Mr A sur Mr B.
Mr A décide alors d’ouvrir une procédure au TGI pour usucaper les 500m2 qu’il possède (dont Mr B est propriétaire), et étant propriétaire depuis seulement 8 ans (achat en 2000), invoque l’article 2235 du Code Civil afin de joindre à sa possession celle de son auteur.

Ma question est la suivante :
Mr A peut il obtenir gain de cause même s’il apporte la preuve que cet empiètement existe depuis 100ans ?
La question de fond est donc de savoir si l’article 2235 est applicable alors que son titre de propriété ne fait pas mention des 500m2 ?

Or, les jurisprudences suivantes semblent mettre en avant qu’ « un acquéreur ne peut joindre à sa possession celle de son vendeur pour prescrire un bien resté en dehors de la vente » :

- (Cour de cassation, 3e Chambre civ., 17 avril 1996)
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=J URITEXT000007036315&fastReqId=1906480210&fastPos=1

- (Cour de cassation, 3e Chambre civ., 29 mai 1970)
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=J URITEXT000006983181&fastReqId=536401023&fastPos=1

- (Cour d’appel Paris, 9 décembre 1999)
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=J URITEXT000006935678&fastReqId=772151311&fastPos=1

[Pgeod]

Il y a, dans toutes ces décisions, une grosse contradiction de fond.

C'est le fait qu'en revendication de propriété, par exemple, on affirme le peu de valeur juridique que l'on donne aux informations Cadastrales, alors que justement, dans les décisions que vous rapportez, on conclut à la propriété en référence aux seules indications des désignations parcellaires cadastrales;

Indications qui sont reprises dans les actes translatifs, par obligation de la loi sur la publicité foncière, sans, qu'à aucun moment, la situation réelle des lieux n'ait été confrontée avec la représentation parcellaire du plan cadastral, tout en consacrant la primauté de ces informations au détriment de la réalité des possessions.

Or certaines de ces anomalies ont été créees lors des rénovations cadastrales. Se référer aux superficies cadastrales pour déduire la propriété revient à consacrer la valeur juridique d'un document fiscal. Se référer aux seules désignations cadastrales pour déduire la propriété revient à consacrer la valeur juridique d'un document fiscal. Cela n'a aucun sens juridique, seulement une simplification abusive d'interprétation pour l'application de la loi.

Ce qu'il faut donc retenir de ces décisions pour éviter les déboires d'une dépossession, c'est que le bien, objet des mutations, doit être décrit dans son entière consistance et étendue, et non qu'il soit désigné, par pure commodité, seulement par son identifiant parcellaire. Rédacteurs d'actes à vos plumes comme à la belle époque d'avant le 1° janvier 1956.

...

[Emmanuel Wormser]

tout à fait d'accord !!!

[Tignou]

Oui je suis d'accord, les titres de propriété établie par les notaires ne sont pas assez détaillés.
Selon moi, en matière de revendication de propriété, les juges de fond donnent effectivement peu de valeur au plan cadastral (qui est généralement simplement annexé).
Cependant, je pense qu’il en est tout autre quant à la superficie indiquée dans le titre.
En effet, cette information constitue l’objet même d’un titre de propriété : Achat d’un terrain de X m2 (bâtie ou non).
Dans mon cas d’école, Mr A revendique tout de même 25% du terrain de Mr B.
Or, si le juge donne raison à Mr A cela revient à dire que Mr B peu demander l’annulation de la vente ou une diminution du prix car son titre indique qu’il a acheté un terrain de 2000m2 et dont la superficie est garantie avec une différence de plus ou moins un vingtième !?

En résumé, en matière d’empiètement important, je pense le juge de fond considère que le plan cadastral ne permet pas de déterminer le positionnement de la limite séparative, mais considère que, la superficie du titre indiquée ne peut être ignorée car elle constitue l’objet même de la vente.
Ce qui peut sembler une contradiction n’en n’est pas une dans la mesure où il est question deux choses différentes.
Enfin, on constate qu’au fil du temps la jurisprudence semble constante : certainement une volonté des juges pour limiter les empiètements et sauvegarder la « sacro sainte propriété »

[Pgeod]

Il n'y a pas de légitimité d'une indication de superficie contenue dans un titre, sauf si cette superficie a fait l'objet, en son temps, d'un arpentage, sauf si cette superficie et celle du voisin dérive d'un acte de division commun.

Cette superficie a d'autant moins de légitimité que le titre auquel on se référe est un acte translatif de droits réels unilatéral entre un auteur et son successeur. Les informations que cet acte contient ne peuvent s'imposer au voisin ou à ses successeurs qui sont parties étrangères à l'acte de mutation.

Cette superficie a, par ailleurs, d'autant moins de légitimité si elle dérive d'une contenance cadastrale déterminée au vu du plan cadastral sur des limites parcellaires non représentatives de l'étendue des propriétés.

Qu'il s'agisse de revendication de propriété, de bornage ou d'usucapion, asseoir une propriété sur une indication de contenance est un contresens logique et juridique, si l'on ne s'est pas posé au préalable la question de l'origine et de la validité de l'information de superficie contenue dans le titre.

C'est un peu comme si l'on définissait un contenant à partir de son contenu, alors que le contenu ne peut être connu que si l'on a d'abord défini le contenant.

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