Le régime des plus-values immobilières

[Véronik]

Une "révision" succincte des plus values immobilières, valable pour le droit immobilier également
(Mise à jour le 07/01/2008)

Le régime des plus-values immobilières

Tous les immeubles bâtis et non bâtis de toute nature sont concernés (terrains, logements, locaux commerciaux, etc.) de même que les droits portant sur ces biens (usufruit ou nue-propriété).
La cession de titres de SCI est soumise au même régime que les biens représentés par ces titres.

L’impôt sur la plus-value n’est pas dû dans les cas suivants :

1/le bien constitue la résidence principale du vendeur : il s’agit de la résidence principale du au moment de la cession, sans condition de durée d’occupation.

2/le prix de vente est inférieur ou égal à 15 000 €

3/le bien est détenu depuis plus de 15 ans : La cession de ces biens est exonérée par le jeu mécanique de l’abattement annuel de 10% au-delà de la cinquième année.

4/en cas d’opération de remembrement ;

5/en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, si l’intégralité de l’indemnité d’expropriation est utilisée dans le délai d’un an, pour acquérir, construire, reconstruire, agrandir un nouveau bien. Si l’indemnité est réinvestie partiellement, la plus-value est exonérée au prorata d’après un arrêt du Conseil d’Etat

6/Les cessions réalisées par les titulaires d’une pension vieillesse dont le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année ne dépasse pas un certain plafond, et par les titulaires d’une carte d’invalidité de deuxième ou troisième catégorie, à condition que ces deux catégories de contribuable ne soient pas redevables de l’ISF au titre de l’avant-dernière année précédant la cession.

7/la cession d'une résidence en France par un résident de la C.E.E., bénéficie de l'exonération de l'impôt sur la plus value dans la limite des deux premières cessions, sous réserve qu'il ait été fiscalement domicilié en France pendant au moins 2 ans, à condition qu'il en ait eu la libre disposition depuis le 1° janvier de l'année précédent celle de la cession (donc que le bien ne soit pas loué) et sous réserve que la cession intervienne plus de 5 ans après une précédente mutation et enfin, qu'il s'agisse de l'unique bien immeuble détenu en France.

8/ Par les retraités avec pensions modestes qui bénéficient de l’exonération de la taxe foncière,

9/Les mutations à titre gratuit :
- legs et donations
- les partages de biens en indivision, à condition que ces biens proviennent d'une succession ou d'une communauté conjugale.






- cessions entre co-indivisaires sur ces partages

La revente ultérieure du bien entraîne l'application de l'impôt sauf si le bien entre dans le champ de la dispense.

Le prix de revient retenu est alors la valeur du bien au moment de l'ouverture de la succession ou de son entrée dans la communauté conjugale.

L’impôt sur la plus-value est donc dû dans tous les autres cas

- mutations à titre onéreux
- Vente
- Viager
- Échanges (avec ou sans soulte)
- Apport à une société,
- Expropriations (sauf exception citée plus haut)
- ….

Cet impôt est calculé sur la différence entre le prix d'acquisition et le prix de vente après application d'un certain nombre de correctifs :

1/ Le prix d’achat peut être majoré :

Des frais de mutation – au réel ou pour un forfait de 7,5% - du prix d’achat ou les frais de règlement de succession ou de donation pour leur montant réel
Certains travaux sur facture justificative (après 5 ans, une majoration de 15% forfaitaire est admise pour les immeubles bâtis sans justificatifs)

2/ Le prix de cession peut être diminué de certains éléments :

La commission d'agence si elle est à la charge du vendeur
Les frais de diagnostics obligatoires
Les frais de mainlevée d'hypothèque

3/ Un abattement supplémentaire de 1 000 € est appliqué

4/ Si la différence entre les prix de vente et d'acquisition ainsi corrigés, fait ressortir une plus-value, elle sera réduite de 10% par année de détention à compter de la 5ème année.


Les plus-values réalisées sont imposables au taux forfaitaire de 16% auquel s’ajoute les prélèvements sociaux (environ 11%)
Les plus-values réalisées sont imposables au taux forfaitaire de 18% à partir du 01/01/2008 auquel s’ajoute les prélèvements sociaux (environ 11%)

Le notaire a été chargé par le législateur de collecter cette plus value pour le compte du Trésor Public