L'indivision, avantages et inconvénients

Plan :
L'indivision
L'indivision légale
L'indivision conventionnelle
L'attribution préférentielle

L'indivision

L'indivision est la situation juridique dans laquelle se trouvent des biens sur lesquels s'exercent des droits de même nature appartenant à plusieurs personnes.
L'indivision peut être conventionnelle (résulte d'un accord entre les parties) ou légale (issue d'une décision de justice lors d'une succession par exemple).
Cette situation peut être rencontrée, lors de la fin d'un régime légal (indivision post-communautaire), ou par des héritiers lors de l'ouverture d'une succession avec un bien immeuble dont le sort n'est pas simple (ex : entreprise familiale, local d'habitation).

Le fonctionnement de l'indivision

Lors de l'ouverture d'une succession entre plusieurs héritiers, les biens peuvent subir différents sorts.
Soit, la succession se divise et des lots sont attribués à chacun, soit (souvent lorsqu'il y a qu'un bien de grande valeur) le bien fait l'objet d'une indivision.
Dans un tel cas, l'ensemble de la succession appartient à tous les cohéritiers et aucune part n'est déterminée en nature.
Seules les quotes-parts de chacun seront déterminées (ex : enfant 1/4, parent 1/8, etc.).

Et du côté de la gestion des biens indivis

Pendant la période d'indivision, les biens peuvent être gérés de différente façon suivant le choix des indivisaires :

• soit la gestion est réalisée en commun par l'ensemble des indivisaires (ce n'est une gestion facile. Attention aux risques de blocage lors de la prise de décision)
• soit un gérant est nommé pour gérer les biens qui est une personne extérieure
• soit par un administrateur, nommé parmi les indivisaires, qui se charge de l'exploitation normale des biens (ex : entretien, location, loyers).

Afin d'éviter des situations de blocage, il est recommandé de fixer certaines règles par une convention d'indivision (ex : règle du vote, que faire en cas d'absence d'un des indivisaires).
Cette convention d'indivision est obligatoirement un acte notarié lorsqu'il s'agit de la gestion d'un immeuble.

Qui décide d'engager des dépenses en matière de travaux d'entretien ?
S'il n'y a pas d'administrateur, les travaux doivent être décidés à l'unanimité.
Toutefois, les travaux d'urgence (ex :réparation de la toiture) peuvent être décidés par un indivisaire seul, sur ses fonds propres, moyennant une indemnisation ultérieure (art 815-2 du Code Civil).
Le président du TGI peut autoriser toutes les mesures urgentes (art 815-6 du Code Civil)

Peut-on contraindre un indivisaire à rester dans l'indivision ?

Le principe est que "nul n'est tenu de rester dans l'indivision", néanmoins il existe des exceptions (art 815-1 Code Civil).

• le TGI peut maintenir l'indivision pour protéger les intérêts des indivisaires
  Ce peut être le cas pour les exploitations agricoles constituant une unité économique, les locaux d'habitation et les locaux à usage professionnel pour une durée de 5 ans (art 815-1 in fine).

Le juge peut contraindre les héritiers à rester dans l'indivision, s'il estime que la survie d'une exploitation pourrait être mise en péril en cas de partage.

Comment sortir de l'indivision ?

Par le partage des biens en cas d'accord :
Le partage se fait à l'amiable entre les héritiers (art 819 Code Civil).
Un acte notarié est nécessaire si la succession comprend des biens immobiliers.
dans ce cas il sera fixé des lots qui peuvent être de valeurs inégales, s'il y a compensation par le versement d'une soulte (somme d'argent).

En cas de désaccord entre les héritiers :
Il peut être procédé à un partage judiciaire, c'est le TGI du lieu d'ouverture de la succession (déterminé par le dernier domicile du défunt. art 110 Code Civil) qui sera compétent.
Un expert est désigné qui établi des lots, en principe d'égale valeur, qui sont homologués par le tribunal, puis tirés au sort entre les héritiers.

Le partage judiciaire :
Si les indivisaires n'arrivent pas à se mettre d'accord sur la composition des lots ou s'il est impossible d'établir des lots, les biens sont mis en vente aux enchères et le produit de la vente reparti entre les héritiers, au prorata de leur part.

L'indivision légale

L'article 815 Code Civil, fixe le régime de l'indivision légale. Les droits de l'indivisaire sont énumérés, concernant l'action en partage. A défaut de convention entre héritiers ou légataires ou accord sur un point particulier, le régime légal de l'indivision s'applique.

Des actes d'une certaine importance nécessitent l'accord de tous les indivisaires.
il s'agit des actes d'administration (ex : renouveler le bail du bien indivis) et de disposition (ex : usufruit ou vendre cet immeuble) des biens indivis (art 815-3 Code Civil).
Néanmoins la loi autorise chacun des indivisaires à effectuer des mesures conservatoires (ex : réparation toiture ou mise en demeure du locataire de payer les loyers) art 815-2 Code Civil.

Les droits et obligations des indivisaires :

• demander le partage, pour mettre fin à l'indivision (art 815 Code Civil)
• disposer de sa quote-part dans l'indivision (la céder ou la donner en garantie. art 815-14)
• demander une avance en capital sur ses droits, dont il sera tenu compte lors du partage (art 815-11)
• se servir d'un bien indivis, à charge d'indemniser les autres s'ils le demandent (art 815-9)
• demander chaque année sa part des revenus produits par les biens indivis (815-10)
• participer aux dépenses de conservation des biens indivis (815-10)

Attention l'acte (ex : réparation) effectué par un coïndivisaire engage les autres. Ils seront tenus de partager les frais, d'où il est recommandé de recourir à un accord préalable de tous, sur le devis des travaux.

L'indivisaire peut-il vendre ses parts à un tiers ?

Selon l'article 815-14 du Code Civil, l'indivisaire peut céder ses parts indivises en notifiant au préalable aux autres indivisaires (qui ont un droit de préemption par la loi) son intention de vendre :

• notifier le prix et les conditions de la cession
• notifier les nom, domicile et profession de l'acheteur potentiel

Chacun indivisaire dispose d'un délai de réponse :

• délai de 1 mois à compter de la notification pour faire connaître au vendeur qu'il exerce son droit de préemption aux prix et conditions indiquées
• puis délai de 2 mois pour réaliser effectivement l'achat.

Si plusieurs indivisaires utilisent leur droit de préemption :

• ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir ensemble la portion mise en vente en proportion de leur part respective dans l'indivision.

Si aucun indivisaire utilise son droit de préemption dans les délais, l'indivisaire peut vendre à un tiers ses parts.

L'indivision conventionnelle

Les héritiers et légataires peuvent passer une "convention d'indivision", par laquelle ils s'engagent à rester dans l'indivision pour une durée fixée préalablement (art 1873-1 Code Civil). c'est souvent le cas lorsqu'il s'agit d'une exploitation agricole, un commerce ou une entreprise, où il serait préjudiciable d'effectuer un partage.

La durée de la convention d'indivision :

• durée indéterminée, le partage pouvant alors être provoqué à tout moment (art 1873-2)
• durée déterminée limitée à 5 ans (renouvelable par décision expresse des parties), le partage ne pourra pas être provoqué avant le terme convenu.

La forme de la convention :

• elle doit être obligatoirement écrite (art 1873-1)
• désignation des biens indivis
• indication de la quote-part de chacun des indivisaires.

Les indivisaires désignent un ou plusieurs gérants parmi eux ou non, ayant pour fonction d'administrer l'indivision (art 1873-5 du Code Civil).
En cas d'accord de tous les co-indivisaires, pour un partage, celui-ci peut s'effectuer à l'amiable, devant le notaire.
A défaut d'accord, le partage s'effectue devant le tribunal du lieu de l'ouverture de la succession, à la demande d'un ou plusieurs co-indivisaires.
Lorsque les indivisaires sont en désaccord sur la valeur d'un bien immobilier, le tribunal ordonne généralement une expertise immobilière.

Il ne faut pas oublier que les biens communs d'époux mariés sous le régime de la communauté légale, connaissent également ce régime d'indivision lorsqu'il est mit fin au mariage.
En effet, un bien acquis par des époux, ensemble, est considérer appartenir à la communauté, qui lors de sa dissolution offre à chacun des époux 50% de sa masse.
De ce fait, les biens communs "connaissent en partie", le régime de l'indivision, puisque les époux ne peuvent disposer du bien (vente) sans le consentement de l'autre, étant donné que la communauté des époux en est propriétaire pendant le mariage.

L'attribution préférentielle

Définition

Dans le partage d'une indivision, l'attribution d'un bien est demandée au juge par celui des indivisaires qui, en vertu de certains critères est jugé de plus apte à le recevoir.
Selon l'article 832 du Code Civil, l'attribution préférentielle permet d'éviter le morcellement des héritages et la division des exploitations, ce qui nuirait gravement à leur bon fonctionnement. L'attribution préférentielle est utilisée à l'occasion du partage de certains biens (ex : partage demandé après une période d'indivision), elle est soit de droit, soit amiable, soit judiciaire.

Les personnes concernées

L'attribution préférentielle peut être demandée par (art 832-4 du Code Civil) :