Lorsque l'obligation collective de non-concurrence cesse vis à vis d'un locataire professionnel, les autres se trouvent de fait libérés de cette obligation devenue sans objet

La Cour de cassation saisie d'un pourvoi, a examiné le 3 mai 2007 la situation suivante. En 1983, le bailleur fait signer à ses locataire un bail comportant une clause de non-concurrence collective, visant à éviter que les professionnels locataires de l'immeuble n'exercent entre eux des activités concurrentes. Le bail comportait une clause ainsi rédigée "Le preneur ne pourra également en aucun cas, exploiter des commerces actuellement exercés par les autres locataires de l'immeuble 19 rue Mailly à Perpignan, le preneur déclarant parfaitement connaître les activités déjà exercées dans l'immeuble".
Mais cette clause imposée par le bailleur initial à tous ses locataires, a disparu des baux consentis en 1989 et en 1997 à une société locataire de cet immeuble. Aussi, un des titulaire d'un bail commercial comportant la clause de non-concurrence décide d'assigner son bailleur pour faire juger que, compte tenu des mutations et transformations de commerces intervenues dans l'immeuble loué à divers commerçants, cette clause était devenue sans objet et qu'elle ne saurait s'appliquer.
La Cour d'appel retient tout d'abord qu'en insérant dès le départ une telle clause dans tous les baux du même immeuble, les bailleurs d'origine et les preneurs initiaux avaient eu pour commune intention de préserver l'activité commerciale des autres commerces déjà exploités dans l'immeuble en évitant toute concurrence entre ses occupants, que, sauf à dénaturer cette clause claire, ou à l'exécuter de mauvaise foi, en créant un déséquilibre entre les obligations et les droits de chacune des parties, une telle clause devait demeurer commune à tous les preneurs et perdurer dans le temps. Mais elle ajoute, que le bailleur, qui s'était exonéré de l'obligation qui pesait sur lui, d'insérer cette clause dans les baux concernés par la zone de non-concurrence, avait commis une faute dans l'exécution du bail, rendant de fait impossible le respect de ladite clause et qu'il y avait lieu en conséquence de prononcer la résolution de la clause de non-concurrence insérée dans le bail du demandeur, à compter de la date de l'assignation. La Cour de cassation confirme cette interprétation en tous points.