Baux commerciaux - Le paiement de l'indemnité d'éviction proposée est subordonné à la saisine du tribunal

Au sens de l'article L145-9 alinéa 5 du Code du Commerce, "le congé doit être donné par acte extrajudiciaire (et non par simple lettre, actualité du 11/01/01). Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de 2 ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné".
Dans une affaire, un propriétaire de locaux à usage commercial, avait donné à bail lesdits locaux à une société, a laquelle il délivra congé avec refus de renouvellement du bail. Ce congé s'accompagna d'une offre d'indemnité d'éviction. Peu après, le propriétaire a rétracté son offre et a assigné le locataire pour faire juger valables le congé, la rétractation et ordonner l'expulsion.
La Cour de Cassation le 13 juin 2001 (arrêt n°1013 FS-P+B), in droit21, retient que la Cour d'appel viole l'article 5 alinéa 5 du décret du 30 septembre 1953 (devenu l'article L145-9, alinéa 5 du Code de commerce), en déclarant nul l'acte de rétractation, et en retenant "que cet acte a eu pour effet de transformer le congé avec offre d'indemnité d'éviction en congé avec refus d'indemnité d'éviction et qu'en considération du but poursuivi et des effets produits sur les relations entre bailleur et locataire, cet acte doit nécessairement satisfaire au formalisme exigé par l'article 5 du décret du 30 septembre 1953 à peine de nullité.
Dans le délai de 2 ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné par acte extra-judiciaire, le locataire peut soit contester le congé, soit demander paiement de l'indemnité d'éviction, mais dans tous les cas il doit saisir le tribunal. A défaut il perd son droit de contestation du congé et surtout il perd le droit à percevoir l'indemnité d'éviction.
Le propriétaire qui propose une indemnité, trompe certainement le locataire, en ce qu'il lui laisse croire que l'offre est ferme et définitive (le propriétaire paiera l'indemnité en tout état de cause). En laissant la possibilité, au propriétaire de se rétracter, il prive le locataire non averti d'une indemnité.
Rappelons qu'une offre n'est ferme et définitive que lorsque les parties se sont entendues mutuellement, ce qui implique que le locataire doit dans tous les cas, même lors d'une telle proposition, saisir le tribunal pour demander paiement de l'indemnité d'éviction ou en demander un autre montant.
Lire en complément d'information, l'article relatif au renouvellement et à la résiliation du bail commercial.