Déplafonnement du bail commercial : les travaux doivent avoir une incidence positive sur l'activité du preneur

Commentaire de Cass. Civ. 3ème, 9 juill. 2008, pourvoi n°07-16605

Par l'arrêt commenté, la Cour de cassation vient préciser les conditions de déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé, lorsque le bailleur a accompli des travaux dans les locaux au cours du bail expiré. Pour la Cour de cassation, il importe désormais que les travaux aient eu une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur.

En application des articles L.145-33 et suivants du Code de commerce, en cas de renouvellement du bail commercial, le bailleur peut fixer le loyer à la valeur locative lorsque, au cours du bail expiré, les caractéristiques du local ont fait l'objet d'une "modification notable". Le déplafonnement du loyer peut ainsi être sollicité, dès le renouvellement du bail, lorsque le bailleur a, à ses frais, fait procéder à d'importants travaux dans les lieux loués ou sur l'ensemble immobilier dont ils dépendent.

Il faut néanmoins que ces travaux aient conduit à une modification notable des lieux loués, que les juges du fond apprécient souverainement.

A la lecture des articles L.145-33 et L.145-34 du Code de commerce, le déplafonnement du loyer peut avoir lieu à la seule condition d'une modification notable des lieux loués. Cependant, le preneur peut être tenté de faire valoir que cette modification est restée sans incidence sur son activité, compte tenu de la nature de celle-ci.

C'est précisément ce qu'avait soutenu le preneur dans l'instance ayant conduit à l'arrêt commenté. Pour obtenir le déplafonnement du loyer, le bailleur se prévalait d'importants travaux d'embellissement de l'immeuble, qui en avaient modifié les caractéristiques en le rendant plus confortable et attractif. Pour s'opposer à cette demande, le preneur faisait valoir que son activité était essentiellement tournée vers l'enseignement et que ses élèves s'inscrivaient en raison de la réputation de l'école, et non pas en fonction des caractéristiques de l'immeuble l'abritant.

La cour d'appel de Paris, par un arrêt du 9 mai 2007, avait fait droit à l'argumentation du preneur en considérant que les travaux n'avaient pas eu d'incidence sur l'activité du preneur.

Le pourvoi en cassation dirigé contre cet arrêt venait soutenir que la cour d'appel avait ajouté une condition à la loi, le Code de commerce ne prévoyant pas que le déplafonnement était dépendant du bénéfice que pouvait retirer le preneur des travaux le justifiant.

La solution retenue par la cour d'appel a néanmoins été validée par la Cour de cassation qui, dans un attendu de principe, vient énoncer que "les travaux réalisés par le bailleur au cours du bail expiré ne peuvent constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'ils ont eu une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur". Le pourvoi a ainsi été rejeté.

La Cour de cassation ne s'était jamais explicitement prononcée sur cette question. La solution retenue ajoute une condition, jurisprudentielle, à l'article L.145-33 du Code de commerce.

Sur un plan pratique, il appartient désormais au bailleur qui, ayant réalisé des travaux importants, souhaite en récolter le fruit auprès de ses locataires commerciaux en déplafonnant les loyers lors du renouvellement des baux, de démontrer que ces travaux ont eu une incidence favorable sur l'activité exercée par chacun des preneurs.

En amont, on conseillera aux bailleurs qui projettent de réaliser de tels travaux d'adapter ceux-ci aux besoins des preneurs, même marginalement, afin d'établir ensuite plus facilement l'incidence favorable qui en sera résultée pour eux.

par Julien MAROTTE
Docteur en Droit
Avocat au barreau de Paris