Modernisation du régime des baux commerciaux par la loi de modernisation de l'économie

Les articles 40 et suivants de la loi (n°2008-776) du 4 août 2008 de modernisation de l'économie, aménagent le régime des baux commerciaux. Tout d'abord, l'indexation automatique des loyers des baux commerciaux sur l'inflation est désormais possible. Outre les loyers prévus par les conventions portant sur un local d'habitation, pourront désormais faire l'objet d'une telle indexation, les loyers des locaux à caractère commercial.
La loi permet également, en cas de décès du titulaire du bail commercial, aux héritiers ou ayants droit, de demander le maintien de l'immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession, même s'ils n'exploitent pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal. Notons également que pour conclure ou renouveler un bail, seul l'exploitant du fonds est tenu d'être immatriculé au RCS ou au répertoire des métiers (les autres locataires ou les autres associés non exploitants du fonds, ne sont plus tenus d'être immatriculés).
S'agissant de l'article 45 de la loi, il supprime la référence aux usages locaux et au terme d'usage, en faisant application du régime ordinaire de la prescription. Quant à l'article 46, il porte à 3 mois (au lieu de 15 jours) le délai dans lequel un locataire évincé d'un local commercial doit restituer les lieux, après la date du versement de l'indemnité d'éviction ou la date de la notification du versement de l'indemnité à un séquestre.

La modification du champ d'application des baux commerciaux :
L'article 43 modifie l'article L145-2 du Code de commerce qui définit le champ d'application des baux commerciaux, afin de prévoir que, par dérogation à l'article 57 A de la loi de 1986, le régime des baux commerciaux s'applique aux baux de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel, si les parties le décident conventionnellement. En outre, il remplace, aux articles L145-2 et L145-26 du Code de commerce, les références aux "départements et communes" par des références aux "collectivités territoriales", afin d'élargir le champ des baux commerciaux aux locaux et immeubles appartenant aux régions dans le cas où ces locaux satisfont aux conditions de l'article L145-1 (c'est-à-dire l'exploitation d'un fonds de commerce et de baux de terrains nus sur lesquels ont été édifiés des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal ; ou des établissements d'enseignement ; ou des services exploités en régie).
En conséquence, les médecins généralistes ou spécialistes, les dentistes ou encore les avocats pourront choisir conventionnellement entre deux régimes de baux : soit celui des baux professionnels soumis à l'article 57 A de la loi du 6 juillet 1989, qui concerne les locaux à usage d'habitation, soit celui des baux soumis conventionnellement au statut des baux commerciaux, si les parties ont adopté ce régime, qui par définition concerne exclusivement des locaux à affectation commerciale.
Ce nouveau dispositif devrait remédier aux carences du régime juridique du bail professionnel jusqu'alors existant, qui d'une part, permet au locataire de donner congé à tout instant ce qui n'est pas sécurisant pour le bailleur, et d'autre part, ne prévoit aucun dispositif d'encadrement de l'évolution du loyer au moment du renouvellement, ni même l'existence d'un droit au renouvellement du bail en faveur du preneur, sans oublier l'impossibilité dans l'état actuel des choses de céder le droit au bail.

L'assouplissement du régime des baux de courte durée :
S'agissant de l'article 44 de la loi, il clarifie les conditions dans lesquelles les parties peuvent conclure des baux de courte durée, en précisant que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, conclure un bail de courte durée (qui évite de se soumettre au statut des baux commerciaux) dès lors que la durée totale du bail ou des baux successifs (renouvellement possible) ne soit pas supérieure à 2 ans.

Le nouvel indice des loyers commerciaux :
Enfin, l'article 47 de la loi crée un nouvel indice des loyers commerciaux, de sorte que les loyers ne seront plus indexés sur l'indice du coût de la construction. L'indice des loyers commerciaux (ILC) est désormais composé de trois indices : l'indice des prix à la consommation (pour 50%), l'indice du coût de la construction (pour 25%) et l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail en valeur (pour 25%).
La loi de modernisation de l'économie autorise dorénavant l'application du nouvel indice pour les nouveaux baux commerciaux ou pour la révision annuelle ou triennale des baux en cours. En conséquence, s'il est applicable, l'ILC constitue la norme de progression du loyer du bail renouvelé, moyennant les réserves prévues par le Code de commerce concernant la modification notable des éléments déterminant la valeur locative.
Dans le cas d'un bail contenant une clause d'échelle mobile, il est possible d'insérer un avenant qui permet l'application de l'ILC.