Assouplissement des conditions d'utilisation des locaux d'habitation pour un usage professionnel à compter de janvier 2009

Dans le but d'encourager le développement des activités et la création d'entreprises, la loi (n°2008-776) du 4 août 2008 dite de modernisation de l'économie, fixe dès 2009 de nouvelles règles, notamment dans les zones urbaines, sans pour autant soumettre le bail au statut des baux commerciaux.
Si depuis la loi dite DALO du 5 mars 2007, les organismes HLM pouvaient louer, à titre temporaire, les locaux d'habitation situés en rez-de-chaussée dans le but de les affecter à un usage professionnel, dans la pratique cette faculté était peu utilisée car trop incertaine dans la durée pour ses occupants. Aussi, l'article 13 de la loi de modernisation de l'économie supprime, à compter du 1er janvier 2009, ce "caractère temporaire" dans les zones urbaines sensibles (ZUS) afin d'inciter le développement d'activités professionnelles stables dans les quartiers en difficulté (article L443-11 du Code de la construction et de l'habitation).
En outre, l'article L631-7 du même Code est modifié pour faciliter le changement d'usage des locaux, tout en transférant la compétence de la délivrance des autorisations jusque là dévolue au Préfet (ou à Paris, Lyon et Marseille, au maire d'arrondissement), directement aux maires des communes concernées (avec toutefois avis préalable du maire d'arrondissement à Paris, Marseille et Lyon). L'autorisation pourra toutefois être subordonnée à une compensation, laquelle peut prendre la forme d'une transformation concomitante de locaux ayant un autre usage, en logement d'habitation.
S'agissant de la possibilité d'exercer une profession dans une partie d'un local d'habitation situé au rez-de-chaussée, les dispositions de l'article L631-7-4 du même Code sont assouplies pour la rendre réalisable sans autorisation préalable, y compris lorsqu'il s'agit d'une activité commerciale, dès lors :
- qu'aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s'y oppose,
- que l'exploitation est le fait du locataire principal,
- qu'elle n'engendre ni nuisance, ni danger, ni désordre du bâti.
En revanche, l'exercice d'une telle activité dans une partie d'un local d'habitation appartenant à un organisme de logements sociaux sera soumis à l'avis du propriétaire du local (lequel sera réputé favorable passé un délai d'un mois sans réponse) puis à l'autorisation du Maire.
Enfin, l'article L631-7-2 du Code de la construction et de l'habitation, relatif au changement d'usage et à l'usage mixtes des locaux d'habitation, est lui aussi aménagé.
Le maire pourra autoriser à compter du 1er janvier 2009, l'exercice d'une activité professionnelle dans une partie d'un local d'habitation, y compris lorsqu'il s'agit d'une activité commerciale (ce qui était expressément interdit auparavant) dès lors :
- qu'aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s'y oppose,
- qu'elle n'engendre ni nuisance, ni danger, ni désordre du bâti.
Là aussi, cette disposition est applicable aux logements locatifs sociaux, sauf s'il s'agit d'exercer une activité commerciale. Le changement et l'exercice de l'activité devront également être précédés d'un avis du propriétaire du local (qui est réputé favorable passé un délai d'un mois).