Nouvelle réglementation permettant d'assouplir les règles d'urbanisme

Comme l'avait souhaité le Président de la République dans le cadre du Plan de relance de l'économie (mais cette mesure n'avait pas pu passer dans les lois d'application), les communes vont pouvoir majorer les règles de construction dans les PLU, afin de favoriser l'optimisation du foncier, car une meilleure utilisation du foncier bâti est susceptible d'apporter des solutions concrètes à la crise du logement, tout en contribuant à la maîtrise de l'étalement urbain.

La loi (n°2009-323) du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, permet aux municipalités d'encadrer la possibilité pour les propriétaires de terrains et de logements d'habitation existants, d'augmenter la surface constructible, la hauteur ou l'emprise au sol de leurs maisons ou immeubles collectifs. Sont toutefois exclues de ce dispositif : les zones A, B et C des plans d'exposition au bruit (autour des aérodromes) et les zones de danger et de précaution délimitées par des plans de prévention des risques naturels prévisibles.

L'article 40 de la loi modifie le Code de l'urbanisme - article L123-1-1 - afin que le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme puisse, par délibération motivée, déterminer des secteurs situés dans les zones urbaines délimitées par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, à l'intérieur desquels un dépassement des règles relatives au gabarit, à la hauteur, à l'emprise au sol et au coefficient d'occupation des sols (COS) résultant de l'un de ces documents, est autorisé pour permettre l'agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d'habitation.

Si une telle délibération est prise, elle fixe alors pour chaque secteur ce dépassement, lequel ne peut excéder 20% pour chacune des règles concernées. En l'absence de coefficient d'occupation des sols, l'application du dépassement ainsi autorisé ne peut conduire à la création d'une surface habitable supérieure de plus de 20% à la surface habitable existante. A titre d'exemple, dans une commune appliquant un COS de 0,3, un ménage ayant construit une maison sur un terrain de 300 m2 ne peut actuellement disposer de plus de 90 m2 de surface habitable. Grâce à la réforme, si cette famille s'agrandit, elle pourra construire une pièce supplémentaire de 18 m2.

Il est précisé que le projet de délibération doit comprendre l'exposé des motifs et être porté à la connaissance du public en vue de lui permettre de formuler des observations pendant un délai d'un mois préalablement à la convocation de l'assemblée délibérante.

Notons que la loi permet une dérogation similaire (mais plus importante), concernant les secteurs à l'intérieur desquels il est prévu de réaliser un programme de logements comportant des logements locatifs sociaux.