Comment fonctionne le dispositif de la Garantie universelle des Risques Locatifs ?

Le dispositif de garantie universelle des risques locatifs (GRL) a récemment été amélioré afin de répondre au mieux aux attentes et besoins des locataires et propriétaires. Il tend à faciliter l'accès à un logement locatif au plus grand nombre.
Basé sur la souscription facultative par les bailleurs d'un contrat d'assurance garantissant le risque d'impayés de loyers et les dégradations locatives auprès de l'un des assureurs adhérant au dispositif, le GRL concerne aussi bien les locations vides de logement que de meublés (mais hors sous location).

Il s'agit d'un dispositif composé principalement :
- d'un contrat d'assurances unique qui couvre les propriétaires contre les risques d'impayés de tous les locataires présentant, à l'entrée dans le logement, un taux d'effort (loyer + charges et taxes locatives mensuels / ensemble des ressources mensuelles y compris aide personnelle au logement) inférieur ou égal à 50%.
- et d'une garantie facilitant l'accès au logement. En effet, le GRL dispense le locataire d'une caution, permet l'accès à un logement choisi même si tous les critères usuels de solvabilité ne sont pas réunis, et permet de bénéficier, en cas d'accident de la vie, d'une analyse sociale suivie d'un plan de remboursement adapté, sans exonération du paiement du loyer.

A noter que l'assureur est désormais chargé de vérifier, au regard des pièces justificatives transmises par le bailleur, l'éligibilité du logement et du locataire au contrat d'assurance GRL, comme le rappelle le site de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil).

Les garanties offertes au propriétaire assuré

Pour le propriétaire, le dispositif GRL couvre les impayés de loyer (loyer + charges locatives TTC) sur toute la durée du bail, s'il est inférieur à 2.000 euros par mois, ou les indemnités d'occupation acquises jusqu'au départ du locataire, dans la limite d'une garantie globale de 70.000 euros. Il assure également la prise en charge des frais de contentieux (inclus dans le plafond de 70.000 euros), s'il y en a, ainsi que la prise en charge des dégradations locatives constatées au départ du locataire dans la limite d'un plafond de 7.700 euros TTC par sinistre et par logement.

Impayés de loyers

Le contrat d'assurance couvre le risque d'impayés portant sur le loyer, les charges et les taxes locatives, y compris leur révision contractuelle, dus à l'assuré par un locataire soit en cas d'impayé total pendant 2 mois consécutifs ou non, soit en cas d'impayé partiel, atteignant un montant au moins égal à 1 mois de loyer (charges et taxes locatives incluses) apprécié sur une période de 12 mois, déduction faite des aides au logement versées au bailleur.

Dégradations locatives

Le contrat couvre au départ du locataire les coûts des travaux de remise en état du logement en cas de dégradations imputables à celui-ci, causées durant sa période d'occupation et constatées lors de la reprise effective du logement dans la limite de 7.700 euros TTC par logement et par sinistre en cas de location nue ; et 3.500 euros TTC par logement et par sinistre en cas de location meublée.
Une franchise équivalente au montant du dépôt de garantie, après déduction des frais non pris en charge par le contrat d'assurance, notamment les frais d'entretien, est appliquée, ainsi qu'un taux de vétusté.

La reprise effective du logement est caractérisée par la remise des clés, ou un état des lieux contradictoire, ou un constat d'huissier d'état des lieux, ou un procès verbal de reprise constaté par huissier, ou bien le décès du locataire dans le cas où le décès met légalement fin au bail.
Si la location est soumise à la loi du 6 juillet 1989, la résiliation du bail est acquise de plein droit en cas de décès du locataire sauf si un conjoint, un descendant, un ascendant, un conjoint pacsé, un concubin notoire ou une personne à charge peut prétendre au transfert du bail.

Frais de contentieux

Le contrat d'assurance couvre le paiement des frais engagés pour recouvrer le montant des loyers impayés par le locataire défaillant et obtenir le remboursement des dégradations locatives. Ces frais comprennent les frais de procédures, notamment les commandements de payer, les honoraires d'huissier, d'avocat ou d'avoué dont l'intervention est rendue nécessaire et les frais visant à l'expulsion du locataire défaillant (serrurier, police, garde meubles, déménagement).

Sont exclus les frais engagés lorsque les conditions de la mise en jeu de la garantie ne sont pas réunies, les frais de gestion des impayés (lettres recommandées…) ainsi que les dépens, amendes, les dommages et intérêts mis à la charge du bailleur par le tribunal.