Actualité : point de droit

Comment réviser un loyer soumis à la loi de 1948 ?

Le 17/09/2015, par Carole Girard-Oppici, dans Civil / Immobilier.

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En raison de la spécificité du bail, le propriétaire d'un logement soumis à la loi de 1948 doit respecter un certain plafond selon la catégorie du logement.

Introduction

La loi (n°48-1360) du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, régit les règles de la location des logements construits avant le 1er septembre 1948 et situés dans certaines communes. Il s'agit en général des communes de plus de 10.000 habitants ou directement limitrophes de ces communes.

Les logements construits avant 1948 sont classés par catégories et sous-catégories déterminées en fonction des éléments d'équipement et de confort du logement. Le classement se fait logement par logement (hors garages ou remises), et non par immeuble, et concerne :

  • les locaux à usage d'habitation,
  • les locaux à usage mixte d'habitation et professionnel,
  • les locaux à usage professionnel sans caractère commercial ou industriel ou ne relevant pas du statut de fermage,
  • les locaux affectés à l'exercice d'une fonction publique et dans lesquels l'habitation est indivisiblement liée au local d'activité.

Un logement peut être classé dans la catégorie :

  • IIB : lorsqu'il est situé dans une construction de bonne qualité, disposant d'un WC particulier, d'une salle de bains et du chauffage central
  • IIC : lorsqu'il est situé dans une construction d'assez bonne qualité. Il a rarement plus de 4 pièces principales et disposent parfois d'un WC, d'une salle de douche ou de bains privatifs.
  • III (IIIA ou IIIB) : lorsqu'il est situé dans une construction ordinaire et qu'il dispose de peu de confort.
  • IV : lorsqu'il ne dispose d'aucun équipement et ne présente pas les conditions élémentaires d'habitabilité.

Chaque année, une révision annuelle est possible dans les conditions fixées par un décret, lequel fixe le taux d'augmentation des loyers soumis à la loi de 1948. Elle est limitée depuis le 1er juillet 2014 de la manière suivante (avec effet rétroactif).

Mais une majoration du loyer peut avoir lieu dans certaines conditions, lorsque le propriétaire apporte des modifications et aménagements importants au logement. Dans tous les cas, il doit adresser chaque mois au locataire une quittance de loyer.

Votre propriétaire ne vous délivre pas de quittance de loyer ?

>>> Adressez-lui une lettre de mise en demeure afin d'obtenir ce document.
Sachez que votre propriétaire ou son mandataire a l'obligation de vous envoyer vos quittances de loyer gratuitement si vous les demandez. S'il refuse, mettez-le en demeure de les envoyer.

Prix de base au m2 des locaux du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016


Catégorie

Prix de base des 10 premiers m2 de surface corrigée

Prix de base des mètres carrés suivants

Agglomération parisienne*

II A

12,05

7,14


II B

8,29

4,49


II C

6,35

3,39


III A

3,84

2,06


III B

2,28

1,19


IV

0,26

0,12

Hors agglomération parisienne

II A

9,84

5,87


II B

6,79

3,69


II C

5,19

2,79


III A

3,15

1,74


III B

1,87

0,97


IV

0,26

0,12

Taux de l'augmentation des loyers dans et hors agglomération parisienne

Dès le 1er juillet de chaque année, le loyer peut être révisé sans dépasser le plafond applicable selon la catégorie du logement.


Dans l'agglomération parisienne

Hors de l'agglomération parisienne

Catégorie IIA

0,15%

0,15%

Catégorie IIB

0,15%

0,15%

Catégorie IIC

0,15%

0,15%

Catégorie IIIA

0,15%

0,15%

Catégorie IIIB

0,15%

0,15%

Loyers forfaitaires

0,15%

0,15%

Catégorie IV

0%

0%

Notons que l'augmentation des loyers des logements classés en catégorie IV est interdite.

Cas de la révision hors périodicité annuelle

Le propriétaire a la faculté de majorer le loyer, hors révision annuelle, lorsque les éléments ayant servi de base pour la détermination du loyer initial ont été modifiés (cuisine équipée a été installée, une véranda a été construire sur la terrasse, par exemples), suite aux travaux qu'il a fait exécuter et payer. Elle peut induire un changement de catégorie du logement. Le plafond de loyer correspondant doit être respecté que le logement change ou non de catégorie.

Dans ce cas, les modifications réalisées doivent être clairement précisées dans un avenant au bail, lequel est notifié au locataire avec le nouveau montant du loyer. Le propriétaire doit indiquer le décompte de la surface modifiée (suite aux travaux réalisés).
Le locataire a 2 mois pour contester cette modification par un courrier envoyé en recommandé avec avis de réception. En cas de désaccord, le tribunal d'instance peut être saisi autant par le propriétaire que le locataire.

Source : Décret n° 2015-1149 du 15 septembre 2015 modifiant le décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage professionnel.

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