Les nouvelles règles applicables au prêt à taux zéro à compter du 1er janvier 2011

L'article 90 de la loi de Finances pour 2011, qui a organisé la réforme des aides à l'accession à la propriété, modifie les règles attachées aux offres de prêt à taux zéro à partir du 1er janvier 2011. Les trois forme d'aides qui existaient jusqu'alors - le prêt à 0%, le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt immobilier et le Pass-foncier - ont été fusionnées afin de constituer le prêt à taux zéro renforcé (PTZ+).

C'est un décret (n°2010-1704) du 30 décembre 2010 qui détaille et précise les conditions d'octroi du nouveau prêt destiné à financer la construction ou l'acquisition d'une première résidence principale (critère de primo-accession). Il n'est soumis à aucune condition de ressources.

Le logement financé est soumis à l'obligation de rester la résidence principale des bénéficiaires pendant la durée du prêt, sauf exceptions (ex : mutation professionnelle). Le montant du prêt, sa durée et un éventuel différé de remboursement sont fonction des caractéristiques du logement (caractère neuf ou ancien, localisation géographique et performance énergétique du logement) et des caractéristiques des bénéficiaires (nombre de personnes vivant dans le logement, revenus).

Enfin, pour bénéficier du dispositif, le demandeur du prêt doit remettre un certain nombre de pièces justificatives afin de prouver qu'il respecte les conditions exigées par la loi. Voir à ce propos la liste des justificatifs à produire pour l'octroi du PTZ+, consenti pour financer la primo-accession à la propriété, telle que définie par un arrêté du 30 décembre 2010.

Notons que la plupart des dispositions, notamment financières, entre en vigueur au 1er janvier 2011. Toutefois certaines dispositions - relatives à la primo-accession, aux opérations finançables, à la résidence principale, à la mise en location, ou encore à l'assiette du prêt - modifient à compter du 1er juin 2011, les règles applicables au "prêt à 0%" en vigueur jusqu'au 31 décembre 2010, afin de le simplifier et d'améliorer son efficacité.

Règles d'éligibilité de la demande de prêt

Selon le nouvel article R31-10-2 du Code de la construction et de l'habitation, les PTZ+ sont consentis pour le financement des opérations suivantes :

1. La construction d'un logement, accompagnée, le cas échéant, de l'acquisition de droits de construire ou de terrains destinés à la construction de ce logement, ou l'acquisition d'un logement en vue de sa première occupation ; l'aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l'habitation est assimilé à la construction d'un logement ;

2. L'acquisition d'un logement ayant déjà été occupé ;

3. L'acquisition d'un logement faisant l'objet d'un contrat de location-accession à la propriété immobilière lorsque cette acquisition porte sur des opérations mentionnées au 1° ou au 2° ;

Les opérations des 1° et 2° peuvent, le cas échéant, être réalisées :

• lorsque l'emprunteur détient l'usufruit d'un logement ou d'un terrain, par l'acquisition de la nue-propriété de celui-ci ;
• lorsque l'emprunteur détient la nue-propriété d'un logement ou d'un terrain, par l'acquisition de l'usufruit de celui-ci ;
• lorsque l'emprunteur détient des parts indivises d'un logement ou d'un terrain, par l'acquisition de la totalité des autres parts de celui-ci ;
• lorsque l'emprunteur détient des parts de société civiles immobilières d'attribution, par l'acquisition de la totalité des autres parts correspondant à un unique lot d'habitation ;
• par la souscription d'un bail emphytéotique ou à construction, dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de transfert à terme de la propriété du terrain à l'emprunteur.

Les opérations éligibles peuvent comprendre des travaux. Elles peuvent également comprendre la construction ou l'acquisition simultanée de dépendances dont la liste est fixée par l'arrêté du 30 décémbre 2010.
Notons que sont qualifiés de "neufs", les logements mentionnés au 1°, ainsi que ceux mentionnés au 3° lorsque l'emprunteur est le premier occupant à la date de la levée d'option. Les autres logements sont qualifiés "anciens".

Détermination de la condition de propriété

Aux termes de l'article R31-10-3 du Code de la construction et de l'habitation, pour l'appréciation de la condition de propriété mentionnée à l'article L31-10-3, la détention du seul usufruit ou de la seule nue-propriété de la résidence principale ne vaut pas propriété de celle-ci.

La condition de première propriété n'est pas exigée lorsque le bénéficiaire du prêt ou l'un des occupants du logement à titre principal a été victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale par :

• soit la loi de 1982 relative à l'indemnisation des victimes de catastrophes naturelles ;
• soit l'article L122-7 du Code des assurances pour des dommages causés par les effets du vent dû aux tempêtes, ouragans ou cyclones ;
• soit le premier alinéa de l'article L128-1 du Code des assurances pour des dommages dus à des catastrophes technologiques ;
• soit les articles L15-6 et L15-8 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dans les cas visés aux articles L561-1 à L561-5 ainsi qu'à l'article L515-16 du Code de l'environnement.

Dans ce cas, la demande de prêt doit être présentée dans le délai de 2 ans suivant la date de publication de la décision de constatation de l'état de catastrophe ou la survenance du sinistre et être accompagnée d'un justificatif attestant la nécessité d'une nouvelle construction ou l'acquisition sur un autre site d'un nouveau logement.

L'emprunteur doit, au moment de la demande du prêt, fournir les pièces justificatives permettant à l'établissement de crédit de vérifier qu'il satisfait aux conditions du prêt. Il doit, notamment, apporter la preuve qu'il n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédant l'offre de prêt.

Détermination de la zone géographique du logement

Jusqu'à la publication de l'arrêté prévu à l'article R304-1 du Code de la construction et de l'habitation, les zones géographiques mentionnées au d de l'article L31-10-4 sont les zones A, B1, B2 et C définies à l'article 2 terdecies B de l'annexe III du Code général des impôts (liste figurant dans l'arrêté du 29 avril 2009 et arrêté du 22 décembre 2010).

Détermination des revenus du foyer recomposé

Dans le cas où la composition du ou des foyers fiscaux de ces personnes inclut, l'année retenue pour la détermination du montant total des ressources, des personnes qui ne sont pas destinées à occuper à titre principal le logement (ex : ancien conjoint, enfants majeurs), les revenus du foyer fiscal qui ne peuvent être individualisés sur l'avis d'imposition sont affectés forfaitairement pour moitié au contribuable et pour moitié au conjoint ou en totalité au contribuable en l'absence de conjoint.

Critères de maintien du PTZ+

Tant que le prêt n'est pas intégralement remboursé, le logement doit demeurer la résidence principale de l'emprunteur et ne peut être proposé à la location, sauf exceptions définies par le décret du 30 décembre 2010.
En cas de mutation du logement, l'emprunteur peut conserver le bénéfice du prêt, sous la forme d'un transfert du capital restant dû, pour l'acquisition ou la construction d'une nouvelle résidence principale.

Selon l'article R31-10-6 et R31-10-7 du Code de la construction et de l'habitation, tant que le prêt n'est pas intégralement remboursé :

1°) Le logement doit être effectivement occupé à titre de résidence principale par l'emprunteur et les personnes destinées à occuper à titre de résidence principale le logement dans le délai maximum d'un an suivant soit la déclaration d'achèvement des travaux, soit l'acquisition du logement si celle-ci est postérieure. Ce délai est porté à 6 ans lorsque le logement est destiné à être occupé par l'emprunteur à compter de la date de son départ à la retraite, à condition que le logement soit loué pendant ce délai dans les conditions de ressources, de loyer et de déclaration prévues au 2°.

Est considéré comme résidence principale, au sens de ces dispositions, un logement occupé au moins 8 mois par an, sauf :

• en cas de force majeure ;
• pour raison de santé ;
• en cas d'obligation liée à l'activité professionnelle, caractérisée par :
  - des déplacements réguliers,
  - la nécessité absolue de service découlant de dispositions statutaires ou obligation figurant dans le contrat de travail contraignant l'emprunteur à résider dans un logement qui n'est pas le logement financé avec le prêt,
  - par l'éloignement entre le logement financé et le lieu de l'activité, dans la limite d'une durée de 3 ans lorsque le logement n'est pas occupé par l'une des personnes composant le foyer ;
• en cas de mise en location du logement dans les conditions prévues au 2°.

2°) Le logement ne peut être proposé à la location que dans les conditions suivantes :

• la location doit résulter de la survenance pour l'emprunteur de l'un des faits suivants :
  - mobilité professionnelle lorsque la distance séparant le nouveau lieu de l'activité et le logement financé est au moins de 50 km ou entraîne un temps de trajet aller au moins égal à 1h30,
  - décès,
  - divorce,
  - dissolution d'un pacte civil de solidarité,
  - chômage d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription sur la liste des demandeurs d'emploi,
  - ou de la survenance, pour l'une des personnes destinées à occuper à titre de résidence principale le logement, d'une invalidité reconnue soit par la décision de la commission des droits et de l'autonomie des personnes handicapées, soit par délivrance par cette commission de la carte d'invalidité ;
• la location est d'une durée maximale de 6 ans ;
• les ressources du locataire, à la date de la signature du contrat de location, n'excèdent pas les plafonds applicables pour la location d'un logement locatif social ;
• le montant du loyer n'excède pas les plafonds applicables pour la location d'un logement locatif social ;
• la location fait l'objet d'une déclaration par l'emprunteur à l'établissement de crédit ainsi que, le cas échéant, à l'organisme payeur de l'allocation personnalisée au logement.

3°) Le logement ne peut être ni affecté à la location saisonnière ou en meublé, ni utilisé comme résidence secondaire, ni utilisé à titre d'accessoire du contrat de travail.

4°) Le logement peut être utilisé à titre accessoire pour un usage commercial ou professionnel par l'une des personnes destinées à occuper à titre de résidence principale le logement, dès lors que la surface affectée à cette activité n'excède pas 15% de la surface financée initialement par le prêt.

5°) En cas de destruction, le logement doit être reconstruit dans un délai de 4 ans à compter de la date du sinistre.

6°) La mutation entre vifs du logement entraîne le remboursement intégral du capital restant dû, au plus tard au moment de l'accomplissement des formalités de publicité foncière de la mutation. La mutation doit être déclarée à l'établissement de crédit dès la signature de l'acte authentique qui la constate.

Toutefois, l'emprunteur peut bénéficier du transfert du capital restant dû pour le financement d'une opération d'acquisition ou de construction d'une nouvelle résidence principale. L'établissement de crédit peut refuser le transfert s'il a pour effet de dégrader significativement le niveau de garantie dont il dispose.

Conditions d'ajustements du montant ou des conditions du prêt

L'offre de prêt ne portant pas intérêt, émise par l'établissement de crédit, peut prévoir d'ajuster le montant ou les conditions du prêt et de rendre exigible le remboursement du capital restant dû lorsque les conditions de maintien du prêt ne sont plus respectées.
Ces ajustements sont alternativement :

• la réduction du montant du prêt ne portant pas intérêt sans modification de sa durée, sous la forme d'une exigibilité anticipée du capital restant dû, au prorata de la reprise imputable à l'accédant ;
• la perception d'intérêts, à un taux fixé dans l'offre, sur le capital courant jusqu'à remboursement total du prêt ne portant pas intérêt, au prorata de la reprise imputable à l'accédant.

Selon l'article R31-10-7 du Code de la construction et de l'habitation, en complément, l'offre de prêt peut prévoir la perception d'intérêts, à un taux fixé dans l'offre, sur le capital ayant couru entre le début de la première période de remboursement et la mise en oeuvre des mesures d'ajustements, au prorata de la reprise imputable à l'accédant.

Les montants pouvant être accordés au titre du PTZ+

Le montant du prêt est égal à une quotité du coût total de l'opération retenu dans la limite d'un plafond. Il ne peut excéder le montant du ou des autres prêts, d'une durée au moins égale à 2 ans, concourant au financement de la même opération.
Lorsque le total des périodes de remboursement du prêt est inférieur ou égal à 8 ans, le montant du prêt peut être réduit au maximum de moitié à la demande de l'emprunteur.

Selon l'article R31-10-8 du Code de la construction et de l'habitation, le coût total de l'opération TTC comprend notamment la charge foncière ou la charge immobilière, les honoraires de géomètre et les taxes afférentes, à l'exclusion des frais d'acte notarié et des droits d'enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens ; les coûts d'aménagement et de viabilisation du terrain et les honoraires afférents ; le coût des travaux ; les honoraires de négociation ; les frais d'assurance, etc.

Si le terrain destiné à la construction a été acquis depuis moins de 2 ans à la date d'émission de l'offre de prêt, sa valeur d'acquisition peut être prise en compte dans le coût de l'opération et refinancée.

En cas d'acquisition d'un bien dont une partie est destinée à un autre usage que l'habitation à titre de résidence principale de l'emprunteur, le coût d'opération ne concerne que les surfaces affectées au logement.

En fonction de la zone géographique

Le montant du prêt correspond au coût total de l'opération, plafonné à un montant, auquel est appliquée une quotité.
Pour un logement neuf, cette quotité est de :

• 40% pour la zone A,
• 35% pour la zone B1,
• 30% pour la zone B2,
• 25% en zone C.

Toutefois, pour un logement situé sur le territoire métropolitain, lorsqu'il ne bénéficie pas du label BBC 2005 (bâtiment basse consommation énergétique), la quotité est de :

• 27% pour la zone A,
• 22% pour la zone B1,
• 17% pour la zone B2,
• 15% en zone C.

Pour un logement ancien, la quotité est de 20%. Toutefois, pour un logement situé sur le territoire métropolitain qui n'est pas classé ou inscrit à l'inventaire des monuments historiques, lorsqu'il est classé :

• en classe E ou F du diagnostic de performance énergétique, la quotité est abaissée à 10%,
• en classe G ou s'il ne dispose pas de ce diagnostic, la quotité est abaissée à 5%.

Pour l'application de la majoration mentionnée au dernier alinéa de l'article L31-10-9, l'appartenance du logement ancien au patrimoine immobilier d'un organisme d'habitation à loyer modéré s'entend "d'un logement occupé vendu aux personnes mentionnées au premier alinéa de l'article L443-11 ou d'un logement vacant vendu aux personnes mentionnées au troisième alinéa du même article. S'agissant d'une société d'économie mixte mentionnée à l'article L481-1, il s'entend d'un logement faisant l'objet d'une convention conclue en application de l'article L351-2 vendu aux mêmes personnes".

C'est l'article R31-10-10 du Code de la construction qui fixe le plafond dans la limite duquel est retenu le coût total de l'opération, en fonction du nombre des personnes destinées à occuper le logement, du caractère neuf ou ancien du logement et de sa localisation.

La durée du PTZ+ varie de 5 à 30 ans

C'est l'article R31-10-11 du Code de la construction et de l'habitation qui fixe la fraction du prêt faisant l'objet d'un différé de remboursement et la durée de chacune des périodes de remboursement.

Cette durée varie de 5 ans à 30 ans en fonction du montant des ressources du demandeur, du coefficient familial, mais aussi en fonction du caractère neuf ou ancien du logement et de sa localisation.

© 2011 Net-iris