Actualité : article de veille

Fin de bail d'un logement inoccupé

Le 23/08/2011, par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

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Un décret aménage la procédure de résiliation du bail d'habitation pour abandon par le locataire ou l'occupant, ainsi que la reprise des lieux.

Introduction

Chaque année de nombreux propriétaires de logements faisant l'objet d'un bail d'habitation sont victimes d'impayés de loyers et ne peuvent obtenir l'expulsion du locataire - quand celui-ci n'a pas carrément abandonné le logement en laissant ses affaires - qu'au prix d'une longue procédure.

Un décret (n°2011-945) du 10 août 2011 fixe, à compter du 13 août 2011, de nouvelles modalités de résiliation du bail ainsi que la reprise des lieux abandonnés, afin de simplifier la vie des propriétaires bailleurs. Outre la faculté de poursuivre la résiliation du bail suivant une procédure ordinaire, sur assignation, il est désormais possible de former cette demande par requête au Tribunal d'instance après avoir fait intervenir un huissier de justice.

La nouvelle procédure de demande de résiliation du bail sur requête au TI

Le propriétaire du logement peut désormais former une requête visant à voir constater la résiliation du bail en application de l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, en vue de la reprise des locaux abandonnés. Par la même requête, il peut également être demandée la condamnation du locataire au paiement des sommes dues au titre du contrat de bail.

La requête est remise ou adressée au greffe par le bailleur ou tout mandataire. Outre les mentions prescrites par l'article 58 du Code de procédure civile, elle est accompagnée des pièces justificatives, dont le procès-verbal d'huissier de justice visant à établir l'abandon.

S'il ressort manifestement des éléments fournis par le requérant, notamment du constat d'inoccupation des lieux et d'un défaut d'exécution par le locataire de ses obligations, que le bien a été abandonné par ses occupants, le juge du tribunal d'instance constate la résiliation du bail et ordonne la reprise des lieux.
Le tribunal d'instance se prononce sans débat préalable sur la résiliation du bail, la reprise des lieux, éventuellement le paiement des arriérés de loyers ou d'autres sommes dues au titre du contrat de bail, ainsi que sur l'abandon des meubles dénués de valeur.

Le locataire ou le dernier occupant de son chef, peut être formé une opposition à cette décision dans le mois suivant sa signification, faute de quoi elle aura force de chose jugée. Toutefois, si le locataire est dans l'impossibilité de former cette opposition dans ce délai sans faute de sa part, il peut obtenir un relevé de forclusion.

La notification de la décision

Une expédition de l'ordonnance revêtue de la formule exécutoire est signifiée, à l'initiative du bailleur, au locataire et aux derniers occupants du chef du locataire connus du bailleur. La signification contient, à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice :

  • L'indication qu'il peut être fait opposition à l'ordonnance par le destinataire qui entend la contester ;
  • L'indication du délai dans lequel l'opposition doit être formée, le tribunal devant lequel elle doit être portée, et les formes selon lesquelles elle doit être faite ;
  • L'information que le destinataire peut prendre connaissance au greffe des documents produits par le bailleur dans le délai prévu ci-dessus ;
  • L'avertissement qu'à défaut d'opposition dans le délai indiqué il ne pourra plus exercer aucun recours et que le bailleur pourra reprendre son bien ;
  • Si l'ordonnance statue sur le sort de meubles laissés sur place :
    - L'avertissement qu'à défaut d'opposition dans le délai indiqué il ne pourra plus exercer aucun recours et qu'il pourra être procédé à l'évacuation des biens laissés sur place ;
    - La sommation d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance et le rappel des dispositions de l'article 207 du décret du 31 juillet 1992.

Si la signification n'est faite à personne, l'huissier de justice doit porter verbalement à la connaissance du locataire les indications mentionnées aux alinéas précédents. L'accomplissement de cette formalité est mentionné dans l'acte de signification.

L'ordonnance est non avenue, si elle n'a pas été signifiée dans le délai de 2 mois.

Les effets de la décision

Une fois l'ordonnance passée en force de chose jugée, le bailleur peut reprendre son bien suivant une procédure d'expulsion simplifiée, qui lui permet en outre de débarrasser les meubles dénués de valeur sur le sort desquels le juge a statué.

Lorsque l'inventaire contenu dans le procès-verbal de l'huissier de justice fait état de biens laissés sur place, le juge déclare "abandonnés" les biens n'apparaissant pas avoir de valeur marchande, à l'exception des papiers et documents de nature personnelle qui sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant 2 ans par l'huissier de justice.

Si le juge rejette la requête, sa décision est sans recours pour le bailleur sauf, pour celui-ci, à procéder selon les voies de droit commun.

La procédure de reprise des lieux

Le chapitre II du décret est consacré à la procédure de reprise des lieux. Il adapte certaines règles prévues dans le décret (n°92-755) du 31 juillet 1992 instituant de nouvelles règles relatives aux procédures civiles d'exécution pour l'application de la loi (n°91-650) du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution.

Désormais, l'huissier de justice chargé de l'exécution de la mesure d'expulsion procède aux opérations de reprise des lieux :

  • lorsqu'il constate que la personne expulsée et les occupants de son chef ont volontairement libéré les lieux postérieurement à la signification du commandement ;
  • lorsqu'il est autorisé par décision de justice passée en force de chose jugée à reprendre des locaux abandonnés.

S'il s'avère, à l'occasion des opérations de reprise des locaux que ceux-ci sont à nouveau occupés par la personne expulsée ou toute personne de son chef, l'huissier de justice procède à la reprise des lieux sans qu'il ait à obtenir un nouveau titre d'expulsion.En cas de réinstallation sans titre de la personne expulsée postérieurement aux opérations de reprise des locaux, constitutive de voie de fait, la signification de la décision de justice, passée en force de chose jugée, autorisant la reprise des lieux tient lieu de commandement d'avoir à libérer les locaux.

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