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Qu'est-ce que la valeur locative cadastrale ?

Le 09/12/2015, par Carole Girard-Oppici, dans Civil / Immobilier.

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La valeur locative d'un bien immobilier sert à l'établissement de la taxe d'habitation et de la taxe foncière.

La valeur locative d'un bien immobilier - qu'il soit loué, inhabité ou occupé par son propriétaire - évolue chaque année en fonction de l'estimation qui est faite de la valeur de la propriété par le centre des finances publiques. Elle sert de base au calcul de la taxe d'habitation (liée à l'occupation du logement) et de la taxe foncière sur la propriété bâtie (liée à la propriété) et non bâtie (simple terrain).

La valeur locative correspond au loyer annuel qui pourrait être théoriquement perçu par le propriétaire de l'immeuble bâti ou non bâti, s'il était mis en location dans les conditions normales du marché. Il s'agit de la "valeur d'usage réelle actuelle des biens dont le contribuable dispose, soit à titre de propriétaire, soit à titre d'occupant".

La valeur locative cadastrale est en fait une notion variable suivant les diverses catégories de locaux, on distingue :

  • les locaux d'habitation ou à usage professionnel ordinaire dont la valeur locative normale est toujours théorique ;
  • les locaux commerciaux et bien assimilés dont la valeur locative normale peut être réelle (bail) ou théorique (comparaison ou évaluation directe) ;
  • les établissements industriels justiciables de la méthode d'évaluation comptable dont la valeur locative est le produit d'un prix de revient par un taux d'intérêt.

Plus la valeur locative augmente, plus le montant de la taxe grimpe, car elle sert de base de calcul aux différents taux votés par les communes (syndicats de communes), les départements, l'inter-communauté, mais aussi pour la taxe spéciale d'équipement et la taxe d'ordures ménagères.

La valeur locative évolue :

  • avec les prix du marché :
    C'est le centre des finances publiques, dont les coordonnées figurent sur l'avis d'imposition, qui est chargé d'évaluer la valeur locative d'un bien, avec les commissions communales et départementales des impôts directs (s'il s'agit de locaux commerciaux, ce sont les commissions intercommunales des impôts directs qui participent à l'évaluation des propriétés) ;

  • avec les aménagements de la propriété :
    Les valeurs locatives cadastrales sont également calculées à partir des déclarations de travaux (ex : construction d'une pièce supplémentaire, d'un garage, d'une piscine, etc. ) ou d'affectation du bien (ex : destination professionnelle), ce qui permet au fisc de tenir compte des constructions nouvelles, des changements de consistance ou d'affectation des propriétés.

Pour la taxe d'habitation, la valeur locative brute est celle qui résulte de l'évaluation faite par les services fiscaux d'après la déclaration souscrite l'année d'achèvement du logement par le propriétaire. Elle prend en compte la surface et les différentes caractéristiques du logement et de ses dépendances (ex : garage, abris de jardin, etc.). Cette surface est multipliée par un tarif communal faisant référence aux loyers constatés au 1er janvier 1970 (1975 dans les DOM). La valeur locative est actualisée et revalorisée par un coefficient.
Pour 2015, les valeurs locatives de l'année précédente ont été majorées de 1,009 (article 1518 bis du CGI).

Pour la taxe foncière, la base d'imposition est égale à 50% (s'il s'agit d'une propriété bâtie) ou 80% (pour une propriété non bâtie) de la valeur locative des biens imposables d'après ses caractéristiques au 1er janvier 2012. Elle est déterminée à partir du tarif communal faisant référence aux loyers (ou au prix de revient pour les établissements industriels). Elle tient compte de l'évolution du loyer en appliquant un coefficient de revalorisation annuel.
Pour 2015, ce coefficient a été fixé à 1,009 pour l'ensemble des propriétés bâties et non bâties.

Pour connaître la valeur locative cadastrale de votre bien immobilier, vous pouvez en faire la demande auprès de l'administration fiscale ou de la mairie concernée.

Source : BOFip

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