Actualité : article de veille

Nouvelle définition de la surface plancher d'un bien immobilier

Le 17/11/2011, par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

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Les notions de surface hors oeuvre brute et la surface hors oeuvre nette disparaissent en droit de l'urbanisme au profit de la surface plancher.

Introduction

Une nouvelle définition de la surface plancher d'un bien immobilier, qui sert notamment à la détermination de la superficie achetable d'une maison, d'un studio ou d'un appartement, entrera en vigueur à compter du 1er mars 2012. En effet, prise en application de la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement, une ordonnance (n°2011-1539) du 16 novembre 2011 unifie et simplifie la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l'urbanisme.

La surface hors oeuvre brute (SHOB) et la surface hors oeuvre nette (SHON), utilisées depuis plus de quarante ans, étant devenues, du fait d'aménagements successifs, complexes et peu représentatives de la surface réellement habitable des bâtiments ou des logements, le Gouvernement a décidé, après une large concertation, de leur substituer une notion unique : la "surface de plancher". Celle-ci s'entend comme "l'ensemble des surfaces de plancher des constructions closes et couvertes, comprises sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre".

Cette nouvelle surface de plancher ne prend pas en compte les murs extérieurs, de façon à contribuer à l'objectif d'amélioration de la performance énergétique des bâtiments. En effet, la prise en compte des murs extérieurs dans le calcul de la SHON pouvait inciter les demandeurs à opter pour des murs peu épais pour optimiser les droits à construire au détriment de l'isolation.

Enfin, la non prise en compte des murs extérieurs dans le calcul de la "surface de plancher" devrait permettre, en règle générale, d'augmenter la constructibilité, ce qui contribuera à favoriser la production de logements.

La définition de la surface plancher

La surface plancher comprend l'ensemble des surfaces de plancher des constructions closes et couvertes, comprises sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre.

Cette surface est calculée à partir du nu intérieur, ce qui exclut les isolations par l'intérieur ou l'extérieur des bâtiments.

Les aires de stationnement, les caves ou celliers, les combles et les locaux techniques sont, sous certaines conditions, exclus du calcul de la surface.

La nouvelle définition de la surface de plancher des constructions figure à l'article L112-1 du Code de l'urbanisme. Il précise que cette surface s'applique sous réserve des dispositions prévues à l'article L331-10 du Code de l'urbanisme relatives à la surface de construction calculée pour la constitution de l'assiette de la taxe d'aménagement.

Conséquences sur les décisions dérogatoires d'augmentation de la densité des constructions

L'article L123-1-11 du Code de l'urbanisme, qui permet à l'organe délibérant de l'établissement public compétent en matière de plan local d'urbanisme ou au conseil municipal une augmentation de 20% de la densité pour les constructions à usage d'habitation avait pris comme référence la surface habitable au sens du code de la construction et de l'habitation, est modifié.

Compte tenu de ce que la nouvelle surface est proche de la surface habitable, le texte substitue à la notion de surface habitable, celle de surface plancher.

Incidences de la réforme de la surface pour les documents d'urbanisme

A compter du 17 novembre 2011 :

  • les modifications des règlements des plans locaux d'urbanisme, plans d'occupation des sols et plans d'aménagement de zone effectuées en vue de prendre en compte la nouvelle définition de la surface de plancher, peuvent être approuvées via la procédure de modification simplifiée ;
  • les règlements des plans de prévention des risques naturels, des plans de prévention des risques miniers et des plans de prévention des risques technologiques peuvent également être modifiés, pour prendre en compte la nouvelle définition de la surface de plancher. Ces modifications seront approuvées selon la procédure de modification d'ores et déjà prévue pour les plans de prévention des risques naturels.

A compter du 1er mars 2012 :

  • les modifications des plans locaux d'urbanisme, plans d'occupation des sols, plans d'aménagement de zone et plans de prévention des risques entreront en vigueur ;
  • la surface de plancher se substituera à la SHOB et à la SHON dans les plans locaux d'urbanisme, plans d'occupation des sols, plans d'aménagement de zone et plans de prévention des risques concernés ;
  • dans les plans de sauvegarde et de mise en valeur, la nouvelle surface de plancher se substituera à la SHOB et à la SHON.

Modalités d'entrée en vigueur de la réforme

Les nouveaux projets seront soumis à la nouvelle définition de la surface de plancher à compter du 1er mars 2012 pour laisser aux professionnels le temps de s'adapter à cette nouvelle définition.

Cela ne concernera par contre pas les demandes d'autorisation en cours d'instruction au 1er mars 2012. Ces demandes demeureront instruites selon les dispositions faisant référence à la surface hors oeuvre applicables avant le 1er mars 2012.

Dans les zones d'aménagement concerté ainsi que dans les lotissements, la nouvelle définition des droits à construire dont disposeront les opérateurs est immédiatement appliquée. Les acquéreurs de terrain peuvent toutefois demander à bénéficier du maintien du calcul de leur droit à construire en surface hors oeuvre nette dans le cadre de la procédure d'autorisation d'urbanisme, dès lors que le passage à la surface de plancher se traduit par une perte de constructibilité de leur parcelle.

© 2011 Net-iris

   

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