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Le point sur la taxe frappant les loyers élevés de micro surfaces

Le 06/03/2015, par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

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En 2015 aussi, les loyers excessifs pratiqués dans certaines communes pour des petites surfaces habitables sont frappés par la taxe Apparu.

Introduction

Principalement dans la capitale, les prix au mètre carré des petits logements se sont envolés ces dernières années tant la demande de logement est supérieure à l'offre. Aussi, le Gouvernement a fait adopter à l'article 79 de la loi de Finances pour 2012, un dispositif de taxation des revenus locatifs élevés portant sur des microsurfaces. Son objectif est de réduire la rentabilité de l'investissement lorsqu'il se révèle manifestement abusif, tout en favorisant les locations au prix du marché, même en cas de décalage entre l'offre et la demande.

Les modalités de mises en oeuvre de cette "taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface", prévue à l'article 234 du Code général des impôts, ont été fixées par le décret (n°2011-2060) du 30 décembre 2011. L'administration fiscale rappelle que cette taxe continue à s'appliquer, tant sur les loyers perçus en 2014 que sur ceux de l'année 2015.

Les logements concernés

Seuls les logements d'habitation situés dans certaines communes sont concernés par la taxe sur les micro-surfaces.

Depuis le 1er janvier 2012, la taxe annuelle s'applique, dans certaines communes, sur les logements donnés en location nue ou meublée pour une durée minimale de 9 mois (à l'exception des résidences avec services, comme les résidences pour personnes âgées ou handicapées ou les résidences de tourisme) dont la surface habitable est inférieure ou égale à 14 m2, et pour lesquels le montant du loyer mensuel, charges non comprises, excède le loyer de référence, rappelle le Bofip.

Ainsi, lorsque le prix du loyer est excessif par rapport à celui habituellement pratiqué dans la même zone géographique, la surtaxe s'applique. Le taux de la taxe varie ainsi en fonction de l'écart constaté entre le loyer pratiqué et le loyer de référence.

La taxe s'applique à l'ensemble des bailleurs concernés, les personnes physiques imposables à l'impôt sur le revenu comme les personnes morales soumises à l'impôt sur les sociétés. Elle n'est déductible ni de l'impôt sur le revenu, ni du résultat imposable à l'impôt sur les sociétés.

Les communes dans lesquelles la taxe s'applique

Les communes dans lesquelles la taxe est applicable sont celles, classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements, qui sont situées dans la zone A indiquée en annexe de l'Arrêté du 30 septembre 2014.

Quel est le montant du loyer de référence ?

Sont pris en compte les loyers bruts, hors charges locatives remboursées par le locataire au bailleur, dont le montant mensuel par mètre carré de surface habitable excède un seuil compris entre deux limites.

Pour les loyers perçus en 2012, première année d'application de la taxe Apparu concernant un logement d'une superficie inférieure ou égale à 14 m2, en location nue ou meublée, les deux limites ont été fixées à 30 et 45 euros.

Après révision annuelle, ces limites sont portées à :

  • 30,66 et 45,99 euros pour l'année 2013 ;
  • 31,03 et 46,54 euros pour l'année 2014 ;
  • 31,21 et 46,81 euros pour l'année 2015.

S'agissant du seuil d'application de la taxe, fixé à 40 euros par mètre carré de surface habitable pour les loyers perçus en 2012, ce seuil s'établit, après révision annuelle, à :

  • 40,88 euros par mètre carré de surface habitable pour les loyers perçus en 2013 ;
  • 41,37 euros par mètre carré de surface habitable pour les loyers perçus en 2014 ;
  • 41,61 euros par mètre carré de surface habitable pour les loyers perçus en 2015.

Pour la déclaration des loyers perçus en 2014 à effectuer cette année, le seuil de loyer à prendre en compte est de 41,37 euros.

Le taux de la taxe varie en fonction du niveau du loyer pratiqué

La taxe, due par le bailleur, est assise sur le montant des loyers perçus au cours de l'année civile considérée au titre des logements imposables. Son taux est fixé à :

  • 10% si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est inférieur à 15% de cette valeur ;
  • 18% si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 15% et inférieur à 30% de cette valeur ;
  • 25% si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 30% et inférieur à 55% de cette valeur ;
  • 33% si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 55% et inférieur à 90% de cette valeur ;
  • 40% si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 90% de la valeur du loyer mensuel de référence.

Exemple et déclaration

Le propriétaire d'un logement de 12 m2 de surface habitable se situant dans une commune située dans la zone d'application de la taxe, à savoir à Cannes, donne son bien en location nue à un jeune pour une durée de 3 ans. En 2013, son loyer mensuel hors charges s'élève à 840 euros (soit un loyer de 10.080 euros à l'année), donc à 70 euros par mètre carré (soit un loyer mensuel qui excède le loyer de référence, fixé à 40,88 euros / m2). Cette location entre dans le champ d'application de la taxe.

Pour calculer le pourcentage d'écart entre le loyer mensuel et le loyer de référence et la détermination du taux de taxe correspondant, il convient d'appliquer la formule suivante [(70 - 40,88) / 40,88] x 100 = 71,23%
Le pourcentage d'écart est supérieur à 55% et inférieur à 90%, donc le taux de taxe applicable est de 33%.

La taxe s'élève à 10.080 x 33% = 3.326,40 euros. La taxe s'élève à 3.326 euros (arrondi à l'euro le plus proche conformément à l'article 1657 du CGI).

Ce propriétaire, personne physique, redevable de la taxe doit remplir l'imprimé n°2042 (Cerfa n°14872*02) qui regroupe les éléments nécessaires à la liquidation de la taxe. La déclaration est à joindre à la déclaration d'impôt sur le revenu.

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