Le point sur la taxe frappant les loyers élevés de micro surfaces

A compter du 1er janvier 2012, les loyers excessifs pratiqués dans certaines communes pour des petites surfaces habitables sont frappés par une nouvelle taxe.

Principalement dans la capitale, les prix au mètre carré des petits logements se sont envolés ces dernières années tant la demande de logement est supérieure à la l'offre. Aussi, le Gouvernement a fait adopter à l'article 79 de la loi de Finances pour 2012, un dispositif de taxation des revenus locatifs élevés portant sur des microsurfaces. Son objectif est de réduire la rentabilité de l'investissement lorsqu'il se révèle manifestement abusif, tout en favorisant les locations au prix du marché, même en cas de décalage entre l'offre et la demande.

Les modalités de mises en oeuvre de cette nouvelle "taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface", prévue à l'article 234 du Code général des impôts, viennent d'être fixées par le décret (n°2011-2060) du 30 décembre 2011.

Les logements concernés

Seuls les logements d'habitation situés dans certaines communes sont concernés par la taxe sur les micro-surfaces.

A compter du 1er janvier 2012, une taxe annuelle s'applique, dans certaines communes, sur les logements donnés en location nue ou meublée pour une durée minimale de 9 mois (à l'exception des résidences avec services, comme les résidences pour personnes âgées ou handicapées et les résidences de tourisme) dont la surface habitable est inférieure ou égale à 14 m2, et pour lesquels le montant du loyer mensuel, charges non comprises, excède le loyer de référence.

Ainsi, lorsque le prix du loyer est exagéré par rapport à celui habituellement pratiqué dans la même zone géographique, la surtaxe s'applique. Le taux de la taxe varie ainsi en fonction de l'écart constaté entre le loyer pratiqué et le loyer de référence.

La taxe s'applique à l'ensemble des bailleurs concernés, les personnes physiques imposables à l'impôt sur le revenu comme les personnes morales soumises à l'impôt sur les sociétés. Elle n'est déductible ni de l'impôt sur le revenu, ni du résultat imposable à l'impôt sur les sociétés.

Les communes dans lesquelles la taxe s'applique

Les communes dans lesquelles la taxe est applicable sont celles, classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements, qui sont situées dans la zone A, c'est-à-dire :

• l'Île-de-France,
• la Côte d'Azur,
• le Genevois français.

Quel est le montant du loyer de référence ?

Pour l'année 2012, la taxe s'applique lorsque le montant du loyer mensuel, charges non comprises, mentionné au I de l'article 234 du Code général des impôts, concernant un logement d'une superficie inférieure ou égale à 14 m2, en location nue ou meublée, est supérieur à 40 euros par m2 de surface habitable.

Cette valeur mensuelle du loyer de référence, fixée à 40 euros en 2012, fera l'objet d'une révision annuelle.

Le taux de la taxe varie en fonction du niveau du loyer pratiqué

La taxe, due par le bailleur, est assise sur le montant des loyers perçus au cours de l'année civile considérée au titre des logements imposables. Son taux est fixé à :

• 10% si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est inférieur à 15% de cette valeur ;
• 18% si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 15% et inférieur à 30% de cette valeur ;
• 25% si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 30% et inférieur à 55% de cette valeur ;
• 33% si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 55% et inférieur à 90% de cette valeur ;
• 40% si l'écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 90% de la valeur du loyer mensuel de référence.

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