Actualité : article de veille

Indice des loyers des activités tertiaires

Le 22/09/2016, par Carole Girard-Oppici, dans Civil / Immobilier.

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Conditions dans lesquelles l'indice des loyers des activités tertiaires peut être utilisé en 2016 pour la location d'espaces de bureaux.

Introduction

Selon un avis de l'Insee, l'indice des loyers des activités tertiaires du deuxième trimestre de 2016 atteint 108,41. L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), créé par l'article 63 de la troisième loi de simplification et l'amélioration de la qualité du droit du 17 mai 2011, peut servir de référence à la révision des baux professionnels autres que les loyers commerciaux, à la place de l'indice du coût de la construction, jugé trop fluctuant.

Le recours à ce nouvel indice de référence, d'application conventionnelle, ne peut avoir lieu qu'après accord des parties au bail professionnel pour les secteurs concernés, car il n'est pas obligatoire.

Les parties à un contrat de bail pour un immeuble de bureaux ou pour un établissement où sont exercées des activités tertiaires autres que des activités commerciales et artisanales (il s'agit des activités des professions libérales et celles effectuées dans des entrepôts logistiques), ont donc le choix entre plusieurs indices pour le calcul de la révision des loyers.

C'est un décret (n°2011-2028) de décembre 2011 qui a fixé les règles de composition et de calcul de l'indice des loyers des activités tertiaires, et précisé que les activités qui entrent dans son champ d'application sont les activités tertiaires autres que les activités commerciales et artisanales pour lesquelles a déjà été constitué un indice des loyers commerciaux (ILC).

L'ILAT peut ainsi être utilisé pour :

  • la location d'espaces de bureaux,
  • les activités des professions libérales,
  • les activités exercées dans des entrepôts logistiques.

Modalités de calcul de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires

L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), calculé sur une base trimestrielle, est constitué par la somme pondérée d'indices représentatifs du niveau des prix à la consommation (PCL), de celui des prix de la construction neuve (CC) et de celui du produit intérieur brut en valeur (PIB). Sa progression sera moins rapide que celle du seul indice du coût de la construction.

  • ILAT = 50% moyenne PCL + 25% moyenne CC + 25% moyenne PIB

Selon l'article L145-34 du Code de commerce, à moins d'une modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, ou des facteurs locaux de commercialité (article L145-33 du Code de commerce), le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à 9 ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires.

A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de 9 ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite reconduction, la durée du bail excède 12 ans.

Formule de calcul et exemple

Formule de révision du loyer

Nouveau loyer = loyer précédent X (dernier indice de référence connu / indice de référence des loyers du même trimestre de l'année précédente)

A titre d'exemple, si le bail triennal a été signé le 1er novembre 2015 pour un loyer mensuel de 600 euros, et que les parties signent un avenant afin que l'indice des loyers des activités tertiaires soit la référence pour la révision du loyer, alors le nouveau loyer ne pourra pas dépasser 603 euros (arrondi à l'euro inférieur le plus proche) lors de la révision de 2016.

méthode de calcul : 600 EUR X (108,41 / 107,86) = 603,06

Précision

Le nouvel indice s'applique au choix des parties pour les nouveaux baux professionnels ou pour la révision annuelle ou triennale des baux en cours.
Pour les baux en cours, un avenant permettant de prendre l'ILAT comme référence lors de la fixation du montant du loyer, doit être signé par les parties lors de la révision annuelle ou triennale, mais ce changement n'est pas obligatoire. Il relève de la simple négociation contractuelle.

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