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Règles d'urbanisme applicables aux constructions à compter de mars 2012

Le 19/01/2012, par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

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Modalités de calcul des surfaces utilisées dans le droit de l'urbanisme : surface plancher, emprise en sol, dispense de déclaration, déclaration préalable, permis de construire.

Introduction

Une nouvelle définition de la surface plancher d'un bien immobilier, qui sert notamment à la détermination de la superficie achetable d'une maison, d'un studio ou d'un appartement, entrera en vigueur en mars prochain. Prise en application de la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement, une ordonnance du 16 novembre 2011 a unifié et simplifié la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l'urbanisme.

Plus simple, plus facile de compréhension et pour sa mise en oeuvre, la réforme s'applique à compter du 1er mars 2012 pour les constructions nouvelles ainsi que pour les travaux portant sur des constructions existantes, avec quelques variantes.

La notion unique de surface de plancher - ensemble des surfaces de plancher des constructions closes et couvertes, comprises sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre - remplace à compter de mars 2012, notamment les notions de surface hors oeuvre brute (SHOB) et de surface hors oeuvre nette (SHON), utilisées depuis plus de quarante ans.
En pratique, la notion de surface plancher, remplace toutes les notions existantes de surface ou plancher ou superficie hors oeuvre nette ou brute, de surface ou superficie de plancher, ou de surface développée ou de surface de plancher développée.

Pris pour application de cette réforme, le décret (n°2011-2054) du 29 décembre 2011 précise la notion de surface plancher et définit la notion d'emprise au sol utilisée en complément de la surface de plancher pour déterminer si un projet de construction :

  • n'est soumis à aucune formalité au titre du droit de l'urbanisme,
  • requiert une déclaration préalable,
  • ou doit faire l'objet d'une demande de permis de construire.

La notion d'emprise au sol a pour objet de maintenir, compte tenu de leur importance, un contrôle préalable sur certaines constructions qui sont exclues du calcul de la surface de plancher, telles les constructions non closes comme les hangars, terrasse, carpots (constructions dédiées au stationnement). La notion est également utilisée pour apprécier si un projet de construction soumis à permis de construire peut être dispensé de l'obligation de recourir à un architecte (obligatoire à partir de 170 m2).

Modalités de calcul de la surface plancher

Aux termes de l'article R112-2 du Code de l'urbanisme, la surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

  • des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
  • des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
  • des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
  • des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manoeuvres ;
  • des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
  • des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L231-1 du Code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
  • des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
  • d'une surface égale à 10% des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

Constructions dispensées de toute formalité administrative

Tout d'abord, il est rappelé que conformément à l'article R420-1 du Code de l'urbanisme, l'emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.

Dès lors, sont dispensées de toute formalité administrative, en raison de leur nature ou de leur très faible importance (sauf lorsqu'ils sont implantés dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ou dans un site classé), conformément à l'article R421-2 du Code de l'urbanisme :

  • les constructions nouvelles répondant aux critères cumulatifs suivants :
    - une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à 12 mètres ;
    - une emprise au sol inférieure ou égale à 2 m2 ;
    - une surface de plancher inférieure ou égale à 2 m2.
  • les habitations légères de loisirs implantées dans un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs autorisé et dont la surface de plancher est inférieure ou égale à 35 m2 ;
  • les éoliennes dont la hauteur du mât et de la nacelle au-dessus du sol est inférieure à 12 m ainsi que les ouvrages de production d'électricité à partir de l'énergie solaire installés sur le sol dont la puissance crête est inférieure à 3 kw et dont la hauteur maximum au-dessus du sol ne peut pas dépasser 1,80 mètre ;
  • les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 10 m2 ;
  • les châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
  • les murs dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 2 mètres, sauf s'ils constituent des clôtures régies par l'article R421-12 ;
  • les clôtures, en dehors des cas prévus à l'article R421-12, ainsi que les clôtures nécessaires à l'activité agricole ou forestière ;
  • le mobilier urbain ;
  • les caveaux et monuments funéraires situés dans l'enceinte d'un cimetière.

Constructions soumises à déclaration préalable de travaux

Constructions nouvelles

Conformément à l'article R421-9 du Code de l'urbanisme, à l'exception des constructions dispensées de toute formalité en raison de leur nature ou de leur très faible importance (mentionnées ci-dessus à l'article R421-2), et en dehors des secteurs sauvegardés, les constructions nouvelles suivantes doivent être précédées d'une déclaration préalable :

  • les constructions dont soit l'emprise au sol, soit la surface de plancher est supérieure à 2 m2 et répondant aux critères cumulatifs suivants :
    - une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à 12 mètres ;
    - une emprise au sol inférieure ou égale à 20 m2 (hors aux éoliennes ou ouvrages de production d'électricité à partir de l'énergie solaire installés au sol) ;
    - une surface de plancher inférieure ou égale à 20 m2 ;
  • les habitations légères de loisirs implantées dans les conditions définies à l'article R111-32, dont la surface de plancher est supérieure à 35 m2 ;
  • les constructions répondant aux critères cumulatifs suivants :
    - une hauteur au-dessus du sol supérieure à 12 mètres ;
    - une emprise au sol inférieure ou égale à 2 m2 ;
    - une surface de plancher inférieure ou égale à 2 m2 ;
  • les ouvrages et accessoires des lignes de distribution d'énergie électrique dont la tension est inférieure à 63.000 volts ;
  • les murs dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure ou égale à 2 mètres ;
  • les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 100 m2 et qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol inférieure à 1,80 mètre ;
  • les châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est comprise entre 1,80 mètre et 4 mètres, et dont la surface au sol n'excède pas 2.000 m2 sur une même unité foncière ;
  • les ouvrages de production d'électricité à partir de l'énergie solaire installés sur le sol dont la puissance crête est :
    - inférieure à 3 kw et dont la hauteur maximum au-dessus du sol peut dépasser 1,80 mètre
    - supérieure ou égale à 3 kw et inférieure ou égale à 250 kw quelle que soit leur hauteur.

Pour certaines constructions nouvelles situées dans un secteur sauvegardé, dans un site classé, dans une réserve naturelle, ou dans un espace ayant vocation à être classé dans le coeur d'un futur parc national, une déclaration préalable peut être nécessaire, conformément aux dispositions de l'article R421-11 du code de l'urbanisme.

Travaux portant une construction existante

Doivent, en application de l'article R421-17 du Code de l'urbanisme, être précédés d'une déclaration préalable lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire, les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants :

  • les travaux de ravalement et les travaux ayant pour effet de modifier l'aspect extérieur d'un bâtiment existant ;
  • les changements de destination d'un bâtiment définis à l'article R123-9 (les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal) ;
  • dans les secteurs sauvegardés dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur n'est pas approuvé ou dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur a été mis en révision, les travaux effectués à l'intérieur des immeubles ;
  • les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu a identifié (pour motifs d'ordre culturel, historique ou écologique), comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager ;
  • les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet, dans une commune non couverte par un plan local d'urbanisme, de modifier ou de supprimer un élément, qu'une délibération du conseil municipal, prise après enquête publique, a identifié comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager ;
  • les travaux qui ont pour effet la création soit d'une emprise au sol, soit d'une surface de plancher supérieure à 2 m2 et qui répondent aux critères cumulatifs suivants :
    - une emprise au sol créée inférieure ou égale à 20 m2 ;
    - une surface de plancher créée inférieure ou égale à 20 m2.
    Ces seuils sont portés à 40 m2 pour les projets situés en zone urbaine d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, à l'exclusion de ceux impliquant la création d'au moins 20 m2 et d'au plus 40 m2 de surface de plancher ou d'emprise au sol lorsque cette création conduit au dépassement de l'un des seuils fixés à l'article R431-2 du Code de l'urbanisme.

Constructions soumises à permis de construire

Sont soumis à permis de construire, en application de l'article R421-14 du Code de l'urbanisme, les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires :

  • les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à 20 m2 ;
  • dans les zones urbaines d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à 40 m2.
    Toutefois, demeurent soumis à permis de construire les travaux ayant pour effet la création de plus de 20 m2 et d'au plus 40 m2 de surface de plancher ou d'emprise au sol, lorsque leur réalisation aurait pour effet de porter la surface ou l'emprise totale de la construction au-delà de l'un des seuils fixés à l'article R431-2 ;
  • les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination entre les différentes destinations définies à l'article R123-9 ;
  • les travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière. Dans cette situation, les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal.

Dispense de recours à un architecte

Aux termes de l'article R431-2 du Code de l'urbanisme, ne sont pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques ou les exploitations agricoles à responsabilité limitée à associé unique qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour elles-mêmes :

  • une construction à usage autre qu'agricole (ex : logement d'habitation) dont à la fois la surface de plancher et l'emprise au sol n'excèdent pas 170 m2 ;
  • une construction à usage agricole dont à la fois la surface de plancher et l'emprise au sol n'excèdent pas 800 m2 ;
  • des serres de production dont le pied-droit a une hauteur inférieure à 4 mètres et dont à la fois la surface de plancher et l'emprise au sol n'excèdent pas 2.000 m2.

Les demandeurs d'un permis de construire sont tenus de recourir à un architecte pour les projets de travaux sur construction existante conduisant soit la surface de plancher, soit l'emprise au sol de l'ensemble à dépasser l'un des plafonds fixés ci-dessus.

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