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Régime d'imposition des plus-values immobilières

Le 07/02/2013, par La Rédaction de Net-iris, dans Fiscal / Fiscalité des particuliers.

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Non remise en cause par la loi de Finances pour 2013 du régime d'imposition des plus-values immobilières suite à la censure du Conseil constitutionnel.

Introduction

Le régime fiscal des plus-values mobilières et immobilières a été modifié par la seconde et la quatrième loi de Finances rectificatives pour 2011, mais aussi par la loi de Finances pour 2012 (articles 2, 5 et 6). Une instruction fiscale du 17 avril 2012 (BOI n°8 M-3-12), forte de ses 41 pages de commentaires et précisions, constitue à ce jour un point complet sur le régime fiscal applicable aux plus-values immobilières et plus-values mobilières réalisées en 2012.

L'article 10 du projet de loi de Finances pour 2013 souhaitait aménager une nouvelle fois ce régime d'imposition. Il proposait de modifier le régime d'imposition des plus-values immobilières des cessions de terrains à bâtir. Les plus-values réalisées sur de tels biens, à compter du 1er janvier 2013, devaient être déterminées sans prise en compte de l'abattement pour durée de détention.
Ensuite, la réforme proposait de soumettre les plus-values réalisées lors de la cession de terrains à bâtir au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Enfin, pour les cessions qui devaient avoir lieu en 2013, un abattement supplémentaire de 20% devait s'appliquer sur les plus-values nettes imposables.

Finalement l'article 10, devenu l'article 15 dans la loi adoptée définitivement par le Parlement, a été déclaré non conforme à la Constitution par le Conseil constitutionnel. En conséquence, il n'entrera pas en application.

Le dispositif fiscal en vigueur en 2012

Les plus-values réalisées lors de la cession d'immeubles, de droits portant sur des immeubles, de parts de sociétés à prépondérance immobilière ou de meubles, sont soumises au régime d'imposition des plus-values des particuliers lorsqu'elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par des sociétés qui relèvent des articles 8 à 8 ter du Code général des impôts.

Les aménagements apportés par les lois de Finances de 2011 et 2012 concernent, d'une part, les modalités de détermination du montant imposable des dites plus-values, d'autre part, la création de nouvelles exonérations.

Ainsi, pour la détermination du montant imposable des plus-values immobilières, les lois ont modifié la cadence et le taux de l'abattement pour durée de détention, mais aussi la définition du prix d'acquisition (celle-ci a été complétée dans les cas où le prix d'acquisition n'est pas connu et pour les acquisitions réalisées dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover).

Le propriétaire d'un terrain bénéficie d'un abattement pour durée de détention venant réduire l'assiette de la plus-value immobilière brute imposable. Sur l'assiette de celle-ci est appliqué un abattement progressif en fonction de la durée de détention du bien, fixé, depuis le 1er février 2012, à :

  • 2% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème,
  • 4% pour chaque année au-delà de la 17ème,
  • 8% pour chaque année au-delà de la 24ème, conduisant à l'exonération totale des plus-values au terme de 30 ans de détention.

Ce dispositif conduit à l'exonération totale de la plus-value réalisée au bout de 30 années, ce qui favorise la rétention foncière des terrains constructibles par les propriétaires.

Par ailleurs, trois nouvelles exonérations de plus-values ont été créées :

  • lors de la première cession d'un logement, autre que la résidence principale, sous condition de remploi de tout ou partie du prix de cession, dans un délai de 24 mois à compter de la cession, pour l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à l'habitation principale ;
  • en cas de cession, par une personne âgée ou handicapée résidant dans un établissement médicalisé, du logement qui a constitué sa résidence principale, lorsque cette cession intervient dans un délai inférieur à 2 ans suivant l'entrée de la personne concernée dans l'établissement ;
  • en cas de cession d'un droit de surélévation.

Ensuite, s'agissant des plus-values de cession de biens meubles, l'abattement supplémentaire de 15% par année de détention applicable en cas de cession d'un cheval de course ou de sport a été supprimé.

Enfin, l'article 2 II de la loi de Finances pour 2012 a créé une nouvelle obligation déclarative de report sur la déclaration annuelle d'ensemble des revenus (n°2042) du montant net imposable des plus-values de cession d'immeubles (ou de droits portant sur des immeubles) et de cession de biens meubles réalisées au titre de l'année d'imposition en vue de leur prise en compte effective dans le revenu fiscal de référence.

Aménagement du régime fiscal en 2013

L'article 70 de la dernière loi de Finances rectificative pour 2012 aménage la taxe sur les plus-values de cession d'immeubles autres que des terrains à bâtir. En effet, ces derniers échappent à la surtaxe même si le propriétaire du terrain touche une plus-value de plus de 50.000 euros.

A l'article 1609 nonies G du Code général des impôts, il est institué une taxe (supplémentaire) sur les plus-values réalisées à raison des plus-values imposables d'un montant supérieur à 50.000 euros, selon le barème suivant appliqué au montant total de la plus-value imposable :


Montant de la plus-value imposable (PV)

Règle de calcul de la taxe

De 50.001 à 60.000 euros

2% PV - (60.000 - PV) x 1/20

De 60.001 à 100.000 euros

2% PV

De 100.001 à 110.000 euros

3% PV - (110.000 - PV) x 1/10

De 110.001 à 150.000 euros

3% PV

De 150.001 à 160.000 euros

4% PV - (160.000 - PV) x 15/100

De 160.001 à 200.000 euros

4% PV

De 200.001 à 210.000 euros

5% PV - (210.000 - PV) x 20/100

De 210.001 à 250.000 euros

5% PV

De 250.001 à 260.000 euros

6% PV - (260.000 - PV) x 25/100

Supérieur à 260.000 euros

6% PV

Cela étant, lorsque nous prenons l'exemple d'une plus-value de 58.000 euros, sachant que la taxe est due à raison des plus-values imposables d'un montant supérieur à 50.000 euros, nous trouvons un chiffre négatif avec la formule de calcul proposée, ce qui reviendrait à dire que le tableau comporte une erreur matérielle qui rendrait la taxe inapplicable. Celle-ci pourrait venir d'un oubli dans la formule de calcul. Il se pourrait que la formule soit du type suivant : taxe = 2% PV - [(60.000 - PV) x 1/20].

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