Avantage fiscal lié à la transformation de biens professionnels

Obligation déclarative relative à l'engagement de transformation souscrit par le cessionnaire et le, cas échéant, par la société absorbante qui s'y substitue.

Les plus-values nettes dégagées lors de la cession d'un local à usage de bureau ou à usage commercial, par une personne morale soumise à l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun, peuvent être soumises au taux réduit d'IS à 19% dans les conditions prévues à l'article 210 F du Code général des impôts.

Selon cet article, créé par l'article 42 de la dernière loi de Finances rectificative pour 2011, l'application du taux réduit d'impôt sur les sociétés est conditionnée au fait que :

• la cession soit réalisée au profit d'une société, personne morale ou organisme ;
• la société cessionnaire s'engage à transformer le local acquis en local à usage d'habitation, dans les 3 ans qui suivent la date de clôture de l'exercice au cours duquel l'acquisition est intervenue.

Pour l'application de ces conditions :

• les locaux à usage de bureaux s'entendent, d'une part, des bureaux proprement dits et de leurs dépendances immédiates et indispensables destinés à l'exercice d'une activité de quelque nature que ce soit et, d'autre part, des locaux professionnels destinés à l'exercice d'activités libérales ou utilisés par des associations ou organismes privés poursuivant ou non un but lucratif ;

• les locaux à usage commercial s'entendent des locaux destinés à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros et de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.

• l'engagement de transformation du local en logement d'habitation aux normes requises :
  - est réputé respecté lorsque l'achèvement des travaux de transformation intervient avant le terme du délai de 3 ans ;
  - n'est pas considéré comme rompu, lorsque la société cessionnaire est absorbée et que la société absorbante s'engage, dans l'acte de fusion, à se substituer à la société absorbée pour le respect de son engagement de transformation dans le délai restant à courir.

Il ressort du décret (n°2012-538) du 20 avril 2012 et de l'article 46 quater-0 ZZ bis D de l'annexe III du Code général des impôts, que l'engagement de transformation doit être pris dans l'acte constatant la cession du local.

Une copie de cet engagement doit être jointe à la déclaration de résultat de la personne morale cédante et de la personne morale, de l'organisme ou de l'association cessionnaire, afférente à l'exercice au cours duquel est réalisée la cession.

La copie de l'engagement est ensuite jointe à la déclaration de résultat de la société absorbante, afférente à l'exercice au cours duquel est réalisée la fusion.

Rappelons qu'en cas de non-respect de l'engagement de transformation dans le délai imparti, par le cessionnaire ou la société absorbante qui s'y est substituée, ce dernier ou cette dernière est redevable d'une amende égale à 25% de la valeur de cession de l'immeuble (article 1764 du Code général des impôts).

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