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Nouvelle surface de plancher et taux de TVA sur les travaux

Le 15/05/2012, par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

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Incidence du remplace de la notion de surface de plancher sur l'appréciation du taux de TVA applicable aux travaux portant sur un logement achevé depuis plus de 2 ans.

Introduction

L'ordonnance du 16 novembre 2011 fait de la "surface de plancher" la surface de référence en urbanisme. Elle s'entend comme l'ensemble des surfaces de plancher des constructions closes et couvertes, comprises sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre.

Contrairement à la SHON, la surface de plancher ne prend pas en compte les murs extérieurs et contribue ainsi à l'objectif d'amélioration de la performance énergétique des bâtiments.

En effet, la prise en compte des murs extérieurs pouvait inciter les demandeurs à opter pour des murs peu épais pour optimiser les droits à construire au détriment de l'isolation. De plus, la non prise en compte des murs extérieurs dans le calcul de la "surface de plancher" permettra, en règle générale, d'augmenter la constructibilité, ce qui contribuera à favoriser la production de logements.

L'article 279-0 bis du Code général des impôts prévoit que la TVA est perçue au taux réduit de 7% sur les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien portant sur des locaux à usage d'habitation, achevés depuis plus de 2 ans (à l'exception de la part correspondant à la fourniture d'équipements ménagers ou mobiliers ou à l'acquisition de gros équipements fournis dans le cadre de travaux d'installation ou de remplacement du système de chauffage, des ascenseurs, de l'installation sanitaire ou de système de climatisation).

Cette disposition n'est pas applicable aux travaux réalisés sur une période de 2 ans au plus :

  • qui concourent à la production d'un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'article 257 du Code général des impôts ;
  • à l'issue desquels la surface de plancher, majorée le cas échéant des surfaces des bâtiments d'exploitations agricoles mentionnées au d de l'article R112-2 du Code de l'urbanisme, est augmentée de plus de 10%.

Une instruction fiscale (BOI n°3 C-4-12) du 4 mai 2012 précise l'impact de la réforme du droit de l'urbanisme, et plus particulièrement en ce qui concerne la surface de plancher, sur les prestations de services soumises à la TVA au taux réduit.

Incidence fiscale de la notion de surface de plancher

Substitution de la surface de plancher à celles de SHON et SHOB

Afin de tenir compte des modifications apportées au Code de l'urbanisme par l'ordonnance du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l'urbanisme, les notions de SHON et de SHOB sont remplacées par la notion unique de surface de plancher de la construction.

Au sens de l'article R112-2 du Code de l'urbanisme, la surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

  • des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
  • des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
  • des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
  • des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manoeuvres ;
  • des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
  • des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L231-1 du Code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
  • des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
  • d'une surface égale à 10% des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

La substitution aux notions de surface de plancher hors oeuvre nette (SHON) et de surface de plancher hors oeuvre brute (SHOB) de la notion unique de surface de plancher de la construction modifie le périmètre d'application du taux réduit de 7% de la TVA dans les seules situations suivantes :

  • l'installation d'une surface de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre, notamment les mezzanines, est soumise au taux réduit de 7%, quelle que soit sa surface, sous réserve que les travaux portent sur des locaux d'habitation achevés depuis plus de 2 ans et pour autant que les autres conditions d'application du taux réduit sont réunies ;

  • la construction d'une terrasse et de tout autre espace non clos et non couvert est soumise au taux normal de la TVA ;

  • la construction d'une véranda sur une terrasse achevée depuis plus de 2 ans, pour autant que les autres conditions d'application du taux réduit soient réunies, n'est éligible au bénéfice du taux réduit que si la surface de plancher de la construction des locaux existants n'est pas augmentée de plus de 10% et que la nouvelle surface de plancher n'excède pas 9 m2.
    Les conditions d'application du taux réduit de la TVA aux travaux de construction d'une véranda sont donc désormais harmonisées.
    Ainsi, les travaux de construction de vérandas sans terrasse préexistante, sur une terrasse achevée depuis moins de 2 ans ou sur une terrasse achevée depuis plus de 2 ans ne sont éligibles au bénéfice du taux réduit de 7% que si la surface de plancher de la construction des locaux existants n'est pas augmentée de plus de 10% et que la nouvelle surface de plancher n'excède pas 9 m2, toutes autres conditions remplies par ailleurs.

Ces dispositions s'appliquent également aux balcons, loggias, cours d'immeubles et emplacements de parking non couverts.

Date d'entrée en vigueur des nouvelles dispositions

Les modifications s'appliquent aux prestations de services dont le fait générateur, c'est-à-dire l'exécution complète du service (article 269 1-a du Code général des impôts), intervient à compter du 14 mai 2012.

Cela étant, il est admis que l'appréciation du bénéfice du taux réduit de la TVA prévu à l'article 279-0 bis du même code demeure réalisée au regard des notions de SHON et de SHOB lorsque les travaux ont fait l'objet d'un devis daté et signé par les deux parties avant le 14 mai 2012, et d'un acompte versé à l'entreprise prestataire avant cette même date.

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