Actualité : article de veille

Encadrement de la libre fixation des loyers dans 28 zones géographiques

Le 31/07/2015, par Carole Girard-Oppici, dans Civil / Immobilier.

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Publication du décret encadrant l'évolution des loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail au 1er août 2015.

Introduction

Les propriétaires de logements d'habitation proposés à la location dans une trentaine de zones géographiques caractérisées par des tarifs de location élevés (Paris, Lyon, Marseille, Lille, etc.), subissent de nouvelles contraintes en matière de fixation des prix des loyers.
En effet, la mesure d'encadrement des loyers des logements privés lors d'une relocation ou du renouvellement du bail s'applique dans 28 agglomérations de plus de 50.000 habitants en métropole (regroupant 40% de la population française).

Cette mesure a été instituée pour la première fois - à titre expérimental - par le décret (n°2012-894) du 20 juillet 2012 pris en application des articles 17, 18 et 20 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Elle permet, dans la zone géographique où le niveau et l'évolution des loyers comparés à ceux constatés sur l'ensemble du territoire révèlent une situation anormale du marché locatif, de fixer par décret un montant maximum d'évolution des loyers des baux d'habitation en cas de relocation (c'est-à-dire en cas de changement de locataire) d'un logement ou de renouvellement du bail (c'est-à-dire en cas de poursuite du contrat avec le ou les mêmes locataires).

Le décret (n°2015-931) du 29 juillet 2015 reconduit les dispositions relatives à l'encadrement de l'évolution des loyers, mais modifie la liste des agglomérations concernées à compter du 1er août 2015.

Compte tenu du niveau et de l'évolution des loyers dans certaines agglomérations, le décret fait usage de cette faculté d'encadrement, en :

  • fixant un montant maximum d'évolution des loyers des baux des logements remis en location ou dont le bail est renouvelé dans les communes mentionnées ci-dessous ;
  • encadrant l'augmentation du loyer :
    - en cas de réalisation de travaux,
    - en cas de loyer sous-évalué pour les relocations,
    - en cas de loyer sous-évalué pour les renouvellements de bail ;
  • permettant la saisine de la Commission départementale de conciliation s'il existe un différend ;
  • fixe un montant maximum d'évolution des loyers des baux des logements situés dans les communes où s'applique la taxe sur les logements vacants.

En 2015, la liberté tarifaire n'est plus de mise

Cette réforme constitue une véritable "révolution" dans le monde du logement locatif, car jusqu'en 2012, seule l'agglomération parisienne était concernée par un dispositif d'encadrement des loyers. Désormais, compte tenu de l'abrogation du décret du 26 août 2011, Paris et les communes voisines sont soumis aux présentes dispositions.

L'encadrement des loyers s'applique à toutes les agglomérations d'au moins 50.000 habitants qui cumulent une évolution moyenne des loyers supérieure sur un an à celle admise, et un loyer moyen supérieur à un seuil par m2.

"Il s'agit des agglomérations les plus chères, où vit 40% de la population française", avait souligné le ministère du logement, y compris dans des petites villes comme Menton dans les Alpes-Maritimes ou encore Annemasse en Haute-Savoie.

Types de logements concernés

L'encadrement des loyers s'applique uniquement aux locations de logements loués nus à usage de résidence principale soumises à la loi du 6 juillet 1989, de sorte que ne sont pas visés par cette réforme :

  • la location de logement meublé,
  • la location de logement à titre de résidence secondaire,
  • la location saisonnière de logement.

Par ailleurs, en raison de leur particularité, ne sont pas visés par la réforme :

  • la location de logement précédemment loué meublé ou de manière saisonnière, puis loué nu à titre de résidence principale ;
  • la location de logement appartenant aux organismes d'HLM, ou de logement soumis à la loi du 1er septembre 1948.

La situation des logements vacants

Le décret encadre le montant du loyer des nouvelles locations de certains logements vacants existants, et le loyer de la location de logements neufs libres.

Les modalités de cet encadrement de l'évolution des loyers sont adaptées aux cas dans lesquels le préfet aurait arrêté un loyer de référence.

Sont toutefois exclus du champ d'application de la présente section les logements vacants suivants :

  • les logements faisant l'objet d'une première location ;
  • les logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois.

En cas de nouvelle location de logements vacants, c'est-à-dire avec changement de locataire, quelle que soit la durée d'inoccupation du logement (défini au b de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989), au cours des 12 mois qui suivent le 1er août 2015, le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites suivantes : "l'augmentation du loyer (...) ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Insee chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location".

Dérogations

Toutefois, le montant du loyer peut être fixé librement s'il s'agit :

  • d'un logement décent faisant l'objet d'une première location,
  • d'un logement vacant devenu décent à la suite de la réalisation de travaux de mise en conformité avec les normes de décence,
  • ou d'un logement vacant ayant fait l'objet depuis moins de 6 mois de travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à une année de loyer.

En effet, le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué dans les conditions et les limites suivantes :

  • lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du dernier contrat, des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15% du coût réel des travaux TTC ;

  • lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
    - la moitié de la différence entre le montant moyen d'un loyer représentatif des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables déterminé selon les modalités prévues à l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée et le dernier loyer appliqué au précédent locataire ;
    - une majoration du loyer annuel égale à 15% du coût réel des travaux, toutes taxes comprises, dans le cas où le bailleur a réalisé depuis la fin du dernier contrat de location des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.

A noter que le coût des travaux d'amélioration portant sur les parties communes à prendre en compte pour l'application de la dérogation, est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause.

Il faut entendre au sens de ces dispositions par "travaux d'amélioration" ceux, au choix, apportant :

  • un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes ;
  • une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d'entretien et d'exploitation ;
  • une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes.

Il s'agit par exemple de l'installation d'éléments dans la salle de bain et de la remise à neuf du carrelage.

Concernant les baux d'habitation renouvelés

Lorsque le contrat de location est renouvelé au cours des 12 mois qui suivent le 1er août 2015, il ne peut y avoir de réévaluation du loyer autre que celle résultant de la révision, aux dates et conditions prévues au contrat, ou d'une clause relative à la révision introduite dans le contrat lors de son renouvellement dans les limites de la variation de l'indice de référence des loyers.

Dérogation

Lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut le réévaluer sans que la hausse de loyer excède la plus élevée des deux limites suivantes :

  • la moitié de la différence entre le loyer déterminé conformément aux dispositions du c de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites prévues au d du même article 17 ;

  • une majoration du loyer annuel égale à 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises, dans le cas où le bailleur a réalisé depuis le dernier renouvellement du contrat de location des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer. Le coût des travaux d'amélioration portant sur les parties communes à prendre en compte est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause.

Liste des communes concernées

Ces nouvelles dispositions ne font pas obstacle à l'application des clauses contractuelles mentionnées au e de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 ou des accords collectifs locaux conclus en application de l'article 42 de la loi du 23 décembre 1986 susvisée.

Les communes concernées par le décret sont les suivantes :

En métropole

Il s'agit des agglomérations suivantes :

  • Amiens
  • Annecy
  • Annemasse
  • Arles
  • Arras
  • Beauvais
  • Bordeaux
  • Caen
  • Compiègne
  • Creil
  • Fréjus
  • Grenoble
  • La Rochelle
  • Le Havre
  • Lille
  • Lyon
  • Marseille - Aix-en-Provence
  • Meaux
  • Menton
  • Montpellier
  • Nantes
  • Nice
  • Paris
  • Rennes
  • Rouen
  • Strasbourg
  • Toulon
  • Toulouse.

Informations pratiques

Notons qu'un numéro vert gratuit (le 0.805.160.111) est mis à la disposition du public. Des spécialistes des Agences départementales d'information sur le logement répondent à toutes questions.

Le ministère de l'Egalité des territoires et du Logement propose également sur son site internet un module permettant notamment de savoir, en fonction des communes et agglomérations concernées par le dispositif d'encadrement des loyers, quelle augmentation maximale est applicable au loyer.

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