Actualité : article de veille

Réforme du régime des plus-values immobilières

Le 26/08/2013, par La Rédaction de Net-iris, dans Fiscal / Fiscalité des particuliers.

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Dès le 1er septembre 2013, la cession d'une résidence secondaire ou d'un logement mis en location bénéficiera (peut-être) d'un abattement exceptionnel de 25%.

Introduction

Alors que le Gouvernement s'était engagé à stabiliser les règles de droit fiscal et à respecter le pouvoir conféré par la Constitution au législateur, le Président de la République a annoncé le 16 juin dernier une réforme du régime d'imposition des plus-values immobilières, afin de "fluidifier le marché de l'immobilier, de soutenir l'activité du secteur des travaux dans les logements et de favoriser ainsi une baisse des prix favorable aux accédants à la propriété et aux locataires".
Le ministre délégué auprès du Ministre de l'Economie et des Finances, Bernard Cazeuneuve a annoncé dans la foulée que la date d'entrée en vigueur de cette réforme était fixée au 1er septembre 2013.

Sans même attendre qu'elle soit votée, ni même déjà présentée à l'Assemblée nationale, sachant également que les recettes de l'Etat ne sont pas au rendez-vous et qu'il s'agit d'un argument de poids pouvant conduire au rejet de toute réforme qui irait à l'encontre des intérêts des finances publiques, le Gouvernement communique sur l'assouplissement du régime d'imposition des plus-values immobilières.

Rétroactive, la mesure qui sera présentée au Parlement à l'automne dans le cadre du projet de loi de Finances pour 2014, est censée réduire très rapidement "l'incitation à la rétention du foncier disponible pour la construction de logements" ainsi que la pénurie de logements.

Mais les propriétaires n'ignorent pas que tant qu'une mesure n'est pas votée, publiée et ses textes d'applications en vigueur, surtout s'il s'agit d'une mesure fiscale, elle n'existe pas. La plus grande prudence est donc de mise avec cette annonce !

Le Gouvernement va proposer au Parlement d'accepter de voter la création d'un abattement exceptionnel supplémentaire de 25%, pour toutes les plus-values issues de transactions immobilières portant sur une résidence secondaire ou un logement loué.

La réforme reposerait sur les principes suivants :

  • les abattements pour durée de détention sont modifiés pour être plus réguliers. Le délai pour bénéficier d'une exonération totale de la plus-value au titre de l'impôt sur le revenu, qui avait été augmenté sous le Gouvernement Sarkozy par la loi de Finances rectificative pour 2011, sera ramené de 30 à 22 ans ;
  • l'exonération au titre des prélèvements sociaux (CSG et CRDS) interviendra désormais de manière progressive chaque année et sera totale au bout de 30 ans ;
  • l'instauration d'un abattement exceptionnel supplémentaire de 25% pour toutes les cessions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014 ;
  • quant aux abattements pour durée de détention sur les terrains à bâtir, instaurés là-aussi par le Gouvernement Fillon, ils seront supprimés.

Cette décision, qui part du postulat que les acheteurs potentiels pourront investir dans l'immobilier et acquérir leur logement, pourrait également, si elle était votée, participer à la baisse des prix de l'immobilier si l'offre de logements devait d'un seul coup, devenir plus importante. Dans ce cas là, les propriétaires investisseurs pourraient ne pas être incités à vendre.

Ces nouvelles modalités sont détaillées dans une instruction fiscale du 9 août 2013.

Instruction fiscale du 9 août 2013 : les précisions indispensables

Pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013

A compter du 1er septembre 2013, les modalités d'imposition des plus-values immobilières sont modifiées. Pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013, les modalités de calcul de l'abattement pour durée de détention prévu à l'article 150 VC du Code général des impôts, changent pour la détermination de l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu. Elles évoluent aussi concernant les prélèvements sociaux des plus-values immobilières résultant de la cession de biens autres que des terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant.

Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement pour durée de détention s'établit comme suit :

  • 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème ;
  • 4% pour la 22ème année révolue de détention.

L'exonération totale des plus-values immobilières de l'impôt sur le revenu sera ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans, au lieu de 30 ans depuis le 1er février 2012.

Pour les prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention s'établit comme suit :

  • 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème ;
  • 1,60% pour la 22ème année de détention ;
  • 9% pour chaque année au-delà de la 22ème.

L'exonération totale des plus-values immobilières des prélèvements sociaux reste acquise à l'issue d'un délai de détention inchangé de 30 ans.

Soulignons que le régime applicable aux plus-values immobilières sur des biens autres que des terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant au regard de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux est, quelle que soit la durée de détention des biens concernés (au-delà de 5 ans), plus favorable que le régime actuel.

Les nouvelles modalités d'imposition concernant les cessions de biens ou droits immobiliers, autres que des terrains à bâtir ou des droits s'y rapportant, et de titres de sociétés ou d'organismes à prépondérance immobilière réalisées dans les conditions prévues :

  • à l'article 150 U du Code général des impôts (CGI), à l'article 150 UB du CGI, à l'article 150 UC du CGI et à l'article 150 UD du CGI par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent de l'article 8 du CGI, de l'article 8 bis du CGI et de l'article 8 ter du CGI ;
  • l'article 244 bis A du CGI par les contribuables non domiciliés fiscalement en France assujettis à l'impôt sur le revenu.

Pour les cessions de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant réalisés à compter du 1er septembre 2013, les modalités de calcul de l'abattement pour durée de détention demeurent inchangées pour la détermination de l'assiette imposable des plus-values immobilières afférentes à ces biens, tant à l'impôt sur le revenu qu'aux prélèvements sociaux. A cet égard, il est précisé par l'instruction, qu'il s'agit des terrains à bâtir au sens de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur les opérations immobilières, définis au 1° du 2 du I de l'article 257 du Code général des impôts.

Pour les cessions intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014

Pour les cessions intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25% est appliqué pour la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux des plus-values résultant de la cession de biens immobiliers ou de droits portant sur ces biens, autres que des terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant.

Toutefois, cet abattement ne s'applique pas aux cessions :

  • de titres de sociétés ou d'organismes à prépondérance immobilière ou de droits assimilés (mentionnés à l'article 150 UB du CGI, à l'article 150 UC du CGI, à l'article 150 UD du CGI et aux b à h du 3 du I de l'article 244 bis A du CGI) ;
  • réalisées par le cédant au profit :
    - de son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l'une ou de plusieurs de ces personnes ;
    - d'une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l'un ou l'autre ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l'occasion de cette cession.

L'abattement exceptionnel de 25% s'applique sur les plus-values nettes imposables, après prise en compte de l'abattement pour durée de détention calculé dans les nouvelles conditions rappelées ci-dessus pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013.

Cet abattement exceptionnel est également applicable dans les mêmes conditions pour la détermination de l'assiette de la taxe sur les plus-values immobilières élevées codifiée sous l'article 1609 nonies G du Code général des impôts.

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