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Contrat de bail d'habitation ou mixte : les nouvelles exigences

Le 16/09/2013, par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Contrat & Responsabilité.

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Plusieurs mécanismes simplifiés permettent au locataire de sécuriser son contrat et de payer le prix juste qui correspond au bien.

Introduction

Face à certains abus vis-à-vis des plus démunis et des jeunes, qui se sont aggravés avec la crise et le manque de moyens, le législateur souhaite renforcer la protection offerte aux locataires, améliorer l'offre de logements décents sur l'ensemble du territoire et lutter contre "les marchands de sommeil".

L'article 1er du projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, adopté en première lecture par l'Assemblée nationale, tend à améliorer les rapports entre propriétaires et locataires dans le parc privé. A cet effet, plusieurs articles de la loi (n°89-462) du 6 juillet 1989 sont modernisés pour être plus proche des réalités du terrain.

La réforme s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
Au sens de ces dispositions, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins 8 mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le bénéficiaire ou son conjoint, soit par une personne à charge.

Le contenu du contrat de bail

La loi impose qu'un contrat de location soit établi par écrit et respecte un contrat type qui sera défini après avis de la Commission nationale de concertation. Ce contrat de location devra impérativement préciser :

  • le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
  • le nom ou la dénomination du locataire ;
  • la date de prise d'effet et la durée ;
  • la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée ;
  • la désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun, ainsi que des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ;
  • le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
  • le loyer médian de référence et le loyer médian de référence majoré, correspondant au type de logement et définis par le représentant de l'Etat dans le département ;
  • le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail ;
  • la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;
  • le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

Doit être annexée à ce contrat, une notice d'informations relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leurs sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location.

Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

La délivrance obligatoire d'une notice d'information

Une notice d'informations relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leurs sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location.

Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant :

  • la destination de l'immeuble,
  • la jouissance et l'usage des parties privatives et communes,
  • la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

Chaque partie peut exiger de l'autre partie, à tout moment, l'établissement d'un contrat type conforme aux exigences de la loi, une fois celle-ci votée et en vigueur.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

En cas d'absence dans le contrat de location d'une des informations relatives à la surface habitable, aux loyers de référence et au dernier loyer acquitté par le locataire, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail.
A défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de 3 mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

Des surfaces conformes à l'annonce

Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'1/20ème à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté.

A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de 4 mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail.

Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de 6 mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

Un état des lieux obligatoire à l'entrée comme à la sortie

Un état des lieux est établi conformément au modèle type et aux modalités qui seront définis par décret, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement.
Il doit être signé par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins 7 jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du Code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux dans un délai de 10 jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux entrant et sortant par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel.

L'extrait de l'état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.

Un diagnostic technique est annexé au contrat

Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

  • le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L134-1 du Code de la construction et de l'habitation ;
  • le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L1334-5 et L1334-7 du Code de la santé publique ;
  • une copie de l'état mentionné à l'article L1334-13 du Code de la santé publique ;
  • un état de l'installation intérieure d'électricité dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.

Selon la zone d'implantation du bien, un état des risques naturels et technologiques est également annexé.

Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative. Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.

Assurance obligatoire et action judiciaire

A défaut de la remise de cette attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par 3 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

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