Actualité : article de veille

Adoption en première lecture de la réforme sur l'accès au logement

Le 29/10/2013, par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

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Les parlementaires amendent légèrement la loi ALUR sur l'amélioration de l'accès au logement, la lutte contre l'habitat indigne et les expulsions.

Introduction

Après avoir été déposé par Cécile Duflot, la Ministre de l'égalité des territoires et du logement, et adopté en première lecture par l'Assemblée nationale, le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) a été modifié par le Sénat.

Rappelons que ce projet de loi a pour objectif de lutter contre "la crise du logement", et comporte 84 articles, insérés au sein de 4 titres :

  • le titre premier est destiné à favoriser l'accès de tous à un logement abordable ;
  • le titre deuxième et consacré à la lutte contre l'habitat indigne et les copropriétés dégradées ;
  • le titre troisième, quant à lui, est intitulé pour "améliorer la lisibilité et l'efficacité des politiques publiques du logement" ;
  • enfin, le titre IV a pour objectif de moderniser l'urbanisme pour permettre une transition écologique des territoires.

Le projet de loi ALUR est amendé par le Parlement

A l'Assemblée nationale

Les députés ont adopté en première lecture le 17 septembre dernier, le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, qui devrait entrer en vigueur dès 2014.

Le texte contient plusieurs nouveaux dispositifs, dont la garantie universelle des loyers prévue à l'article 8. Il est en effet créé un dispositif ayant pour objet de couvrir, sous la forme d'un système d'aides, les bailleurs contre les risques d'impayés de loyer, afin de favoriser l'accès au logement et de prévenir les risques d'expulsion. Ce système a pour but de compléter la Garantie des risques locatifs qui existe déjà pour les bailleurs.

La garantie universelle des loyers n'aura pas vocation à s'appliquer aux contrats de location en cours. En effet, elle n'interviendra que pour les contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2016 et aux catégories de logements suivantes :

  • logements à usage exclusif d'habitation constituant la résidence principale du preneur ;
  • logements meublés constituant la résidence principale du preneur.

Le financement précis reste à déterminer, mais il devrait s'appuyer sur une cotisation, payée à parité par bailleurs et locataires, comprise entre 1% et 2% du loyer.

Un décret précisera ultérieurement :

  • le montant minimal d'impayés ouvrant droit à la garantie,
  • le montant maximal de la garantie accordée pour un même logement en fonction de la localisation du logement et de sa catégorie,
  • la durée des versements,
  • les modalités de recouvrement des impayés,
  • les mesures d'accompagnement social en faveur des locataires dont les impayés de loyer sont couverts par la garantie.

Parallèlement, il sera créé, sous la forme d'un établissement public administratif de l'État, à une date fixée par décret et au plus tard le 1er octobre 2014, une agence de la garantie universelle des loyers. Cette agence sera chargée :

  • de préfigurer et de mettre en place la garantie ;
  • d'administrer, directement ou par l'intermédiaire d'opérateurs, et de contrôler le régime de garantie issu de cette préfiguration.

Par ailleurs, le projet de loi fixe de nouvelles règles pour les copropriétés, la lutte contre l'habitat insalubre et l'urbanisme. Il transfère des communes aux intercommunalités, la conception des plans locaux d'urbanisme. Plusieurs dispositions concernent enfin le renforcement de la formation, la déontologie et le contrôle des professions de l'immobilier.

Au Sénat

Parmi les principales modifications opérées par les Sénateurs, il convient de citer :

  • la modification de la loi du 6 juillet 1989, n°89-462, par l'ajout d'un article 8-1, qui pourrait régir à l'avenir la pratique de la colocation : "La colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur" ;

  • la modification de la loi du 31 décembre 1975 n°75-1351, relative à la protection des occupants de locaux d'habitation, par l'insertion d'un article 10-1, qui pourrait mettre en place un système de sanction pour quiconque exécute ou fait exécuter les travaux destinés à adapter, totalement ou partiellement, les locaux d'habitation à des normes de salubrité, de sécurité, d'équipement et de confort, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état, à l'entretien normal des locaux loués, et les travaux d'amélioration de la performance énergétique, sans en avoir fait la notification à l'autre partie. Les sanctions devraient être prévues à l'article L480-4 du code de l'urbanisme (amende pouvant aller de 1.200 à 6.000 euros, ainsi que 6 mois d'emprisonnement en cas de récidive).
    Le tribunal pourra, en outre, ordonner la remise en état des lieux aux frais du condamné ;

  • la modification des règles relatives à l'installation du détecteur de fumée, jusqu'à présent obligatoire pour le propriétaire, mais aussi pour le locataire. Dorénavant, l'installation ne devrait plus l'être que pour le seul propriétaire ;

  • le fait que le Gouvernement pourrait avoir l'obligation future de remettre au Parlement plusieurs rapports sur la politique du logement. A ce titre, citons le rapport sur "la possibilité de création d'un dispositif permettant que la garantie locative soit déposée sur un compte ouvert auprès d'une institution financière, au nom du locataire, et déblocable d'un commun accord entre le locataire et le bailleur."

  • l'ajout d'un nouvel article 4 quater qui pourrait obliger tout professionnel ou non professionnel proposant sur son site internet la promotion de biens immobiliers locatifs ou à usage d'habitation, à afficher clairement la superficie de la partie privative du lot.
  • l'insertion, au sein du Code de la construction et de l'habitation, d'une section 4 relative aux résidences universitaires à caractère social ;

  • concernant la fameuse garantie universelle des loyers, des organismes pourraient être agrées par l'Agence de la garantie, afin de vérifier le respect des conditions exigées pour bénéficier de la garantie universelle des loyers, de traiter les déclarations d'impayés présentées par les bailleurs, de s'assurer du versement en tiers payant au bailleur des allocations logement du locataire au premier impayé, et surtout d'accompagner les locataires dans la recherche d'un autre logement.

  • l'insertion d'un nouvel article dans le code pénal (L226-4-2), qui pourrait disposer que "le fait d'expulser par la contrainte un tiers d'un lieu habité sans avoir obtenu le concours de l'État dans les conditions de l'article L153-1 du code des procédures civiles d'exécution, (à savoir, la mise en oeuvre des poursuites par un huissier de justice) à l'aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d'emprisonnement et de 30.000 euros d'amende";

  • la réforme des modes de fonctionnement de certains syndicats de copropriétaires, notamment ceux comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerce, et dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15.000 euros ;

  • une meilleure prise en compte des responsabilités des locataires : à ce titre, un article 9-1 pourrait être ajouté à la loi du 10 juillet 1965. Les dispositions pourraient être les suivantes : "Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Il remet chaque année au syndic une attestation de l'assureur ou de son représentant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre." ;

Le texte ainsi amendé devrait bientôt être retransmis à l'Assemblée nationale pour une deuxième lecture.

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