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Précisions sur la transmission de droits démembrés d'immeubles

Le 20/11/2013, par La Rédaction de Net-iris, dans Fiscal / Fiscalité des particuliers.

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L'Administration précise certaines modalités relatives à la taxation des transmissions de droits démembrés d'immeubles.

En ce qui concerne les actes translatifs de droits démembrés de biens immeubles, comme la cession de l'usufruit ou de la nue-propriété, l'article 683 du Code général des impôts (CGI) dispose que les droits de mutation (donc les taxes à payer lors de la cession de ces droits) sont assis sur "le prix exprimé".

L'article 669 du Code général des impôts, relatif à la liquidation des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière, dispose que "la valeur de la nue propriété et de l'usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière". Cette quotité est fixée dans un barème, fixé un peu plus loin dans l'article. Ainsi, à titre d'exemple, si l'usufruitier a moins de 21 ans, son usufruit vaudra 90% de la pleine propriété, tandis que la nue propriété, elle, ne vaudra que 10%. Cette disposition des choses est logique, l'usufruit ayant forcément plus de valeur tant que l'usufruitier est jeune. Cet article impose donc une modalité fiscale particulière de détermination de l'usufruit qui servira d'assiette à la taxation visée à l'article 683 du Code général des impôts.

Or en droit français, il est d'usage qu'une disposition particulière déroge à une disposition générale. Dès lors, l'Administration fiscale a pu préciser que les modalités spécifiques de détermination de l'assiette taxable au cas de démembrement, prévues à l'article 669 du CGI, priment donc sur les modalités de taxation générales prévues à l'article 683.

Outre ces précisions relatives aux modalités de taxation, l'Administration a pu préciser que l'évaluation de la nue propriété d'un bien apporté à une société peut être fixée sans utiliser le barème de l'article 669 du CGI. Cependant, pour la liquidation des droits de mutation dus à cette occasion, les usagers doivent être prévenus que l'Administration retiendra la valeur telle qu'elle résulte de l'application du barème de l'article 669, et ce, non seulement lorsque le prix stipulé sera inférieur à la valeur vénale, mais aussi lorsqu'il sera supérieur.

Source : Bofip

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