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Publication de la loi ALUR : ce qui va changer

Le 27/03/2014, par Carole Girard-Oppici, dans Civil / Immobilier.

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La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, a été publiée au Journal officiel.

Introduction

Après avoir été examinée par le Conseil constitutionnel, la loi (n°2014-366) du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) a été publiée au Journal officiel du 26 mars 2014.

A l'origine, rappelons que le projet de loi, déposé par la Ministre de l'égalité des territoires et du logement, Cécile Duflot, avait pour but de faire face à la dégradation des conditions d'accès au logement et l'exacerbation des tensions sur le marché immobilier, à travers :

  • l'instauration d'un dispositif d'encadrement des loyers dans les zones dites "tendues", où il existe un réel déséquilibre entre l'offre et la demande de logements ;
  • la création (d'ailleurs litigieuse) d'une garantie universelle des loyers (GUL) au 1er janvier 2016, dans le but de prévenir les risques d'impayés des locataires ;
  • la réforme des règles applicables aux copropriétés, visant à réparer et prévenir l'endettement et la dégradation des copropriétés ;
  • des sanctions plus appropriées contre les bailleurs indélicats ;
  • la clarification de la hiérarchie des normes en matière d'urbanisme.

Une fois passée devant le Parlement, la loi tient-elle ses promesses ? Il convient de revenir sur certains dispositifs mis en place par la loi.

L'amélioration des rapports entre les propriétaires et les locataires du parc privé

Le premier chapitre de la loi ALUR amende le chapitre 1er du titre 1er de la loi (n°89-462) du 6 juillet 1989. A ce titre, les critères de discriminations prohibés dans l'accès au logement sont harmonisés avec les critères de discrimination interdits par l'article 225-1 du Code pénal (aux termes duquel "Constitue une discrimination toute distinction opérée entre les personnes physiques à raison de leur origine, de leur sexe, de leur situation de famille, de leur grossesse, de leur apparence physique, de leur patronyme, de leur lieu de résidence, de leur état de santé, de leur handicap, de leurs caractéristiques génétiques, de leurs moeurs, de leur orientation ou identité sexuelle, de leur âge, de leurs opinions politiques, de leurs activités syndicales, de leur appartenance ou de leur non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée").

En outre, l'article renforce la sécurisation du contrat de location, en imposant aux parties d'établir le bail dans le respect d'un bail type, qui sera prochainement défini par décret en Conseil d'État.

Dorénavant, le contrat de location doit notamment préciser :

  • le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
  • le nom ou la dénomination du locataire ;
  • la date de prise d'effet et la durée ;
  • la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le Code de la construction et de l'habitation ;
  • la désignation des locaux et des équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun, ainsi que des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ;
  • le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle.

En outre, une notice d'information, relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours ouvertes pour régler leur litige, doit être annexée au contrat de location.

Nouveauté importante, la loi met en place un nouveau dispositif, d'après lequel "lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté".

A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut alors être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.

La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail.

En outre, un article 8-1 est inséré à la loi du 6 juillet 1989, et définit la colocation : c'est la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.

La mise en place de la garantie universelle des loyers

Le chapitre II de la loi a trait à la mise en place de la très controversée Garantie universelle des loyers (GUL).

Un article 24-2 est inséré à la loi du 6 juillet 1989 précitée, et dispose dans son premier alinéa qu'il "est crée, sous la dénomination de garantie universelle des loyers, un dispositif ayant pour objet de couvrir, sous la forme d'un système d'aides, les bailleurs contre les risques d'impayés de loyer, afin de favoriser l'accès au logement et de prévenir les risques d'expulsion."

Les aides versées au titre de cette garantie ne peuvent être accordées que lorsque certaines conditions sont remplies, et notamment :

  • le fait que le bailleur n'ait pas demandé le cautionnement mentionné à l'article 22 -1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
  • le fait que le bailleur n'ait pas souscrit d'assurance pour les risques couverts par la garantie universelle des loyers ;
  • le logement doit de plus satisfaire à certains caractéristiques de décence ;
  • le fait que le bailleur ne loue pas le logement à l'un de ses ascendants ou descendants, ou à ceux de leur conjoint ou concubin ou de toute personne liée à eux par un pacte civil de solidarité ;
  • en outre, le contrat de location doit être établi par écrit et ne pas mentionner le renoncement au bénéfice de la GUL.

Le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières

Afin de renforcer la formation, la déontologie et le contrôle des professions de l'immobilier, la loi met en place un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, dont la mission principale est de veiller au maintien, ainsi qu'à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétences nécessaires aux activités de transaction et de gestion immobilières.

A ce titre, le Conseil sera chargé de proposer au Gouvernement les règles constituant un Code de déontologie, et sera consulté sur l'ensemble des textes législatifs et réglementaires ayant trait aux activités de transaction et de gestion immobilière.

Le prolongement de la trêve hivernale

Dans le but de traiter les impayés le plus en amont possible, le Gouvernement a fait le choix de prolonger le dispositif de la trêve hivernale. La fin de cette dernière, initialement prévue au 15 mars, est désormais fixée au 31 mars (ce qui était déjà le cas cette année).

Cependant, le second alinéa du nouvel article L 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution précise que le Juge peut supprimer le bénéfice de ce prolongement lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

En outre, signalons que désormais, le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu'il habite sans avoir préalablement obtenu le concours de l'État, à l'aide de menaces, de voies de fait ou de contraintes, est puni de trois ans d'emprisonnement et de 30.000 euros d'amende (nouvel article 226-4-2 du Code pénal).

La lutte contre l'habitat indigne

En France, près de 450.000 logements sont considérés comme indignes. Afin de lutter contre ce phénomène, le titre II de la loi, intitulé "Lutter contre l'habitat indigne et les copropriétés dégradées", vise notamment à repérer et prévenir l'endettement, ainsi que la dégradation des copropriétés.

A ce titre, un registre d'immatriculation des copropriétés est créé. En outre, des mesures sont prises pour améliorer la gouvernance et la gestion de la copropriété pour prévenir son endettement.

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