Actualité : point de droit

Qu'est ce que la Garantie universelle des loyers ?

Le 13/07/2015, par Chloé Vialle, dans Civil / Immobilier.

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Mise en place par la loi ALUR, la GUL permettra, à partir de l'année 2016, aux bailleurs de se prémunir contre les impayés.

Introduction

L'article 23 de la loi ALUR du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové a crée le dispositif de la Garantie universelle des loyers (GUL) qui s'appliquera aux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2016.

Fortement contesté lors de la discussion du projet de loi, ce dispositif a en fait pour objet de couvrir, sous la forme d'un système d'aides, les bailleurs contre les risques d'impayés de loyer, afin de favoriser l'accès au logement et de prévenir les risques d'expulsion (premier alinéa de l'article 24-2 nouveau de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

La loi est complétée par plusieurs décrets afin de fixer le montant minimal d'impayés ouvrant droit à la garantie, le plafond pris en compte pour le calcul de l'aide, le montant représentatif des charges récupérables, les modalités d'application de la franchise, la durée maximale d'octroi de l'aide, etc.

Quelles sont les personnes qui pourront bientôt bénéficier de ce dispositif, et sous quelles conditions ?

Les impayés de loyers couverts par la GUL

Les impayés de loyers, au sens de la loi, doivent s'entendre :

  • des loyers ;
  • des charges récupérables ;
  • de la contribution pour le partage des économies de charge prévue à l'article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 précitée. Il s'agit en fait de la contribution pouvant être demandée au locataire lorsque des travaux d'économie d'énergie sont réalisés par le bailleur dans les parties privatives d'un logement ou dans les parties communes de l'immeuble.

Les catégories de logement concernés par la GUL

La GUL s'appliquera aux contrats de location des catégories de logements suivantes :

  • les locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur ;
  • les logements meublés (donc, un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante) constituant la résidence principale du preneur ;
  • les logements constituant la résidence principale de l'occupant, et qui sont loués ou gérés par un organisme de maîtrise d'ouvrage d'insertion ou un organisme qui exerce les activités d'intermédiation locative ou de gestion locative sociale.

Les conditions à respecter pour le bailleur

Attention ! la loi ALUR précise bien que les aides versées au titre de la garantie ne peuvent être accordées que lorsque la personne qui loue le logement répond à certaines conditions, à savoir :

  • le fait de ne pas déjà avoir demandé au locataire le cautionnement mentionné à l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 précitée. Cette disposition n'est cependant pas applicable si le locataire est un étudiant ou un apprenti ;
  • le fait de ne pas avoir déjà souscrit une assurance qui couvre les risques prévus par la garantie universelle des loyers ;
  • en outre, le logement mis à disposition du locataire doit être décent, et ne pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire. Le logement doit de plus être doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ;
  • le bailleur ne peut pas demander à bénéficier de la GUL si il loue le logement à l'un de ses ascendants ou descendants, ou à leur conjoint, leur concubin, ou toute personne liée par un PACS ;
  • enfin, le bailleur doit avoir déclaré son contrat de location auprès de l'Agence de la garantie universelle des loyers, et le contrat de location doit avoir été établi par écrit, respecter un contrat type et surtout, ne pas mentionner le renoncement à la GUL.

Les conditions à respecter pour le locataire

Le bailleur n'est pas le seul à devoir respecter certaines conditions pour être éligible au dispositif de la Gul. Ainsi, le locataire doit lui aussi :

  • ne pas être redevable d'une dette, crée ou augmentée depuis plus de deux ans vis-à-vis de l'Agence de la garantie universelle des loyers, sauf si il a signé un plan d'apurement de cette dette, ou qu'une procédure a été préalablement engagée devant la commission de surendettement des particuliers ;
  • ne pas avoir été déjà sanctionné par l'Agence de la garantie universelle des loyers.

Le dispositif de la garantie universelle des loyers ne s'appliquera cependant qu'aux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2016. Patience donc...

Rappelons en outre qu'en cas d'impayés de loyers, le bailleur ne doit surtout pas se faire justice lui même en vidant le logement de tous les biens personnel du locataire. Il est en effet préférable d'avoir recours aux conseils d'un professionnel du droit.

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