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Congé du bail d'habitation, préavis, forme et délais : les nouveautés 2014

Le 08/04/2014, par La Rédaction de Net-iris, dans Civil / Immobilier.

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Délai de préavis réduit élargi, nouvelle forme de délivrance du congé par le locataire, et des règles de paiement du loyer et des charges pendant le préavis.

Introduction

L'article 5 de la loi ALUR modifie plusieurs dispositions relatives à la durée du contrat de location, au délai de préavis et au congé donné par le bailleur au locataire.

A cet effet, les dispositions de la loi de 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, se trouvent dès à présent modifiées et impactent les rapports locatifs entre les propriétaires de logement d'habitation donné à la location, et les locataires.

La loi contient des avancées majeures en matière d'encadrement des congés-reprises. Elle impose notamment au bailleur d'indiquer la nature du lien existant entre lui et le bénéficiaire de la reprise et la création, afin de limiter les pratiques abusives. Une amende administrative est même prévue en cas de congé frauduleux.

En outre, elle adapte les délais de préavis afin de tenir compte de la situation du marché du logement mais aussi celui de l'emploi. En effet, le délai de préavis des locataires se trouve réduit dans les zones tendues, car dans ces zones, les bailleurs n'ont aucune difficulté à trouver un locataire.

La fin du contrat de location décidée par la bailleur

Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6.000 euros pour une personne physique, et à 30.000 euros pour une personne morale.
Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

Par ailleurs, à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer :

  • le motif allégué ;
  • et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, qui ne peut être que :
    - le bailleur,
    - son conjoint,
    - le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé,
    - son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé,
    - ses ascendants et ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le délai de préavis applicable au congé est de 6 mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas d'acquisition d'un bien occupé :

  • tout congé pour vente n'est autorisé qu'à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours ;
  • tout congé pour reprise n'est autorisé qu'à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de 2 ans après l'acquisition, après un délai de 2 ans.

A noter que le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du bail en donnant congé à l'égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans (contre 70 ans jusqu'à présent) et dont les ressources annuelles sont inférieures à 1,5 SMIC, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert à proximité.
Cependant, ces dispositions ne sont pas applicables quand le bailleur est lui-même une personne physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à 1,5 SMIC.
Dans les deux cas, l'âge est apprécié à la date d'échéance du contrat, alors que le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Le congé délivré par le locataire

Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de 3 mois. Toutefois, le délai de préavis est réduit à 1 mois :

  • sur les territoires compris en zone tendue (agglomération de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements),
  • en cas d'obtention d'un premier emploi,
  • en cas de mutation,
  • en cas de perte d'emploi,
  • en cas de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi (démission, licenciement, rupture conventionnelle) ;
  • pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
  • pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active (RSA) ou de l'allocation adulte handicapé (AAH) ;
  • pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement admis à l'aide personnalisée au logement (APL).

Lorsque le locataire souhaite bénéficier du délai réduit de préavis de 1 mois, il doit préciser le motif invoqué et le justifier au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de 3 mois.

Le congé peut être désormais notifié :

  • par lettre recommandée avec demande d'avis de réception,
  • signifié par acte d'huissier,
  • mais aussi remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le préavis du congé

  • congé notifié par le bailleur :
    Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux.
  • congé délivré par le locataire :
    Ce dernier est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis, à moins que le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

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