Actualité : article de veille

Du nouveau sur l'état des lieux des locaux commerciaux

Le 17/09/2014, par Etienne Nicolas, dans Affaires / Commercial & Sociétés.

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La loi PINEL instaure l'obligation d'établissement d'un état des lieux lors de la prise de possession des locaux par le locataire.

Introduction

La loi (n°2014-626) du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, comporte plusieurs dispositions de rénovation du régime des baux commerciaux.

A ce titre, l'article 13 de la loi PINEL entend améliorer la transparence des relations entre les bailleurs et les locataires, en rendant obligatoire l'établissement d'un état des lieux établi, de manière contradictoire, par les deux parties au moment de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution. Cette obligation s'impose normalement depuis le 1er septembre 2014. Mais tant que le décret d'application n'est pas paru, ces dispositions restent en suspend.

Une autre nouveauté concerne le congé donné pour un bail commercial (article 20). Il peut désormais être donné 6 mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, au libre choix de chacune des parties (et non plus uniquement par acte extrajudiciaire, ce qui s'avérait coûteux). Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné (article L145-9 du Code de commerce).

L'état des lieux

Un section 6 bis, intitulée "De l'état des lieux, des charges locatives et des impôts" est ainsi insérée au sein du Code de commerce.

Dorénavant, et aux termes de l'article L145-40-1 du Code de commerce, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas :

  • de conclusion d'un bail ;
  • de cession du droit au bail ;
  • de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds ;
  • et lors de la restitution des locaux

... un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire, ou par un tiers mandaté par eux.

L'état des lieux est alors joint au contrat de location, ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

En cas de désaccord, un huissier de justice peut alors intervenir, et établir l'état des lieux, sur l'initiative de la partie la plus diligente. Les frais sont alors partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Un inventaire précis et limitatif

Le contrat de location doit comporter un inventaire précis et limitatif :

  • des catégories de charges ;
  • des impôts ;
  • des taxes et des redevances liés à ce bail.

En outre, l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire doit aussi être inscrite.

L'information relative aux nouveautés intervenues en cours de bail

Signalons qu'en cours de bail, le bailleur doit désormais informer le locataire des nouveautés relatives aux charges, aux impôts, aux taxes etaux redevances.

Enfin, l'article L145-40-2 du Code de commerce précise que lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur doit communiquer certains documents à ses locataires, à savoir :

  • un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
  • un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisé dans les trois années précédentes, avec la précision de leur coût.

Entrée en vigueur

Un décret en Conseil d'État, dont la publication est envisagée pour septembre 2014, fixera prochainement les modalités d'applications de ces dispositions, qui portera sur :

  • le délai d'envoi de l'état récapitulatif annuel de l'inventaire adressé par le bailleur au locataire
  • le contrat de location d'un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires : charges, impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et modalités d'information des preneurs.

Attention : pour tous les baux qui ont été conclus avant l'entrée en vigueur de la loi PINEL, l'article L145-40-1 précité s'applique à toute restitution d'un local commercial dès lors qu'un état des lieux a été établi lors de la prise de possession.

L'article L145-40-2 du Code de commerce est normalement applicable aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014 (article 21 de la loi). Toutefois en raison du retard dans la publication du décret d'application nécessaire à l'entrée en vigueur de la loi, la date d'entrée en vigueur est reportée jusqu'à la date fixée par le décret à paraître.

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