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Loi ALUR : conséquence pour les propriétaires non-occupants

Le 22/07/2014, par Carole Girard-Oppici, dans Civil / Immobilier.

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La location d'un logement vacant est incitée mais aussi encadrée dans un objectif de protection équilibrée des droits des locataires et des bailleurs.

Introduction

La loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR) met en place à partir de 2016, une Garantie universelle des loyers (GUL), destinée à protéger les propriétaires qui n'occupent pas leur logement contre les risques d'impayés, à encourager la mise en location de logements vacants et à faciliter l'entrée des locataires dans le logement.

Mais d'ici cette échéance, la loi prévoit de nouvelles règles qui impactent les propriétaires bailleurs de plusieurs façon.

Carence du locataire : souscription d'une assurance risques locatifs par défaut

L'article 1er de la loi prévoit que le locataire est désormais obligé de s'assurer contre les risques de la responsabilité locative dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.

A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en oeuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.

Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant qui sera fixé par décret, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.

Réduction de la période possible des expulsions

Conformément à l'article 25 de la loi, la trêve hivernale a lieu du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante. Le texte reporte donc au 31 mars (contre le 15 mars actuellement) la date de reprise possible des expulsions des occupants qui ne paient plus leur loyer, sur l'ensemble du territoire.
Toutefois, l'article L412-6 du Code des procédures civiles d'exécution prévoit que le juge peut passer outre la trêve hivernale lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait (squat).

Le nouvel article 226-4-2 du Code pénale, issu de l'article 26 de la loi prévoit que le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu'il habite sans avoir obtenu le concours de l'Etat dans les conditions légales, à l'aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est désormais puni de 3 ans d'emprisonnement et de 30.000 euros d'amende.

Prévention des incendies et détecteurs de fumées

L'article 3 de la loi est relatif à l'installation des détecteurs de fumée par les propriétaires dans les logements proposés à la location. La loi rend obligatoire l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation et précise que :

  • l'obligation d'installation d'un détecteur de fumée pèse sur le propriétaire et non pas sur l'occupant du logement ;
  • l'obligation d'entretien et de contrôle du bon fonctionnement du dispositif pèse sur l'occupant, qu'il soit propriétaire ou locataire ;
  • pour les logements en cours d'occupation par un locataire en mars 2015, l'obligation d'installation pesant sur le propriétaire est satisfaite par la fourniture au locataire d'un détecteur ou, s'il le souhaite, par le remboursement au locataire de l'achat du détecteur (contre la justification d'une facture).

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