Actualité : article de veille

Modification de la valeur d'une propriété : les travaux pris en compte

Le 24/07/2014, par Carole Girard-Oppici, dans Fiscal / Fiscalité des particuliers.

Vos réactions...

   

Conséquence de la suppression du seuil de 10% à partir duquel les changements de caractéristiques étaient pris en compte pour la TFPB et TFNB.

Introduction

Votre taxe foncière est plus importante cette année et vous voulez savoir pourquoi ?

Sachez que les services des impôts procèdent chaque année à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties, qui impactent la valeur locative de la propriété. Il réévalue la valeur locative cadastrale de chaque biens immobiliers, afin d'ajuster l'assiette des impôts directs locaux. Cette valeur locative dépend de plusieurs facteurs, à savoir :

  • la consistance,
  • l'affectation,
  • la situation,
  • et l'état des propriétés.

En d'autres termes, les aménagements extérieurs et constructions nouvelles (garage, piscine...) mais pas seulement, sont pris en compte pour réévaluer le montant de la valeur locative servant de base à la détermination du montant des taxes foncières sur la propriété.

Cette année, l'article 85 de la loi de Finances pour 2014 a modifié les conditions de mise à jour des valeurs locatives servant de base aux impôts directs locaux en supprimant le seuil de 10% à partir duquel jusqu'à présent, les changements de caractéristiques physiques ou d'environnement étaient pris en compte. Dès lors, lorsqu'ils entraînaient une modification inférieure à un dixième de la valeur locative, les changements n'étaient pas pris en compte. Cette réforme s'applique à la taxe foncière sur la propriété bâtie (TFPB) mais aussi à la taxe foncière sur la propriété non bâtie (TFNB).

Désormais et à partir des impositions établies au titre de l'année 2014, ce n'est plus le cas. Tous les changements intervenus au cours d'une année sont pris en compte pour les impositions dues à compter de l'année suivante.
En adoptant cette réforme, le Parlement souhaite que l'assiette des impôts directs locaux soit plus rapidement en adéquation avec les facultés contributives des redevables (qui dit travaux ou agrandissement, dit dépenses et donc revenus).

Pour évaluer les conséquences financières des travaux entrepris dans le logement et dans la jardin sur le montant des impôts à payer l'année prochaine, mieux vaut connaître les nouvelles règles.

Mais attention, la valeur locative peut aussi augmenter mécaniquement si votre commune a réalisé des travaux d'aménagements à proximité de votre lieu de résidence ayant participé indirectement au renchérissement de l'attractivité de votre quartier (ex : pistes cyclable, aménagement des berges, création d'un espace vert ou d'un parc, suppression d'une déchetterie à proximité,...).

Liste des catégories de changements pouvant être pris en compte

C'est l'article 1517 du Code général des impôts qui énumère cinq catégories de changements pouvant être constatés annuellement :

  • les constructions nouvelles ;
  • les changements de consistance (additions de construction par agrandissement au sol ou en élévation, démolitions totales ou partielles, restructurations de construction) ;
  • les changements d'affectation (ex : un bâtiment rural est transformé en maison d'habitation) ;
  • les changements de caractéristiques physiques (remise en état d'un immeuble ancien au moyen de gros travaux) ;
  • les changements d'environnement (ex : implantation ou suppression d'établissements dangereux ou générateurs de nuisances tels que des odeurs, poussières, bruits, fumées).

Il est rappelé par le Bulletin officiel des impôts que les constructions nouvelles ainsi que les changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties doivent, en application de l'article 1406 du Code général des impôts, être déclarées par les propriétaires dans les 90 jours suivant leur réalisation définitive, tandis que les changements de caractéristiques physiques ou d'environnement sont constatés d'office par l'administration.

A propos des caractéristiques physiques

Le plus souvent, la réévaluation de la valeur locative intervient suite à des travaux de rénovation importants du logement d'habitation. Ces changements affectent la structure même de la construction et ont pour effet de modifier, en plus ou en moins, la valeur du local. Ils sont, le plus souvent, consécutifs à l'exécution, dans l'immeuble ou le local, de travaux importants, hors de proportion avec les travaux d'entretien normaux qui incombent au propriétaire.

A titre d'exemples, constituent des changements de caractéristiques physiques :

  • la remise en état d'un immeuble ancien au moyen de gros travaux : réfection des toitures, des façades, des sols et des huisseries extérieures, par exemple ;
  • l'installation d'équipements nouveaux entrant en compte pour le calcul des équivalences superficielles : chauffage central, salle de bains, ascenseur dans les immeubles collectifs, etc ;
  • la redistribution des éléments constitutifs du local : modification de la structure interne d'un local d'habitation n'entraînant pas changement de consistance (aménagement des combles par exemple) ;
  • le délabrement d'une construction qui peut, le cas échéant, justifier la diminution de la valeur locative de l'immeuble.

A noter que ne sont pas assimilées à des changements de caractéristiques physiques :

  • les réparations courantes des constructions (volets, crépis de façade, boiserie, bandeau et planche de rive, toiture...)
  • toutes les dépenses qui doivent être renouvelées fréquemment pour l'entretien de la propriété (élagage des arbres, clôture...).

Règle d'évaluation en métropole

La valeur locative des propriétés bâties est appréciée, selon le Bofip, à la date de référence de la dernière révision générale, c'est-à-dire au 1er janvier 1970 pour les propriétés bâties situées en métropole.

Les locaux nouvellement affectés à l'habitation alors qu'ils avaient une autre affectation antérieure (profession, commerce, etc.) sont traités, lors de l'évaluation du changement, comme des constructions nouvelles.

La détermination de la valeur locative des locaux d'habitation comporte :

  • le classement dans l'une des catégories de locaux existant dans la commune, au vu du procès-verbal d'évaluation ;
  • la détermination de la surface pondérée ;
  • le calcul de la valeur locative approchée qui est égale au produit de la surface pondérée par le tarif au m2 pondéré de la catégorie, à la date de référence de la dernière révision.

La valeur locative des additions de construction et des démolitions partielles est établie dans les mêmes conditions. Toutefois, le calcul de la surface pondérée et, partant, celui de la valeur locative approchée, sont effectués en considérant :

  • dans le cas d'une addition de construction : l'entité "construction ancienne-addition de construction", prise dans son ensemble. A la condition, bien entendu, que l'addition de construction ne constitue pas un local distinct, auquel cas il y aurait lieu de l'assimiler, pour l'évaluation, à une construction nouvelle ;
  • dans celui d'une démolition partielle : la fraction non démolie du local préexistant.

© 2014 Net-iris

   

Inscription JuriTravail Avocats

Pour approfondir ce sujet :

 Information de veille juridique


Commentaires et réactions :



-