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Bail commercial : conséquences des lois PINEL et MACRON

Le 04/09/2015, par Carole Girard-Oppici, dans Civil / Immobilier.

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Nouvelles règles concernant l'état des lieux, le renouvellement du bail, la forme du congé d'un bail commercial et le bail dérogatoire ou précaire.

Introduction

La loi Pinel du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises met en place depuis le 1er septembre 2014, de nouvelles règles qui concernent les baux commerciaux en cours comme les nouveaux. La loi Macron du 6 août 2015 va encore plus loin, notamment en permettant aux sociétés titulaires d'un bail commercial de recourir plus souvent à la lettre recommandée avec accusé de réception (au lieu de l'acte d'huissier).

Rappelons que l'évolution annuelle des loyers commerciaux ne peut en principe excéder 10% par an. En effet, l'article 11 de la loi PINEL prévoit qu'à moins d'une modification notable du local (voir la liste des éléments ci-dessous), le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à 9 ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires.
A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Renouvellement du bail : règles de fixation du loyer

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède 12 ans.

En cas de modification notable des éléments suivants :

  • les caractéristiques du local considéré ;
  • la destination des lieux ;
  • les obligations respectives des parties ;
  • les facteurs locaux de commercialité ;

... ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Nouvelles règles relatives à l'état des lieux

Le 1er septembre 2014 a également rimé avec "état des lieux à l'entrée et à la sortie des locaux" obligatoire. Cet état des lieux doit être intégré au contrat de bail lequel contient aussi un inventaire de la répartition précise des charges, impôts, taxes et redevances qui incombent au locataire.

A ce titre, le décret (n°2014-1317) du 3 novembre 2014 modifie et complète la partie réglementaire du Code de commerce, et précise les charges locatives, les impôts, les taxes, les redevances et les travaux qui n'incombent pas au locataire. Il s'agit (article R145-35 nouveau du Code du commerce) :

  • des dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil (donc, celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues et des murs de soutènement, ainsi que les clôtures) ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
  • des dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées ci-dessus ;
  • des impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement, peuvent lui être imputées ;
  • des honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
  • dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires ;
  • la répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires ;

Il est en outre précisé que l'état récapitulatif annuel, mentionné à l'article L145-40-2 du Code de commerce, doit inclure la liquidation et la régularisation des comptes de charges, et doit être communiqué au locataire dans les délais suivants (article R145-36 nouveau du Code de commerce) :

  • au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ;
  • pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel.

Le bailleur doit communiquer au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, des impôts, des taxes et des redevances imputés à celui-ci.

Enfin, s'agissant de l'état prévisionnel des travaux que le bailleur envisage de réaliser dans les trois années suivantes, et de l'état récapitulatif des travaux qu'il a réalisé dans les trois années précédentes, ces derniers doivent être communiquées au locataire dans le délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale (article R145-37 nouveau du Code de commerce).

Les nouvelles dispositions introduites par le décret sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014.

Il faudra ensuite attendre le 18 décembre 2014, pour que l'article 14 de la loi entre en vigueur. Selon le nouvel article L145-46-1 du Code du commerce, en cas de vente du local commercial, un droit de préférence envers le locataire est institué, rendant obligatoire pour le bailleur de proposer en priorité au locataire en place l'achat des murs de commerce à vendre.

Bail dérogatoire ou précaire

Pour tous les contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, un professionnel peut signer un bail dérogatoire, afin de pouvoir tester son activité sans s'engager sur une longue période. Le bail dérogatoire permet au locataire de quitter les lieux avant la fin du bail, en dérogeant au bail commercial classique qui fonctionne en principe par période d'engagement de 3, 6 ou 9 ans.

Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, conclure un bail dérogatoire si la durée totale du bail ou des baux successifs n'est pas supérieure à 3 ans (contre 2 ans précédemment). A l'expiration de cette durée, il n'est plus possible d'exploiter le même fonds dans les mêmes locaux avec le bail dérogatoire ; il faut passer à un bail classique (engagement 3-6-9 ans ou changement de locaux).

Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste, et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail. Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.
Notons que ces deux dispositions ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier.

Lorsque le bail est conclu pour 3 ans, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

La date du congé donné par LRAR

Aux termes de l'article L145-9 du Code de commerce, les baux commerciaux peuvent cesser par l'effet d'un congé, donné par "lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou par acte extrajudiciaire, au libre choix de chacune des parties.

Le nouvel article R145-1-1 du Code de commerce précise en ce sens que lorsque ce congé est donné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre.

Le recours à la LRAR est systématisé

L'article 207 de la loi Macron étend la possibilité de recourir à la lettre recommandée avec demande d'avis de réception dans le statut des baux commerciaux, en complément de l'acte extrajudiciaire, aux différentes étapes des relations entre bailleur et locataire dans le régime des baux commerciaux.

Sont ainsi concernés :

  • la demande de renouvellement du bail effectuée par le locataire (article L145-10 du Code de commerce) ;
  • l'acceptation par le bailleur du renouvellement du bail, après un congé ou un refus de renouvellement (article L145-12) ;
  • la mise en demeure du locataire de faire cesser l'inexécution de ses obligations ou la cessation de l'exploitation du fonds de commerce, formalité préalable au refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction pour motif grave et légitime (article L145-17) ;
  • l'acceptation par le locataire de nouvelles conditions de location, en cas de refus de renouvellement du bail en raison de travaux importants qui nécessitent l'évacuation des lieux, lorsque le bailleur lui propose un nouveau local pour poursuivre l'exploitation de son fonds (article L145-18) ;
  • l'usage par le locataire évincé du fait de la reconstruction du local commercial qu'il occupe de son droit de priorité sur les locaux reconstruits s'ils comportent des locaux commerciaux (article L145-19) ;
  • l'information donnée au bailleur par le locataire voulant adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires, en vue de leur acceptation par le bailleur (article L145-47) ;
  • l'information donnée au bailleur par le locataire voulant exercer dans les locaux loués des activités autres que celles prévues au bail, c'est-à-dire un changement d'activité commerciale (article L145-49) ;
  • l'information donnée au bailleur par le locataire qui renonce à exercer des activités connexes ou complémentaires ou bien d'autres activités (article L145-55).

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