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Vente d'un terrain constructible ou non : bornage obligatoire ?

Le 27/08/2014, par Carole Girard-Oppici, dans Civil / Immobilier.

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Les bornes du terrain sont posées par un géomètre qui atteste des délimites exactes d'un terrain avant sa vente, cession ou sa clôture.

Introduction

Le bornage d'un terrain, constructible ou non, consiste à faire réaliser par un professionnel - le géomètre-expert - la délimitation exacte, visible et officielle qui sépare deux propriétés voisines qui se touchent (contiguës), afin d'identifier clairement les limites de la propriété et surtout sa superficie. Celles-ci sont généralement matérialisées par des bornes en pierre ou béton scellées dans le sol avec un piquet de repérage en pvc, hors sol, de près de 20 cm.

Que le terrain à vendre soit constructible ou non constructible, son prix dépend de sa superficie. Disposer d'un décompte exact est indispensable, car il difficile à l'oeil nu d'évaluer la superficie d'un terrain (surtout s'il n'est pas carré ou rectangulaire, qu'il est en pente ou particulièrement arboré).

Le bornage peut être fait à la demande du propriétaire du terrain, de son voisin, de l'acquéreur potentiel du terrain, convenu à l'amiable ou en l'absence d'accord, fixé par une décision de justice. Attention, le plan cadastral ne constitue pas une preuve légale de limite d'une propriété !

Les nombreux contentieux judiciaires liés à des problématiques de limites de propriété, d'empiètement, de sur-estimation de la superficie... sont suffisamment nombreux pour que les lacunes de la loi soient palliées par la pratique. Le bornage évite tout conflit de limites de propriété d'où son usage quasi-systématique.

À défaut de bornage déjà réalisé au moment du compromis de vente, le futur acquéreur demande généralement au vendeur de procéder à celui-ci avant la passation de la vente devant le notaire. Lorsque l'acquéreur se trouve privé de mètres carrés qu'ils croyait avoir acheté, la responsabilité du notaire peut être recherchée en justice avec l'aide d'un avocat (Cass / Civ. 10 juillet 2013, n°12-22511).

Quels textes imposent le bornage obligatoire du terrain ?

L'acheteur et le vendeur doivent savoir que le bornage est :

  • recommandé pour toute vente de terrain de bâtir, destiné à la Construction d'une habitation individuelle. En principe, le bornage s'impose même dès la promesse unilatérale de vente ou d'achat. A défaut, la nullité de l'acte est encourue sur la demande de l'une ou l'autre des parties, sans frais ni indemnité, comme le prévoit l'article L111-5-3 du Code de l'urbanisme. Attention, la nullité n'est pas d'ordre public, elle n'est donc pas systématique ;
  • facultatif pour la vente de toute autre parcelle de terre, comme un terrain non constructible, un étang, des terres agricoles ou encore une forêt, mais quasi-systématique dans les faits (sauf si le prix de la vende est dérisoire) ;

Les notaires recommandent à l'acquéreur d'exiger avant l'achat que le bornage soit effectué, si ce n'est pas déjà le cas, pour les raisons suivantes :

  • risque de demande d'annulation de la vente ou une réduction du prix pour tromperie sur la superficie réelle du bien immobilier (Cass / Civ. 29 janvier 2013, n°12-12155) ;

  • risque de conflit de voisinage avec le voisin qui affirme qu'une partie du terrain lui appartient et qu'il y a empiétement sur sa propriété (avec en demande de dommages et intérêts) ;

  • risque de devoir payer les frais de bornage (alors que sinon ils sont à l'entière charge du vendeur), car le Code civil autorise le voisin à imposer au propriétaire du nouveau terrain de faire réaliser le bornage (article 646 du Code civil). Dans ce cas, les frais sont répartis pour moitié entre chacun ;

  • risque de ne pas clôturer correctement le terrain (violation de la propriété d'autrui) et de devoir déplacer celle-ci ultérieurement, avec un potentiel contentieux judiciaire, coûteux et long, à devoir gérer.

Acheter un terrain non borné est extrêmement risqué !

Quels sont les terrains concernés par le bornage ?

L'établissement d'un plan de bornage est inutile si :

  • le terrain a déjà fait l'objet d'un bornage résultant d'un procès verbal signé par les parties ou d'un jugement ;
  • les limites à établir ne concernent pas deux ou plusieurs propriétés privées (pas de bornage si le terrain privé est délimité par des voies publiques) ;
  • le terrain à borner n'est pas contigu à un autre, mais est adjacent à une route, une voie ferrée ou un cours d'eau.

En cas de conflit entre deux voisins, le bornage peut se faire à l'amiable avec le recours à un géomètre-expert ou en saisissant le tribunal d'instance.

A combien s'élèvent les frais de bornage ?

En moyenne en 2014, il faut compter selon la région près de 670 euros TTC pour faire réaliser un bornage par un géomètre-expert (sans les frais de publicité à la conservation des hypothèques) :

  • 180 euros de frais d'ouverture de dossier et d'archivage au cabinet de l'expert ;
  • 55 euros de frais de déplacement ;
  • 330 euros de frais d'établissement du Procès-verbal de bornage ;
  • 100 euros de frais de convocation et signature des éventuels voisins.

Source : Selarl Cabinet Bergey

Que retrouve t-on dans le procès-verbal de bornage ?

Le bornage ne peut être établit que par un professionnel, après déplacement sur place et utilisation du matériel nécessaire. Souvent deux personnes sont nécessaires. Le PV de bornage est un document officiel qui :

  • contient un bref descriptif du terrain et des lieux ;
  • fixe les limites réelles du périmètre et de la superficie, avec plan à l'appui ;
  • détermine la propriété ou non des murs, clôture d'enceinte de la propriété ou clôture naturelle (parois rocheuse) ;
  • précise la position des haies et arbres par rapport aux limites ;
  • précise les caractéristiques pour la constructibilité du terrain ;
  • détermine et positionne sur le plan la surface habitable des bâtiments existants ;
  • garantie au propriétaire de ce qu'il va vendre et à l'acheteur de ce qu'il achète.

Que faire en cas de litige ?

En cas de litige avec le voisin, il est possible de lui demander la copie de son propre plan de bornage. Ensuite, si un nouveau bornage est réalisé, il faut bien préciser au géomètre-expert d'établir le PV aux deux noms ainsi que deux factures pour n'avoir à payer que la moitié de la somme.

En cas de découpage d'un fonds existant et de vente d'un seul terrain, il faut exiger la présentation du plan de bornage initial et le plan de séparation établit pour la vente.

Lorsque le bornage est réalisé à l'amiable, un procès-verbal d'abornement consigne la limite séparative des fonds. Lorsque le propriétaire se heurte au refus de son voisin, il peut exercer une action en bornage devant le juge judiciaire. La décision de justice déterminera alors la limite séparative des fonds. Les procès-verbaux et les décisions judiciaires constatant un bornage sont obligatoirement publiés à la conservation des hypothèques, rappelle le Garde des Sceaux dans une réponse ministérielle du 30 septembre 2008 (JOAN Q. n°9257).

Lorsqu'il y a empiétement, la mitoyenneté d'un mur de clôture ou d'un pilier soutenant un portail, est impossible. En effet, la Cour de cassation considère qu'un empiétement, quel qu'en soit l'auteur, fait obstacle à l'acquisition de la mitoyenneté (Cass / Civ. 19 février 2014, n°13-12107).

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