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Fin de l'abattement des 30% pour les ventes de terrains à bâtir

Le 14/01/2016, par Carole Girard-Oppici, dans Fiscal / Fiscalité des particuliers.

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Pour la détermination de la plus-value brute réalisée par un particulier sur la cession d'un bien ou droits immobiliers, il n'y a plus d'avantage fiscal.

La loi de financespour 2016 (1) ne prévoit pas de prolonger au-delà du 31 décembre 2015 les abattements exceptionnels de 30%, sous conditions, sur les plus-values résultant de la cession de certains biens immobiliers bâtis ou de terrains à bâtir. Les ventes de terrains à bâtir sont désormais alignées sur celles des logements. Par conséquent, les ventes de terrain seront donc plus fortement taxées en 2016 qu'en 2015.

Rappelons que pour relancer la construction de logement neuf, un dispositif d'incitation à la vente de terrain à bâtir avait été instauré avec la loi de finances pour 2015 (2). Dans le cadre du Plan de relance du logement, plusieurs mesures fiscales visaient à assouplir le régime fiscal des plus-values immobilières des particuliers portant sur les terrains à bâtir.

Notons toutefois qu'en 2016, l'abattement exceptionnel de 30% pourra s'appliquer, sous conditions, aux plus-values réalisées au titre des cessions à titre onéreux intervenant à compter du 1er septembre 2014 ayant été précédées d'une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015.

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Ancien dispositif : abattement exceptionnel de 30%

Pour les cessions réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015, le régime d'imposition des plus-values de cession de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant - c'est-à-dire tous les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application des documents qui caractérisent leur situation au regard des règles d'urbanisme - est aligné sur celui des autres biens immobiliers (même cadence et taux d'abattement pour durée de détention tant en matière fiscale que sociale), soit :

  • pour l'impôt sur le revenu, un abattement pour durée de détention de :
    - 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème ;
    - 4% pour la 22ème année révolue de détention.

L'exonération totale des plus-values de cession de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant au titre de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans.

  • pour les prélèvements sociaux, un abattement pour durée de détention de :
    - 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème ;
    - 1,60% pour la 22ème année de détention ;
    - 9% pour chaque année au-delà de la 22ème.

L'exonération totale des plus-values de cession de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant au titre des prélèvements sociaux est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de 30 ans.

Ainsi, le régime d'imposition applicable aux plus-values immobilières sur cession de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant au regard de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux était, globalement, plus favorable que le régime initial, et ce, quelle que soit la durée de détention des biens concernés (au-delà de 5 ans).

Modalités d'application de l'abattement de 30% sur la plus-value

Selon le Bulletin officiel des Finances publiques, pour les plus-values réalisées au titre de la cession de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant, précédée d'une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015, un abattement exceptionnel est applicable, pour la détermination de l'assiette nette imposable, à la condition que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.

L'abattement exceptionnel de 30% s'applique à la double condition que la cession :

  • soit précédée d'une promesse de vente, unilatérale ou synallagmatique, ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 ;
  • soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.

L'abattement exceptionnel de 30% s'applique sur les plus-values nettes imposables, après prise en compte:

  • de l'abattement pour durée de détention calculé dans les nouvelles conditions rappelées ci-dessus pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2014.
  • de la compensation des plus et moins-values, prévue au II de l'article 150 VD du CGI.

Situations dans lesquelles l'abattement est exclu

Attention, l'abattement ne s'applique pas aux cessions réalisées par le cédant au profit :

  • de son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l'une de ces personnes ;
  • d'une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant de l'une de ces personnes est un associé ou le devient à l'occasion de cette cession.

Sources :
(1) Loi n°2015-1785 du 29 décembre 2015 de finances pour 2016
(2) Loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015

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