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Home sweet home : comment éviter que le rêve se transforme en cauchemar ?

Le 11/08/2015, par Chloé Vialle, dans Civil / Famille & Personne.

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Il arrive souvent que des concubins construisent une maison sur un terrain appartenant à l'un d'entre eux, ce qui peut compliquer les choses en cas de rupture.

Introduction

La situation reste somme toute assez banale, mais apporte son lot d'interrogation en cas de séparation : lorsque deux concubins ont un projet immobilier et choisissent de construire la maison sur le terrain appartenant à l'un d'eux, comment le concubin qui a apporté une contribution financière à la construction peut-il être indemnisé ?

En effet, la théorie de l'accession, régie par les articles 551 et suivants du Code civil attribue la propriété de l'ensemble de la maison au propriétaire du terrain.

Afin d'éviter que des considérations financières viennent s'ajouter aux considérations sentimentales, il convient d'avoir à l'esprit certaines règles, relatives à l'indemnisation.

Divers mécanismes trouvent en effet à s'appliquer dans cette situation.

La théorie de l'accession

Si l'un des concubins a financé, à lui seul, la construction de la maison, édifiée sur le terrain de l'autre concubin, la propriété du bien immobilier revient au propriétaire du terrain.

L'accession se produit donc au profit de ce dernier, quand bien même la construction de la maison aurait été financée en tout ou partie par son partenaire.

Cependant, il est logique que le concubin, qui a financé à lui seul la construction de l'édifice, se voit indemnisé. Faute d'accord spécifique entre les concubins, l'indemnité due est alors réglée selon les modalités de l'article 555 du Code civil (Cass. Civ. 2 octobre 2002, n°01-00002).

Le concubin propriétaire de la maison doit alors, au choix, rembourser au tiers :

  • soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur ;
  • soit le coût des matériaux et le prix de la main d'oeuvre estimés à la date du remboursement.

Lorsque les deux concubins ont participé financièrement à la construction de la maison, d'autres règles trouvent alors à s'appliquer.

La société créée de fait

Les dispositions de l'article 555 du Code civil sont le plus souvent écartées lorsque la construction a été édifiée aux frais commun des deux concubins.

L'avocat du concubin lésé peut alors tenter de s'appuyer sur la théorie de la société créée de fait, fondée notamment sur les articles 1832 et 1873 du Code civil.

Néanmoins, il convient de signaler que les juges de la Cour de cassation ont tendance à rejeter le fondement sur cette théorie.

A ce titre, les juges vérifient que tous les éléments constitutifs de la société créée de fait sont bien réunis, à savoir :

  • les apports, de la part des deux concubins ;
  • la présence de l'affectio societatis (qui désigne la volonté de plusieurs personnes de s'associer, en vue de la réalisation d'un objectif commun) ;
  • la volonté de participation aux bénéfices et aux pertes.

Ainsi, dans un arrêt en date du 3 avril 2012 (Cass / Com. 3 avril 2012, n°11-15671), la Haute Juridiction a considéré que "l'intention de s'associer en vue d'une entreprise commune ne peut se déduire de la participation financière à la réalisation d'un projet immobilier, et est distincte de la mise en commun d'intérêts inhérents au concubinage."

L'enrichissement sans cause

La théorie de l'enrichissement sans cause, fondée sur le postulat que "nul ne peut s'enrichir, sans cause juridique, au détriment d'autrui", est actuellement rattachée à l'article 1371 du Code civil (en attendant une future réforme du droit des obligations).

Invoquer cette théorie peut sembler opportune dans le cas d'espèce. Pourtant, un risque existe. Les juges ont en effet considéré que dans certains cas, l'appauvrissement du concubin qui a financé en partie la construction trouve bien sa cause dans l'occupation du logement à titre gratuit (Cass. Civ. 6 mai 2009, n°08-12803).

Trois conditions doivent donc être réunies, pour que l'enrichissement sans cause puisse être reconnu :

  • l'enrichissement du concubin détenteur du terrain, et donc de la maison ;
  • l'appauvrissement corrélatif de l'autre concubin ;
  • l'absence de cause, qui constitue bien l'élément le plus difficile à rapporter.

Afin d'éviter tout contentieux, il convient de garder toutes les justificatifs du financement réalisé (relevé de comptes, documents relatifs au prêt...). En cas de doute, n'hésitez pas à solliciter les conseils d'un avocat.

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