Actualité juridique

Recours obligatoire au contrat type de syndic de copropriété

Le 30/11/2015, par Carole Girard-Oppici, dans Civil / Immobilier.

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Un décret d'application de la loi ALUR définit le contrat type de copropriété et la liste des prestations particulières en complément du forfait.

Plan détaillé :

  1. Introduction
  2. La mise en concurrence des contrats de syndic

Un décret définissant le contrat type de syndic de copropriété(1) définit le modèle du contrat type à respecter par les parties au contrat de syndic et des prestations particulières ouvrant droit à rémunération complémentaire. Ce contrat type s'applique aux contrats conduits ou renouvelés à partir du 1er juillet 2015.

La loi ALUR du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (2) avait en effet instauré le principe d'une rémunération forfaitaire des syndics et prévu que les parties au contrat doivent se conformer à un contrat type.

Le texte fixe :

  • la liste non limitative des prestations incluses dans le forfait (tâches répétitives et prévisibles de gestion) ;
  • la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l'objet d'une rémunération en complément du forfait ;
  • le modèle de contrat type, lequel doit contenir notamment :
    - les missions du syndic,
    - la durée du contrat,
    - la désignation, la révocation et la démission du syndic,
    - la fiche synthétique de copropriété,
    - les prestations et les modalités de rémunération du syndic professionnel,
    - le forfait (contenu du forfait, tenue de l'assemblée générale annuelle, prestations optionnelles et particulières, modalités de rémunération...),
    - le remboursement et la rémunération du syndic non professionnel,
    - les frais et les honoraires imputables aux seuls copropriétaires.

La loi ALUR avait apporté des précisions et des changements en matière de contrats de syndic compte tenu de la présence dans les contrats de nombreux abus et irrégularités. Elle prévoit notamment :

  • une modification des règles et majorités de vote de manière à faciliter la prise de décision ;

  • la création d'un registre d'immatriculation des syndicats de copropriété ;

  • la mise en concurrence des syndicats en soumettant à l'assemblée lorsqu'elle est appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic plusieurs projets de contrats faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé ;

  • les projets de contrat de syndic doivent présenter un état des frais afférents au compte séparé, c'est-à-dire de l'ensemble des opérations bancaires que l'établissement peut facturer avec son coût ;

  • la mise à disposition pour chaque syndicat d'un accès en ligne sécurisé des documents dématérialisés (l'assemblée générale pouvant y renoncer).

Le décret d'application présentant le contrat type et la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l'objet d'une rémunération en complément du forfait était très attendu. Tout contrat de syndic conclu ou renouvelé à compter du 1er juillet 2015, doit être conforme à ce modèle type, et seules les prestations particulières énumérées dans le décret peuvent faire l'objet d'une rémunération en complément du forfait au titre des actes de gestion courante. (3)

La mise en concurrence des contrats de syndic

Avec la loi Alur, la mise en concurrence des syndics lors de chaque désignation était devenue obligatoire. Désormais, la loi Macron du 6 août 2015 a supprimé cette obligation : depuis le 6 novembre 2015, la mise en concurrence n'est plus systématique lors de la désignation du syndic, mais doit avoir lieu tous les 3 ans (cette périodicité correspondant à la durée maximale d'un contrat de syndic). De plus, une possibilité de dispense a été instaurée : l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic après mise en concurrence obligatoire peut décider à la majorité absolue de tous les copropriétaires d'y déroger.

Références :
(1) Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
(2) Loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
(3) ANIL

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