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Propriétaire d'un logement, comment expulser des squatters ?

Le 28/08/2015, par Juliette Balatre, dans Civil / Immobilier.

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Retour sur le parcours du combattant du propriétaire d'un logement face à des occupants sans droit ni titre.

Introduction

Au retour de vos vacances, vous vous apercevez que votre maison est occupée par des individus qui y ont élu domicile et ont changé la serrure ? Comment expulser ces occupants sans droit ni titre, ou autrement dit, ces squatters ?

Avant la loi du 24 juin 2015, la procédure d'expulsion était difficile à mettre en oeuvre. Désormais, l'infraction de violation de domicile est précisée par la loi, ce qui rend l'expulsion de squatters plus facile.

L'obtention d'une décision de justice par le propriétaire

Avant l'entrée en vigueur de la loi du 24 juin 2015 tendant à préciser l'infraction de violation de domicile, le propriétaire devait réagir aussi vite que possible, dans un délai de 48 heures maximum. Dans ce cas de flagrance, l'expulsion des occupants peut intervenir immédiatement avec l'aide de la force publique, qui prend alors les squatters en "flagrant délit".

Ce délai, des plus courts, était préjudiciable aux propriétaires et occupants légitimes de logements squattés ; en effet, les squatters bénéficiaient de la même protection qu'un locataire, et ce même s'ils occupent le logement sans droit ni titre.

Désormais, la loi du 24 juin 2015 précise l'infraction de violation de domicile en distinguant le délit de l'introduction frauduleuse dans le domicile et le délit de maintien dans le logement. Par cette disposition, à la suite de l'introduction dans le logement par des manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, le squatter peut être poursuivi, dans le cadre du flagrant délit, à partir du moment où le propriétaire s'en aperçoit, même si l'introduction date de plusieurs jours.

Le fait de s'introduire dans le domicile d'autrui à l'aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte et le fait de se maintenir à la suite de tels moyens, sont des infractions pénales punies d'un an d'emprisonnement et de 15.000 euros d'amende (1).

En ce qui concerne l'expulsion de logements illégalement occupés, l'expulsion ou l'évacuation d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice, ou d'un procès verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux (2).

La tâche est compliquée, puisque le propriétaire des locaux ne connait généralement pas l'identité des occupants...

Toutefois, une exception est possible dans le cadre d'un squat : le propriétaire peut demander au préfet de mettre en demeure l'occupant de quitter les lieux, s'il peut, après avoir porté plainte, prouver que le logement constitue son domicile et fait constater l'occupation illicite par un officier de police judiciaire.

Quoiqu'il en soit, l'expulsion forcée d'occupants en l'absence de décision de justice et sans avoir obtenu le concours de l'État constitue une infraction pénale punie de 3 ans d'emprisonnement et de 30.000 euros d'amende !

Les délais pouvant être accordés à l'occupant

En outre, si l'expulsion porte sur le local affecté à la résidence principale de la ou des personne(s) expulsée(s), elle ne peut intervenir avant l'expiration d'un délai de deux mois après le commandement (3). Ce délai peut parfois être réduit ou supprimée par le juge lorsque :

  • les squatters sont entrées dans les locaux par voie de fait (c'est à dire une atteinte violente à une situation légitime faite par toute personne dont l'action ne peut se justifier d'aucune disposition contractuelle, légale ou réglementaire) ;
  • l'offre de relogement ayant été présentée à l'occupant n'a pas été suivie d'effet de son fait.

Mais le délai peut également être allongé d'une durée maximale de 3 mois (la durée totale pouvant donc atteindre 5 mois), notamment lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment au regard (4) :

  • de la période de l'année ;
  • des circonstances atmosphériques.

De plus, des délais renouvelables peuvent également être accordés aux occupants pour une durée allant de 3 mois à 3 ans lorsque le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, et même en l'absence d'un titre d'occupation. Pour la fixation de ces délais, le juge prend en compte sa bonne ou sa mauvaise volonté, son âge, son état de santé, sa situation de famille ou et de fortune...

Toutefois, ces délais ne peuvent pas être accordés dans certaines situations :

  • si le propriétaire exerce son droit de reprise dans certaines circonstances, notamment pour l'habiter lui même, ou le faire habiter par un membre de sa famille ou de la famille de son conjoint, s'il justifie qu'il ne dispose pas d'une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille, et s'il a acquis cet immeuble depuis au moins plus de 4 ans (5) ;
  • si une procédure de relogement de l'occupant a échoué de son fait.

La trêve hivernale

Les occupants bénéficient également de la protection de la période hivernale (6) : aucune expulsion ne peut intervenir entre le premier novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés puisse être assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille relogée.

Il est toutefois à noter que si les personnes sont entrées dans les lieux par voie de fait, le juge peut supprimer le bénéfice de ce sursis.

La situation du propriétaire dont le logement a été squatté n'est donc pas à envier. Durant toute la durée de la procédure, qui peut être fort longue, c'est lui qui devra trouver à se reloger à ses frais.

Sources :

(1) Article 226-4 du Code pénal
(2) Article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution
(3) Article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution
(4) Article L412-2 du Code des procédures civiles d'exécution
(5) Article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement
(6) Article L412-6 du Code des procédures civiles d'exécution

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