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Sous-location : comment ça marche ?

Le 14/08/2015, par Chloé Vialle, dans Civil / Immobilier.

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Alors que de plus en plus de sites proposent d'avoir recours à la pratique de la sous-location, un rappel de la réglementation applicable s'impose.

Introduction

Alors qu'aux termes de l'article 1717 du Code civil, "le preneur a le droit de sous-louer et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite", de nombreuses dérogations au principe de l'autorisation de la sous-location existent en droit français.

Or, de plus en plus de sites internet (comme "Airbnb") proposent à leurs membres de sous-louer leur logement, par exemple le temps d'une semaine ou d'un week-end.

Avant d'envisager d'avoir recours aux services de ce genre de sites, certains points, relatifs à la réglementation applicable en la matière, sont à connaitre. Il est en effet arrivé que des personnes, peu au fait de la loi, se soient fait sanctionner par la justice, pour avoir sous loué leur logement.

La loi applicable

C'est donc la loi (n°89-462) du 6 juillet 1989 qui prend le contrepied du principe énoncé à l'article 1717 du Code civil. Rappelons, à titre liminaire, que cette loi concerne notamment :

  • les locaux à usage d'habitation principale ;
  • les locaux à usage mixte professionnel et d'habitation principale ;
  • les garages ;
  • les places de stationnement ;
  • les jardins ;
  • les autres locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

La loi encadre donc la location de logement "nu", c'est-à-dire non meublée. Elle interdit expressément la sous-location. En revanche, la législation n'encadre pas autant la sous-location de logement meublé. Les dispositions du Code civil auxquelles il faut se référer dans cette situation autorise la sous-location, mais laisse la liberté au bailleur de l'interdire dans le contrat de bail.

Pour les contrats signés depuis le 27 mars 2014, la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi Alur rend la règle homogène dans les 2 types de locations (vide et meublée) : le locataire n'a pas le droit de sous-louer son logement sauf avec l'accord exprès et écrit du propriétaire.

Une autorisation écrite nécessaire

Aux termes du premier alinéa de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, le locataire ne peut donc pas sous-louer le logement, sauf si le bailleur lui a donné un accord écrit, y compris sur le prix du loyer.

De ce fait, si vous envisagez de sous-louer votre logement, dans le cadre notamment de sites en ligne, vous devez demander à votre propriétaire de vous fournir une autorisation écrite. Cette dernière peut, par exemple, se matérialiser sous la forme d'une lettre, ou encore d'un avenant au contrat de bail.

Toutefois, le bailleur peut librement refuser une proposition de sous-location, sans avoir à fournir les motifs de son choix.

La transmission de documents au sous-locataire

En outre, et depuis l'entrée en vigueur de la loi Alur, vous devez, si vous envisagez d'avoir recours à la sous location, transmettre à votre sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur, ainsi que la copie du bail en cours.

En matière d'assurance, il faut être vigilant. Il est en effet fréquent que les assurances souscrites par le locataire principal ne couvrent pas les évènements pouvant survenir dans le cadre d'une sous-location.

Le prix de la sous-location

A ce titre, il convient d'être vigilant, car en la matière, la loi interdit que le montant du loyer de sous-location excède le montant du loyer payé par le locataire principal.

En somme, si le loyer que vous faites payer à votre sous-locataire excède celui que vous avez l'habitude de payer mensuellement, vous vous exposez à des sanctions.

Les sanctions

En pratique, de nombreux locataires se permettent de sous-louer leur logement sans en avertir préalablement leur propriétaire.

Attention, si le propriétaire a refusé la sous-location, ou si aucune demande d'autorisation ne lui a été adressée, le propriétaire peut notamment procéder à la résiliation du bail du locataire qui sous-loue illégalement.

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