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Bail loi de 1989 : contrat type de location ou colocation d'un logement nu

Le 22/07/2015, par Carole Girard-Oppici, dans Civil / Immobilier.

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Information du locataire notamment sur les voies de conciliation et de recours ouvertes en cas de litige portant sur le contrat de location.

Introduction

La loi ALUR du 24 mars 2014 a modifié plusieurs articles de la grande loi de 1989 qui régit les rapports locatifs entre bailleur et locataire de logement d'habitation. A ce titre, elle renforce la sécurisation du contrat de location, en imposant aux parties d'établir le bail habitation en respectant certaines mentions et clausestypes.

A compter du 1er août 2015, tout nouveau contrat de location d'un logement d'habitation signé ou renouvelé doit obligatoirement préciser :

  • le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
  • le nom ou la dénomination du locataire ;
  • la date de prise d'effet et la durée ;
  • la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le Code de la construction et de l'habitation ;
  • la désignation des locaux et des équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun, ainsi que des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ;
  • le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle.

En outre, une notice d'information, relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours ouvertes pour régler leur litige, doit être annexée au contrat type de location de logement du parc privé qui constitue la résidence principale des locataires, signé ou renouvelé à compter du 1er août 2015.

Un état des lieux d'entrée doit être signé entre les parties (modèle d'état des lieux d'entrée et de sortie d'un logement d'habitation).

Modèle de contrat de location d'un logement d'habitation vide

Ce modèle tient compte des mentions prévues par le décret (n°2015-587) du 29 mai 2015, qui prévoit outre des garanties, surtout des informations pratiques. Au journal officiel, il était accompagné d'une notice type disponible dans l'arrêté du 29 mai 2015. Des variantes, clauses facultatives, recommandations et mises en garde figurent dans notre modèle commenté avec variantes.

NB : les caractères en italiques sont des informations utiles pour remplir le document, et doivent être, une fois le contrat complété, supprimés.

CONTRAT TYPE DE LOCATION OU DE COLOCATION DE LOGEMENT NU

(Soumis au titre Ier de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs
et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986)

Champ du contrat type

Le présent contrat type de location est applicable aux locations et aux colocations de logement nu et qui constitue la résidence principale du preneur, à l'exception :

  • des colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les colocataires et le bailleur ;
  • des locations de logements faisant l'objet d'une convention passée en application de l'article L351-2 ou de l'article L321-8 du code de la construction et de l'habitation ;
  • des locations de logement appartenant à un organisme d'habitation à loyer modéré ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L351-2 précité.

Modalités d'application du contrat type

Le régime de droit commun en matière de baux d'habitation est défini principalement par la loi du 6 juillet 1989 modifiée. L'ensemble de ces dispositions étant d'ordre public, elles s'imposent aux parties qui, en principe, ne peuvent pas y renoncer.
En conséquence :

  • le présent contrat type de location contient uniquement les clauses essentielles du contrat dont la législation et la réglementation en vigueur au jour de sa publication imposent la mention par les parties dans le contrat. Il appartient cependant aux parties de s'assurer des dispositions applicables au jour de la conclusion du contrat ;
  • au-delà de ces clauses, les parties sont également soumises à l'ensemble des dispositions légales et réglementaires d'ordre public applicables aux baux d'habitation sans qu'il soit nécessaire de les faire figurer dans le contrat et qui sont rappelées utilement dans la notice d'information qui doit être jointe à chaque contrat ;
  • les parties sont libres de prévoir dans le contrat d'autres clauses particulières, propres à chaque location, dans la mesure où celles-ci sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur. Les parties peuvent également convenir de l'utilisation de tout autre support pour établir leur contrat, dans le respect du présent contrat type.

Le contrat type de location ou de colocation contient les éléments suivants :

I. Désignation des parties

Le présent contrat est conclu entre les soussignés :

................. [nom et prénom, ou dénomination du bailleur / domicile ou siège social / qualité du bailleur (personne physique, personne morale (1)) / adresse électronique (facultatif)] (2) désigné (s) ci-après "le bailleur" ;
le cas échéant, représenté par le mandataire :
................... [nom ou raison sociale et adresse du mandataire ainsi que l'activité exercée] ;
le cas échéant,....................... [numéro et lieu de délivrance de la carte professionnelle / nom et adresse du garant] (3).

............................. [nom et prénom du ou des locataires ou, en cas de colocation, des colocataires, adresse électronique (facultatif)] désigné (s) ci-après "le locataire"

Il a été convenu ce qui suit :

II. Objet du contrat

Le présent contrat a pour objet la location d'un logement ainsi déterminé :

A. Consistance du logement

  • localisation du logement :.........[exemples : adresse / bâtiment / étage / porte etc.] ;
  • type d'habitat :..............[immeuble collectif ou individuel] ;
  • régime juridique de l'immeuble :..............[mono propriété ou copropriété] ;
  • période de construction :............ [exemples : avant 1949, de 1949 à 1974, de 1975 à 1989, de 1989 à 2005, depuis 2005] ;
  • surface habitable :........ m2 ;
  • nombre de pièces principales :...... ;
  • le cas échéant, Autres parties du logement :...................... [exemples : grenier, comble aménagé ou non, terrasse, balcon, loggia, jardin etc.] ;

  • le cas échéant, Eléments d'équipements du logement :................. [exemples : cuisine équipée, détail des installations sanitaires etc.] ;
  • modalité de production de chauffage :................. [individuel ou collectif](4) ;
  • modalité de production d'eau chaude sanitaire :................ [individuelle ou collective] (5).

B. Destination des locaux à.............. [usage d'habitation ou usage mixte professionnel et d'habitation]

C. Le cas échéant, Désignation des locaux et équipements accessoires de l'immeuble à usage privatif du locataire :................ [exemples : cave, parking, garage etc.]

D. Le cas échéant, Enumération des locaux, parties, équipements et accessoires de l'immeuble à usage commun :................... [Garage à vélo, ascenseur, espaces verts, aires et équipements de jeux, laverie, local poubelle, gardiennage, autres prestations et services collectifs etc.]

E. Le cas échéant, Equipement d'accès aux technologies de l'information et de la communication :........................ [exemples : modalités de réception de la télévision dans l'immeuble, modalités de raccordement internet etc.]

III. Date de prise d'effet et durée du contrat

La durée du contrat et sa date de prise d'effet sont ainsi définies :

A. Date de prise d'effet du contrat : ....................

B. Durée du contrat :......................... [durée minimale de trois ou six ans selon la qualité du bailleur ] ou [durée réduite et minimale d'un an lorsqu'un événement précis (6) le justifie]

C. Le cas échéant, Evénement et raison justifiant la durée réduite du contrat de location :.......................

En l'absence de proposition de renouvellement du contrat, celui-ci est, à sont terme, reconduit tacitement pour 3 ou 6 ans et dans les mêmes conditions. Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, après avoir donné congé. Le bailleur, quant à lui, peut mettre fin au bail à son échéance et après avoir donné congé, soit pour reprendre le logement en vue de l'occuper lui-même ou une personne de sa famille, soit pour le vendre, soit pour un motif sérieux et légitime.

IV. Conditions financières

Les parties conviennent des conditions financières suivantes :

A. Loyer

1° Fixation du loyer initial :
a) Montant du loyer mensuel :.................. euros (7) ;
b) Le cas échant, Modalités particulières de fixation initiale du loyer applicables dans certaines zones tendues (8) :
- le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au décret fixant annuellement le montant maximum d'évolution des loyers à la relocation :........ [Oui / Non].
- le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral :........ [Oui / Non].
- montant du loyer de référence :.............. euros/m2 / Montant du loyer de référence majoré :............ euros/m2 ;
- le cas échéant, Complément de loyer :.................... [si un complément de loyer est prévu, indiquer le montant du loyer de base, nécessairement égal au loyer de référence majoré, le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement justifiant le complément de loyer].

c) Le cas échéant, informations relatives au loyer du dernier locataire :................. [montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, date de versement et date de la dernière révision du loyer] (9).

Le cas échéant, Modalités de révision :
a) Date de révision :.......................
b) Date ou trimestre de référence de l'IRL :...........................

B. Charges récupérables

1. Modalité de règlement des charges récupérables :...................... [Provisions sur charges avec régularisation annuelle ou paiement périodique des charges sans provision / En cas de colocation, les parties peuvent convenir de la récupération des charges par le bailleur sous la forme d'un forfait].

2. Le cas échéant, Montant des provisions sur charges ou, en cas de colocation, du forfait de charge :...............

3. Le cas échéant, En cas de colocation et si les parties en conviennent, modalités de révision du forfait de charges :........... (10).

C. Le cas échéant, contribution pour le partage des économies de charges : (11)

1. Montant et durée de la participation du locataire restant à courir au jour de la signature du contrat :.......................

2. Eléments propres à justifier les travaux réalisés donnant lieu à cette contribution :........................

D. Le cas échéant, En cas de colocation souscription par le bailleur d'une assurance pour le compte des colocataires (12) : ...... [Oui / Non]

1. Montant total annuel récupérable au titre de l'assurance pour compte des colocataires :.............. (13).

2. Montant récupérable par douzième :..................

E. Modalités de paiement

- périodicité du paiement :.................. (14) ;
- paiement..................... [à échoir / à terme échu] ;
- date ou période de paiement :................ ;
- le cas échéant, Lieu de paiement :..................... ;
- le cas échéant, Montant total dû à la première échéance de paiement pour une période complète de location :................. [détailler la somme des montants relatifs au loyer, aux charges récupérable, à la contribution pour le partage des économies de charges et, en cas de colocation, à l'assurance récupérable pou le compte des colocataires].

F. Le cas échéant, exclusivement lors d'un renouvellement de contrat, modalités de réévaluation d'un loyer manifestement sous-évalué

1. Montant de la hausse ou de la baisse de loyer mensuelle :.............

2. Modalité d'application annuelle de la hausse :........................ [par tiers ou par sixième selon la durée du contrat et le montant de la hausse de loyer].

V. Travaux

A. Le cas échéant, Montant et nature des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence effectués depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement :.................(15)

B. Le cas échéant, Majoration du loyer en cours de bail consécutive à des travaux d'amélioration entrepris par le bailleur :................. [nature des travaux, modalités d'exécution, délai de réalisation ainsi que montant de la majoration du loyer] (16)

C. Le cas échéant, Diminution de loyer en cours de bail consécutive à des travaux entrepris par le locataire :................. [durée de cette diminution et, en cas de départ anticipé du locataire, modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées]

VI. Garanties

Le cas échéant, Montant du dépôt de garantie de l'exécution des obligations du locataire / Garantie autonome :................. [inférieur ou égal à un mois de loyers hors charges].

VII. Le cas échéant, Clause de solidarité

Modalités particulières des obligations en cas de pluralité de locataires :................. [clause prévoyant la solidarité des locataires et l'indivisibilité de leurs obligations en cas de pluralité de locataires].

VIII. Le cas échéant, Clause résolutoire

Modalités de résiliation de plein droit du contrat :................. [clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, le non versement du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée].

IX. Le cas échéant, Honoraires de location (17)

A. Dispositions applicables

Il est rappelé les dispositions du I de l'article 5 (I) de la loi du 6 juillet 1989, alinéas 1 à 3 : "La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l'exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I.
Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.
Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation."

Plafonds applicables :
- montant du plafond des honoraires imputables aux locataires en matière de prestation de visite du preneur, de constitution de son dossier et de rédaction de bail :................. euros/m2 de surface habitable ;
- montant du plafond des honoraires imputables aux locataires en matière d'établissement de l'état des lieux d'entrée :................. euros/m2 de surface habitable.

B. Détail et répartition des honoraires

1. Honoraires à la charge du bailleur :
- prestations de visite du preneur, de constitution de son dossier et de rédaction de bail :................. [détail des prestations effectivement réalisées et montant des honoraires toutes taxes comprises dus à la signature du bail] ;
- le cas échéant, Prestation de réalisation de l'état des lieux d'entrée : [montant des honoraires toutes taxes comprises dus à compter de la réalisation de la prestation] ;
- autres prestations :................. [détail des prestations et conditions de rémunération].

2. Honoraires à la charge du locataire :
- prestations de visite du preneur, de constitution de son dossier et de rédaction de bail :................. [détail des prestations effectivement réalisées et montant des honoraires toutes taxes comprises dus à la signature du bail] ;
- le cas échéant, Prestation de réalisation de l'état des lieux d'entrée :................. [montant des honoraires toutes taxes comprises dus à compter de la réalisation de la prestation].

X. Autres conditions particulières

[A définir par les parties]

XI. Annexes

Sont annexées et jointes au contrat de location les pièces suivantes :

A. Le cas échéant, un extrait du règlement concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges

B. Un dossier de diagnostic technique comprenant
- un diagnostic de performance énergétique ;
- un constat de risque d'exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 ;
- une copie d'un état mentionnant l'absence ou la présence de matériaux ou de produits de la construction contenant de l'amiante (18) ;
- un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes (19) ;
- le cas échéant, un état des risques naturels et technologiques pour le zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité (20).

C. Une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs

D. Un état des lieux (21)

E. Le cas échéant, Une autorisation préalable de mise en location (22)

F. Le cas échéant, Les références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables (23)

Le................. [date], à................. [lieu],

Signature du bailleur
[ou de son mandataire, le cas échéant]

................

................

Signature du locataire

........................

........................

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

(1) Préciser si la personne morale est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus.
(2) A reproduire si pluralité de bailleur.
(3) Mention obligatoire s'appliquant aux professionnels exerçant une activité mentionnée à l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.
(4) Si chauffage collectif, préciser les modalités de répartition de la consommation du locataire.
(5) En cas de production collective, préciser les modalités de répartition de la consommation du locataire.
(6) Limité aux événements précis qui justifient que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales.
(7) Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le loyer mensuel s'entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.
(8) Zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel telles que définies par décret.
(9) Mention obligatoire si le précédent locataire a quitté le logement moins de dix-huit mois avant le signature du bail.
(10) Si les parties conviennent d'un forfait de charges et de sa révision annuelle, ce forfait est révisé dans les mêmes conditions que le loyer principal.
(11) Art. 23-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
(12) Au cours de l'exécution du contrat de location et dans les conditions prévues par la loi, les colocataires peuvent provoquer la résiliation de l'assurance souscrite par le bailleur pour leur compte.
(13) Correspond au montant de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat.
(14) Paiement mensuel de droit à tout moment à la demande du locataire.
(15) Le cas échéant, préciser par ailleurs le montant des travaux d'amélioration effectués au cours des six derniers mois.
(16) Clause invalide pour les travaux de mise en conformité aux caractéristiques de décence ;
(17) A mentionner lorsque le contrat de location est conclu avec le concours d'une personne mandatée et rémunérée à cette fin. (18) A compter de l'entrée en vigueur du décret d'application listant notamment les matériaux ou produits concernés.
(19) A compter de la date d'entrée en vigueur de cette disposition, prévue par décret.
(20) La liste des communes comprises dans ces zones est définie localement par arrêté préfectoral.
(21) L'état des lieux d'entrée est établi lors de la remise des clés, dont la date peut être ultérieure à celle de conclusion du contrat.
(22) Dispositif applicable dans certains territoires présentant une proportion importante d'habitat dégradé délimité localement par l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, le conseil municipal (art. 92 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové).
(23) Lorsque la détermination du montant du loyer est la conséquence d'une procédure liée au fait que le loyer précédemment appliqué était manifestement sous évalué.

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