Actualité : point de droit

Mur mitoyen : qui fait quoi ?

Le 07/10/2015, par Chloé Vialle, dans Civil / Immobilier.

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Les murs, clôtures, haies, fossés séparant deux propriétés sont souvent sources de conflits de voisinage : entretien, réparation....

Introduction

La mitoyenneté se définit comme un droit de copropriété de deux propriétaires voisins sur un bien (mur, clôture, haie, fossé...) qui sépare leurs propriétés contiguës. En principe, toute séparation édifiée en limite séparative de deux propriétés privées est présumée mitoyenne. Cependant, il existe des exceptions.

Souvent à l'origine de conflits de voisinage, la détermination du caractère privatif ou mitoyen d'une séparation est primordiale pour connaitre les obligations de chacun des propriétaires.

A qui appartient le mur ou la clôture qui vous sépare de la propriété du voisin ? Qui doit l'entretenir ou le réparer? Est-il possible de le surélever?

Pour pouvoir répondre à ces interrogations, il convient tout d'abord de connaître les règles en matière de mitoyenneté.

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La règlementation en matière de mitoyenneté

Les règles en matière de mitoyenneté sont régies par les articles 653 à 673 du code civil. Pour qu'une séparation soit considérée comme mitoyenne, il faut qu'elle soit à cheval entre deux propriétés privées contiguës (entre deux bâtiments, entre une cour et un jardin ou entre enclos dans les champs).

Attention, la mitoyenneté peut être remise en question si :

  • un titre de propriété prouve que le mur appartient en totalité à un des voisins ;
  • le mur comporte des signes distinctifs extérieurs d'un seul côté (inclinaison, tuiles,...) ;
  • un des voisins peut prouver qu'il a entretenu seul le mur pendant 30 ans (ce qu'on appelle la prescription acquisitive).

Un mur privatif peut être rendu mitoyen. C'est le cas lorsqu'un propriétaire a édifié un mur touchant la limite du terrain de son voisin. Ce dernier peut alors le contraindre à lui céder la mitoyenneté.

A l'inverse, un mur mitoyen peut devenir privatif par le simple accord des propriétaires, à défaut, par une demande en justice. Un acte notarié devra alors être dressé.

A qui incombe les frais d'entretien et de réparation du mur mitoyen?

Si le mur est non-mitoyen (privatif)

Lorsqu'il n'est pas mitoyen, on dit que le mur est privatif, c'est-à-dire qu'il appartient exclusivement à un des propriétaires. Dans cette hypothèse, et en toute logique, l'entretien, la réparation et la reconstruction du mur sont à la charge unique de celui à qui il appartient.

Si le mur est mitoyen

S'il est mitoyen, les frais concernant le mur sont supportés par les 2 propriétaires. Sauf urgence (par exemple si le mur menace de s'effondrer), l'entretien, la réparation et la reconstruction d'un mur mitoyen se font :

  • d'un commun accord entre les 2 propriétaires ;
  • à frais partagés.

Notons que si les travaux d'entretien, de réparation ou de reconstruction sont effectués sans l'accord du voisin, l'ensemble des frais restent à la charge de celui qui en est à l'initiative.

En ce qui concerne les dégradations, chaque propriétaire est responsable de ce qu'il cause comme dommage et sera tenu d'assumer seul les frais de remise en l'état.

Chaque propriétaire du mur mitoyen peut, seul et à ses frais, décider de :

  • rehausser le mur mitoyen ;
  • augmenter son épaisseur.

Suite à ces travaux de surélévation ou d'augmentation réalisés par un seul propriétaire, la partie supérieure du mur surélevé ou augmenté est privative, c'est-à-dire elle appartient exclusivement à celui qui a fait les travaux.

Pour construire ou reconstruire un mur mitoyen, il faut respecter les limites de hauteur établies par les règlements en vigueur dans sa commune, à défaut il convient de respecter celles imposées par la loi, à savoir :

  • 3,20 mètres de hauteur au moins dans les villes de 50.000 habitants et plus ;
  • 2,60 mètres de hauteur dans les autres villes.

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