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Droit de passage sur un terrain : servitude légale ou conventionnelle ?

Le 24/11/2015, par Chloé Vialle, dans Civil / Immobilier.

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Le droit de passage est une servitude pesant sur une propriété, c'est-à-dire un droit détenu par un tiers lui permettant de passer sur la propriété d'autrui.

Introduction

Une servitude est une contrainte imposée sur un fonds (terrain) pour l'usage et l'utilité d'un fonds appartenant à un autre propriétaire, sans pour autant qu'il n'y ait de hiérarchie entre les deux. Une servitude peut exister en raison :

  • de la situation naturelle des lieux, on parle alors de servitude naturelle : comme celle d'écoulement des eaux par exemple ;
  • de dispositions imposées par la loi, il s'agit alors de servitudes légales : comme les servitudes de vues, ou encore la mitoyenneté ;
  • de conventions entre les propriétaires, autrement dit une servitude conventionnelle : les propriétaires s'entendent pour appliquer à une de leur propriété une servitude, soit pour entériner un usage, soit de manière volontaire.

Lorsqu'un terrain est enclavé, c'est-à-dire sans accès à la voie publique, ou est difficile d'accès, son propriétaire peut bénéficier d'un droit de passage sur un autre terrain pour pouvoir rejoindre sa propriété.

Le terrain enclavé est alors appelé "fonds dominant" et le terrain sur lequel s'applique le droit de passage est appelé "fonds servant". Notons que le droit de passage est accordé au profit du terrain (le fonds), et non pas au profit du propriétaire personne physique. En cas de cession du fonds dominant, le fonds servant reste affecté par le droit de passage.

Le droit de passage peut être une servitude légale, régie par les articles 682 et suivants du code civil (1), ou être accordé par les propriétaires dans le cadre d'une servitude conventionnelle.

En cas de litige, notamment sur l'exercice du droit de passage, et à défaut d'accord amiable entre les propriétaires, le tribunal de grande instance peut être saisi.

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Le droit de passage, servitude légale

Le droit de passage est automatique en cas d'enclave de propriété. Le propriétaire dont le terrain est enclavé et qui n'a aucune issue sur la voie publique (ou une issue insuffisante) est en droit de réclamer un passage suffisant pour assurer la desserte complète de sa propriété sur les fonds de ses voisins, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

Selon la jurisprudence, l'indemnité est fonction du préjudice, et non du profit procuré au propriétaire du fonds enclavé (2). Elle n'est pas fonction non plus de la valeur vénale devant supporter le passage (3). Il n'y a donc pas indemnité s'il n'y a pas préjudice, le seul passage étant de droit en cas d'enclave. Elle sera déterminée soit à l'amiable, soit par expertise, soit par le juge.

Concernant le tracé, le passage accordé doit être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Par ailleurs, afin de nuire un minimum au droit de propriété du propriétaire du fonds servant, le passage doit être fixé à l'endroit le moins dommageable pour ce dernier.

Pour les juges, une issue est praticable, et donc le fonds non-enclavé, s'il existe une issue quelle qu'elle soit. Le fait que l'issue ne soit pas pratique n'est pas une raison valable pour qu'un droit de passage soit légalement accordé. La Cour d'appel de Bordeaux retient que "l'état d'enclave ne peut être juridiquement admis qu'autant qu'est constatée une nécessité en non pas une utilité ou une commodité" (4). Cette nécessité s'apprécie par rapport à une utilisation normale du fonds (5).

Un droit de passage est fixé pour 30 ans d'usage continu. Au-delà de ce délai trentenaire, la servitude peut être remise en cause par le propriétaire du fonds servant si le passage n'est plus utilisé par le propriétaire du fonds dominant. Il doit alors apporter la preuve du non-usage du droit de passage.

De la même manière, dès lors que l'état d'enclave cesse et qu'un passage suffisant permet d'assurer la desserte complète des fonds, le propriétaire du fonds servant peut invoquer l'extinction de la servitude.

A défaut d'accord amiable entre les propriétaires, cette extinction de servitude peut être constatée par une décision de justice.

Le droit de passage, servitude conventionnelle

Lorsqu'il n'y a pas de situation d'enclave, l'accord du propriétaire voisin est toujours nécessaire pour qu'un droit de passage soit accordé sur son terrain. En effet, il est permis aux propriétaires d'établir des servitudes qui leur semblent nécessaire sur leurs propriétés ou en faveur de leurs propriétés (6). Cependant, les charges imposées ne doivent pas peser ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds. Par ailleurs, les servitudes ne doivent pas être contraires à l'ordre public.

Pour éviter toute situation conflictuelle entre voisins, il est préférable de prévoir l'usage et l'étendue de la servitude conventionnelle dans un titre (acte notarié ou acte sous seing privé) ainsi que le montant de l'indemnité que le propriétaire du fonds dominant doit verser au propriétaire du fonds servant. Le montant de l'indemnité est librement fixé par les propriétaires mais doit être proportionnel au dommage occasionné. La convention doit révéler sans équivoque possible l'intention des parties de constituer la servitude (7).

S'agissant des droits et obligations de chacun, le propriétaire du fonds dominant ne doit rien faire qui aggrave la situation du fonds servant. Le propriétaire du fonds servant, quant à lui, doit adopter une attitude passive, c'est-a-dire laisser la servitude s'exercer sans y apporter d'entrave.

Le droit de passage conventionnel peut s'éteindre s'il a été constaté par le juge qu'il n'a pas été utilisé pendant 30 ans. Tous les moyens de preuve sont admis pour démontrer le non-usage.

Sources :
(1) Articles 682 et suivants du Code civil
(2) Cass. 3ème Ch. Civ. 25 janvier 1977, n°75-14544
(3) Cass. 3ème Ch. Civ 9 Février 1994, n°92-11500

(4) CA Bordeaux, 7 déc. 1988, n°87-18094
(5) Cass. 1ère Ch. Civ. 11 mai 1960,
(6) Article 686 et suivants du Code civil
(7)
Cass. 1ère Ch. Civ. 6 juillet 1961

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